二手房房产估价模型研究

目前市场上主要的评估方法有：市场比价法，成本重置法，收益还原法。

1.市场比较法
待估房地产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较，以这些房地产的成交价格作为参考进行修正，从而估算房地产在正常市场情况下的价格和价值的一种方法。在房地产市场发育较为成熟的国家和地区，如英国、美国、日本、台湾、香港等地，在各类房地产评估中广泛采用市场比较法。市场比较法的理论依据是市场供求论。主要从房地产产品本身出发，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋同的规则，认为房地产价格等于类似房地产在市场均衡点上的均衡价格。

采用市场比较法，要求存在较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行评估。即使是在房地产市场比较发达的地区，比较法也可能不大适用于某些情况，如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生房地产交易。其次，比较法需要在交易情况、交易日期、房地产特征等方面对比较对象进行修正，有的很难采用量化的计算公式，往往由估价人员凭其知识和经验进行判断，这就影响了估价的准确性。

2.收益还原法
是预计待估房地产未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算房产价格和价值的方法。该方法一般用于经营性房地产价格测算，如商店、饭店等。收益还原法是以预期原理为基础，既决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体的说，房地产的价值通常不是基于其历史的价格、生产成本或过去的市场状况，二手基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。主要从使用者角度，运用预期收益和效用价值原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于其未来所获收益的折现价值之和。

收益还原法的基本思想简单明了，也非常便于理解，但在计算中确定适当的还原利率和预测房地产未来的纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性较大，往往对评估结果产生较大影响。

3.成本重置法
是将待估房产的各项成本构成进行分析，求取待估房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或者重建价格)，然后扣除折旧，以此估算房地产的客观合理价格或者价值的方法。评估房地产价格时，是以房屋的建造原值为基础，按平均年限折旧计算的。房产评估的成本法，是根据开发土地的各项费用来估算单位土地价格成本，然后拟定地价，即包括征地拆迁费、开发费、正常利润、税收等。成本法的理论依据为生产费用价值论。它主要是从开发者角度，运用等量投资至少获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和。

从理论上来讲，只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，在现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力，难度大的就是折旧的计算，尤其是陈旧的房地产，往往是估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

 

其他评估方法往往由这三种算法派生而来。

从房地产评估的实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言，成本法的评估结果低于收益法的结果，而市场比较法评估结果介于两者之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡的角度出发的，供求双发达成交易的条件使房地产使用带来的收益大于或者至少等于房地产的成本，其超额部分由供求双发分享。

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