landlord攻略_全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之（三）合同篇

原创 方志勇 爱在卡尔加里老方房地产

一、租房一定要签租约(LeaseAgreement)吗？

租约，也叫租房合同，是房东和租客之间达成的协议，规定双方的权利、义务，以及保证实现此类权利和义务的可靠且可操作的程序。

出租房屋，一定事先会有商定双方都同意的条件，虽然法律上没有硬性规定一定要用书面的形式，口头的协议也是有效的，不过，一旦在出租期间出现纠纷，有一份好的对房东有更多保护的书面租约，可以避免租客很多挑战的机会，也可以令你要上法庭时省很多事。所谓的“山盟海誓，不如白纸黑字”。

二、租约的种类

租约大体上可分为两类，周期性租约(Periodic Tenancy Lease)和固定期限租约(Fixed Term Lease)。

周期性租约是指在合同里没有结束日期。租客可以持续租住在这个房子里，直到房东或租客有一方通知对方终止租约。周期性租约可以以月为单位，也可以以星期为单位。

固定期限租约就是租约里有个期限。在这个期限结束之后，租约终止，租客搬出。签了固定期限租约后，没有特殊情况或双方达成协议，不能中止。在固定期限终止前至少一个月，租客和房东应协商是否续约。如果房东不想续约，房客须在截止日期前搬出，房东不用给任何通知。如果固定期限租约到期后，没有续约，但房客没有搬出，房东仍正常收取租金，则固定期限租约自动转换成周期性租约。

三、租房合约的主要内容

如果房东和租客确认要有书面的租约，那内容必须包括：

1.双方法律认定的姓名和房东地址，以确保一旦租客有疑问或是有异动，能及时通知房东。

2.租客入住的日期

3.租约的有效期

大部分固定期限租赁合同的期限是一年，如果是周期性租约则没有有效期，这需要由租客和房东商定。

4.租金金额及租金支付日期和支付方式

需要注明租金所包含的项目，如是否包括水电费、停车或是上网等费用。支付日期一般是每个月的第一天。是以支票的形式，还是现金或者网上转账。

在阿尔伯塔省，租金的涨幅没有具体规定。但涨租金的次数和时间有限定：对周期性合同，只能在租约开始后或上次涨租金一年之后才能再涨租金，而且要书面通知，以月为单位的，须提前三个月通知，以星期为单位的，须提前12个星期通知，其他周期为单位的，须提前90天通知。如果是固定期限租约，房东不能在固定期限内涨租金，必须等到租期结束。也就是重新签租约，但也只能在租客入住或上次涨租金365天之后才能提出涨租金。比如，你和租客签了半年的固定期限租约，半年后租约结束后，重新签租约，租金也不能涨，必须等到租客第一次入住365天之后才能涨。

5.房东和租客的责任

房东

(1)不打扰租客

(2)保证出租房屋满足最低的房屋和健康标准(http://www.health.alberta.ca/documents/Standards-Housing-Minimum.pdf)

(3)如果租约是书面的，在合同签订后21天内房东须给租客一份签字的租约副本。否则租客可以拒绝付租金。

租客

(1) 按时付租金

(2) 保持房屋干净，不损坏房屋

(3) 不打扰房东或其他租客

(4) 不得进行非法活动

(5) 未征得房东的同意不得换锁。

以上是阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)里的一般规定，合同里还要明确比如铲雪或剪草的责任。

6.维修责任

如出租房屋出现房屋和设备正常老化出现的房顶漏水﹑厕所管道堵塞﹑热水器、暖气炉、洗衣机、洗碗机不工作等情况，法律规定房东有及时维修的义务；

如租客和其客人损坏房屋内部结构和非正常消耗房屋内设备，则租客须支付维修费用。

7.押金

当房东与租客签下租约后，可向住客收押金(Security Deposit)。这个押金只能收一次而且不能超过一个月的租金。如日后租金增加，房东也不能再向租客收取额外的押金。房东有权保留押金直到租客搬走为止。押金可以在存在以下情况时用来赔偿房东：

i. 租客欠租金；

ii. 租客对其租住的房屋造成损毁或破坏，房东可用这笔押金作维修的用途；(针对该项损失扣押金赔偿的前提是：有双方都签字认可的入住验房报告和搬出验房报告，房东必须和租客一起在入住前或后1个星期内和搬出前或后1个星期内完成这个验房并出具报告，验房必须安排在非节假日的8:00am to 8:00pm之间，如果房东在提出两次验房要求后，租客都不理会，房东可单独进行验房，并把验房报告交对方签收。)

iii. 租客在搬走时没清洁房间；

iv. 租客没返还钥匙；

v. 租客欠缴其它费用。

当租客交还房屋后，房东有10天时间给租客发一个对账单(statementof account)，如果10天内租客没有收到这个对账单，租客有权要求返还押金。如果房东暂时计算不出维修或清洁成本是多少，房东可在10天之内给个预估对账单，然后30天之内再出具一个最终对账单。存在房东处的押金在返还时要支付利息，至于利率多少，可在Albertaservices网站上查询(http://www.servicealberta.gov.ab.ca/interest-chart.cfm)查询，从2009年1月份至今，这个利率是0。如租客不同意房东所扣除的押金，租客须向房东书面说明原因和要求返还的押金数额。如果双方协商不成，可诉诸省法庭(ProvincialCourt)或通过RTDRS(ResidentialTenancy Dispute Resolution Service)裁决。

8. 房东所提供的设施和服务项目

如是否提供家具、电器、停车位、上网等服务。

9.租客是否可以把房屋分租出去以及分租规则，转租规则；

根据阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)的规定，租客需要书面向房东提出分租或转租的请求，房东收到这样的请求后需要在14天内给出书面答复，否则视为同意转租。房东不能就分租和转租收取租客的额外费用。房东必须有正当的理由拒绝分租或转租的请求，比如新租客不符合房东的征信要求等。

10.特定的限制

例如：不能养宠物和不能吸烟等等；

11．租约的终止条件；

如果是固定期限的租约，合同到期后租约自动终止；如果是周期性的租约，则房东或租客一方须向对方发出书面通知终止租约，阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)规定，如果是按月，则房东须提前3个月发出通知(租客只须提前一个月)，如果是按星期，则房东须提前一个星期发出通知，如果是按年的，则房东须提前90天发出通知。

12.附加条款

例如：如果租客逾期支付租金或是损坏了物业内的设备时该怎么办,此项内容将在全攻略-在卡尔加里如何当好房东之送神篇里详述，敬请关注。

租房合约可以根据具体情况进行修改，但条款不可与阿尔伯塔的民租法(TheResidential Tenancies Act)和其它相关法律相抵触。用中文，手写都算数。关于租房相关的法律的详细内容，请参考我的另一篇文章《在卡尔加里如何做好房东-之法律篇》。