惨淡！苏州楼市政策调控下，这些房企高调入驻，如今黯然离场？

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2019-06-13 16:56:33

距离511新政出来已有一个月了。

大家都在关注楼市的走量、开盘、价格等情况，似乎并没有注意到在政策的影响下，苏州部分开发商也过的特别煎熬。

事件回顾到5月24日，苏州连开两场房地产座谈会释放一个重要信号，不择一切手段降房价、稳楼市，就像会议纪要里说的那句，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。

会议中提到的其中两点应该是拿地较高的开发商最不想看到的。

• 苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

 

• 今年，苏州所有新房备案价格不能超过4万/㎡，区域内新房价格不能高于同类型在售项目 。

 

消息一出，果然，有开发商就撑不住了，要退出苏州市场。

先是鲁能集团挂牌转让苏州鲁能置业100%股权及债权。负债40亿！

 

 

再是近期中航里程挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权。负债19亿！

 

 

聊聊这两个开发商在苏州的情况：

鲁能高调入苏，三年黯然离场

先说“鲁能”从2016年进入苏州，一年之内拿下苏州3个项目，总价99亿元。到现在负债40亿离场。

图片来源：土拍网

项目分布在吴中区1个，位于苏州城南的鲁能公馆（吴蠡雅苑），相城区2个，泰山7号（文灵雅苑）和泰山9号。

鲁能公馆（备案名：吴蠡雅苑）

2016年4月8日，鲁能集团击败包括融创、龙湖、碧桂园在内的20余家房企，以总价38.7亿元将吴中大道北苏地2016-WG-5号地块收入囊中，楼面价18273元/㎡，溢价率高达146.4%，这也是鲁能进入苏州的首个项目——鲁能公馆

 

项目效果图

2016年10月1日，鲁能公馆首次开盘，推出小高层132套，均价在26000元/㎡到28000元/㎡。结果大家都知道了，截至当天下午3点，鲁能公馆累计去化也只有7套。很快，这个开盘成为了苏州楼市笑谈。

目前从苏州商品房网上销售管理系统查询可售房源，显示鲁能公馆还有大量的房源都是可售状态。

（部分可售房源截图）

项目地址：吴中大道长蠡路交汇处。

规划产品：占地面积约8.7万方，总建筑面积约17.4万方，规划有1366户，为20栋叠墅、4栋小高层及4栋高层组成。

项目动态：在售洋房、叠墅房源。在售洋房，建筑面积126-128㎡，均价27000元/㎡起；在售叠墅，建筑面积149-161平米，均价32000-35000元/㎡。在售高层，建筑面积95-123㎡，价格25000元/㎡起。

文灵雅苑（待售中）

2016年9月23日由鲁能集团旗下的北京顺义新城建设开发有限公司以总价33.05亿拍得地块（苏地2016-WG-57号）成交楼面价26224.6元/平方米。溢价率77.19%，目前是板块内的”地王“！

 

 

该项目位于元和街道建元路南、文灵路两侧，规划19幢高层住宅，户型以3房、4房改善为主，并现房销售。目前项目还未有开盘信息。

项目楼面价这么高，开盘售价多少会被接受呢？反正，要赚钱估计比较难，不赔就不错了。

鲁能泰山九号（待售中）

2016年9月23日由鲁能拿下相城第二块地（苏地2016-WG-61号）成交楼面价13687元/平方米。溢价率59.40%.

项目处于相城区阳澄湖镇顺贤路西。

规划总户数1082户，项目占地面积192054㎡，建筑面积约24.85万方，规划容积率1.05，绿地率37.02%，规划总户数1082户，由苏州鲁能广宇置地有限公司建设

 

项目鸟瞰效果图

项目属于相城的北双湖板块产品为联排、双拼、类独栋、叠加别墅，目前售楼处已开放。目前项目还未有开盘信息。

总体来看，鲁能进入苏州拿下这三个项目的所在位置都不属于苏州热门区域，再加上地价溢价率高、售价高等原因都是导致项目销售停滞不前的原因，再加上楼市调控政策频频出，可想而知，鲁能这几年确实很艰难~

这不，没过多久，又一开发商也熬不下去了。

中航里程转让苏州27万平土地

6月10日，北京产权交易所信息显示，中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。

 

 

▲报道截图

令人关注的是，标的公司旗下所持有的资产。

据悉，标的公司持有位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧以及湖路东侧、玉山路北侧的两宗。

编号分别为苏地2015-G-14号以及苏地2015-G-15号地块，总土地面积超27万平方米，由中航里城于2015年6月摘得。

 

 

14号、15号地块示意图

其中，苏地2015-G-14号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、渔洋街南，成交总价10.6亿元，成交楼面价为9228元/平方米，溢价率为65.62%。

苏地2015-G-15号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、玉山路北，成交总价为16.7亿元，成交楼面价为9285元/平方米，溢价率为66.07%。

两宗地块项目名中航樾园，

 

 

项目分两期开发，一期开发G15地块，占地179862.21㎡，规划产品为叠加别墅、联排和双拼，地块已经开发完毕，已开盘在售，目前已完成首次交付。

目前，中航樾园1200万/套，在售叠加别墅房源面积有120㎡、140㎡、160㎡三种，房源位于6#、7#、8#、10#及11#楼，价格在23000-25000元/㎡之间，具体一房一价。

 

 

二期G14地块占地面积109404㎡，规划建筑面积114874㎡，容积率1.05，目前尚未动工。

天眼查信息显示，2017年到2018年，苏航置业曾因违法建设等行为，三次接受苏州市规划局、苏州市住房和城乡建设局的行政处罚，具体包括未取得建筑工程施工许可证即擅自施工；部分房屋、地库、景观、道路、院墙与批准不符等行为。

据悉，项目曾于6月3日在北京产权交易所进行产权转让信息正式披露，但随后于6月6日终结，短短四天后又“上线”。有知情人士透露，目前已有不少意向方进行苏州项目的接洽，但“问得多，后期跟进的少”。

中航系此类的资产剥离并不少见。2016年以来，中国航空工业集团开始大刀阔斧剥离房地产业务，中航里城、中航万科、中航地产等房地产平台或部分资产均成功出售；然而，其手上仍有诸多资产尚需处理，甚至不乏出现无人接盘的尴尬境地。

写在最后

2019年刚刚过去了6个月，我们经历了苏州楼市的成交火爆、价格猛涨、地王频出，新政调控、利率下调又上浮等事件;

结合目前市场表现和时间节点来看，受以下因素的影响，下半年土地市场或将迎来转折：第一，随着溢价率攀升，开发企业拿地积极性会下降；第二，下半年之后拿地当年开盘难度较大，企业在这一时间点上纳储的迫切程度降低；第三，亟需补仓的企业需求得到满足后，投资将更趋于理性。

因此，我们认为，当前投资拿地仍需保持理性，多看看标杆房企的动作，盲目高价拿地并不可取。