买房知识总结，学习笔记【6000字】【原创】

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买房知识总结，整理人吴方方，时间20.07.21

知乎第一篇文章

出自知乎“地产解毒”账号对“年轻人买房要注意什么”回答，点赞53779，评论1062
总结如下：
1、大部分人都忽视的指标——容积率

当对比多个楼盘的时候，我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等，对楼盘进行优先排序。
但当你只参观一个楼盘的时候，需要关注的最重要指标是什么？
答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。
容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积，比如小高层的容积率就大，价格相比较也便宜，“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间，同样的容积率，纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。
容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目
PS:
低层：1－3层（含3层）多层：2-6层 小高层：7-11层 多层：12层以上 超高层：33层以上

2、销售的嘴，骗人的鬼，如何知道规划是否落地？

当销售在讲项目说辞的时候，很多事情都是刻意美化过的。比如是否有学区、地铁，这是以开发商的能力无法保证的。
学区要经过教育局定，地铁要经过多轮审批。除非已经招标、或者在施工阶段，才能100%确定。
如何确定地段有无潜力、小区周边配套呢？先看规划图。
规划图很好找，直接去该城市的规划局（住建局）网站找就可以了。

3、看户型很简单，但你要重点关注什么？
请问，户型最重要的指标是什么？
是面宽。

关于得房率、公摊面积，我们是没有办法知道确定的数值，这里猫腻很多。而面宽是可以测量的，是判断一个户型好坏的最直接的指标。

建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。

我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而南北之间间距比较大。（南北向有采光的需求）

如果保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出面宽。这样就增加了几个单元的房子，但同时户型就变得狭长了。
这里放几个数据，以供大家参考：
（这里指的是净面宽，墙体厚度在20cm左右，可以自行减去）

主卧室
主卧室的标准面宽是3. 3m，小于3.3m就紧凑了，比较舒适的面宽是3. 6m ，摆放家具有一定的空间。3.9m及以上的面宽，往往配有主卫生间和衣帽间。
次卧室
次卧室最低面宽是3. 0m
儿童房、书房
儿童房、书房最低面宽是2.7m
客厅
客厅的标准面宽是3.6m，小于3.6m是紧凑型，大于3.6m是舒适型，豪华型可以达到5-6m及以上。

最后聊一点，进深也比较重要，因为面宽和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用，一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于1~1.5之间。

对比户型的时候，尽量选择面宽进深比值比较大的户型。但总体来说，北方住宅进深比南方大一些。北方总进深13、14m是常态，南方进深超过12m基本就没人买了。

看过户型图之后，你还需要看一个更重要的资料——楼层平面图。一般来说，楼层平面图，销售是绝对不会主动给你看的。楼层平面图会暴露很多缺点，而这些缺点是从户型图中看不出来的。

所以业内有种说法：没看过楼层平面图，等于没看过户型图。
看楼层平面图，最重要的一点是，户型的采光问题。
对于连廊户型，我的建议是能不买就不买。中间户、边户，通通不要买。
对于处女座购房者来说，看完户型图，再看楼层平面图，就像打开了新世界。比如对方家的卫生间窗户离你家特别近，你家的门和邻居家的门特别近，你家卧室挨着邻居家客厅……

1首先要了解容积率，2其次容积率是硬性规定，是不可变的，容积率具体多少合适，参考上面的第一条，根据知乎图片，作者参考的是“北京市规划和自然资源委员会”住建局网站，可以查到城市规划（公园，商业，地铁，轻轨，高铁）房源签约（可以看出楼盘整体销售情况，根据知乎是房地产交易信息公示中的住宅项目信息公式中的预售许可证编号，这里我又百度了一个，输入某地+网上房地产，点击在售楼盘，输入预售许可证编号进行楼盘查询，再点击楼盘表详细查询），芜湖暂时不知，开发商炒作区域不等于城市政府的规划区，3实际房子看面宽，有的开发商不标注面宽，进深要问清楚，具体数据参考上面第三条，其次还有采光问题，要看清实际房子是否合理，南北采光通透。

知乎第二篇文章

知乎第二篇文章，“运动改变喵生”
一个中心，两个要点，三个保证
一个中心，就是边际价值上升；两个要点，就是核心需求，现金为正；三个保证，是保证多问多看，保证产权清晰，保证坚决果断。

也就是说，房子在居住、通勤、配套、享受性，这四个条件满足其一其二，很好找也买得起，但是全都满足，是预算不充足的年轻人完全无法承受的。而反过来说，就是边际需求递减：100万能满足1个维度，150万能满足两个维度；但是再多花100万，到了250万的时候，可能才满足的了三个维度。四个维度的房子，其价格已经是爆表了。
从这一个中心——边际价格上升——可推出两个要点，就是开头说过的核心需求，现金为正。

而核心需求，就是说，在居住、通勤、配套、享受性中，找出不超过满足两个需求的房子，作为置业的首要选择。如居住+通勤，就是成熟区的小户型，两居室；居住+配套，就是学区房，但是离工作地点很远；居住+享受性，就是城郊大户型，但是没小学也没修地铁，需要开车甚至拼车上下班；
但是我个人建议年轻人选 择居住+通勤两个属性的房子。因为第一：没要小孩，学区这东西至少七年内是用不到的；郊区太远，每天通勤1个半小时，会非常疲惫，年轻重在积累，快速让工资翻倍，节约点时间投资自己，或者至少锻炼一下身体都挺好的；其实不和父母住，两局甚至老公房都够住了。郊区将来房子卖不卖的出去咱不好说，市区里的房子至少好租吧。。。用租金来还一下房贷也挺好的。

再说三个保证。
保证多问多看，顾名思义，就是多看盘；看好了盘也看好了房子后，也要对一个房子问三家以上的中介，问遍左邻右舍，楼上楼下，同层对门。中介为了成交，会两头骗，和房东压价，向购房的年轻人制造恐慌（比如：和房东讲这个价格挂高了，压低带看次数；和购房者讲有很多人都看上了，都要签约了，让购房者赶紧买等等）；甚至隐瞒关键信息，如凶宅，漏水，私改户型等等。这样，多问几个中介，问问左邻右舍，就是为了防止这种情况。

保证产权清晰，其实是承接上一条，就是一定要弄清楚房子的产权情况。比如：房产本在不在房东手里？在银行手里，是按揭贷款没还完，还是房东抵押了？需要还款才能解除抵押吗？还款需要购房者参与吗？有没有离婚而房产本有前妻的姓名？会不会加上共有人？共有人一致同意过户吗？是不是代理人签约而房东本人不在国内？有没有继承税？房产交易中心一般都可以查房屋的抵押情况，但务必找中介问个清楚明白。总之一句话：见人见证，签字画押。也就是说，签订合同之间，一定要是房东本人拿着身份证和房产证的复印件，见到本人，见到身份证和房产本复印件，见到房源核验码；再谈签约的事。

保证坚决果断，就是说，如果房子本身已经看好也确保产权无误了，那就早作决断，一周之内签约，签约后一月之内过户。一切的咨询、建议、参考都应该在你看到心仪的房子的时候到此为止；买下来，它的所有者那一栏写的是你，这是最重要的，至于房子本身是涨是跌，已经不重要了。这样说，是因为房价本身是不可预测的；而且即便有所谓的预测房价的方法，人就会在买房中寄托太多的东西，会让纯粹的居住承载很多不属于它该承载的责任，比如涨价、置换，这都不是买房阶段要考虑的问题，都到了签约阶段再关注房价走势、土地政策这种东西，会让人犹豫不决，然后进退失据，做出不理性的决策。看好它，买下它，就这么简单。

知乎第三篇文章

第三篇文章，点赞6699，评论447
我前阵子也在面临在广州卖小换大的问题，按我有限的预算，我有两种选择：
1.换一套中心区的小房子（60来平）；
2.换一套上班20分钟到半小时的大房子（100多平）。 后来我选择了1，虽然60来平以后很可能不够住，但以中心区房子的租金，等要结婚，收上来随便都可以租一套大一点的。而且，考虑到按我说的，房子主要的价值在于投资属性，想看投资属性，我随便拿出公司隔壁部门的专业报告报告截一张图——

知乎第四篇文章

知乎第四篇，点赞179
看了100多套房，交易5套，我总结了25个经验： 1、每年6.30，12.25是营销节点，能拿到破底价。 2、在传言—规划—动工—建成几个节点之前买，能立即升值。 3、想尽快转手，全款别过户，只做公证。 4、中介费给1个点人精，2个点懂行，3个点太蠢。 5、房子基本不存在一分钱一分货，同地段卖得贵的楼盘是因为拿地晚。 6、不买地王楼王旁边的，或提前在地王楼王出现之前的附近买。 7、限购限贷就是供不应求，政策利好买了必涨，越早越好。加息严审则应多观望下手准。 8、开发商常留好房在最后，清盘能淘到好货。 9、第一期优惠力度最大，整盘价格最低。 10、一个区域的整体房价不是政府决定，是由那几套在卖的二手房房主定的。 11、谁买商住房谁傻蛋，开旅馆除外。 12、宁要好地段老破小，不要郊区大空新。 13、红线区不能交易，要买得赶在划线前。 14、三室以上租不起价，装修大头卫生间，租金先涨的地方房价必涨。租售比差额高的小心别碰。 15、多认识点地产或金融圈朋友，消息秒杀。 16、依山傍水永久热门区域，自然环境良好通常舍不得砸钱新建。 17、自住刚需，只看当下，够得着就下手。如果选择投资，看未来，闲钱收益达不到15%，不如买房，说明实体经济可能在萎缩。 18、在我看来，租房会压缩人对自己生活的需求，卖房创业是做慈善。 19、多购入资产，少购入消费，比如汽车。详见：年轻人，想想149万的差距，你还要那么早买车么？ 20、大杠杆买房不合理，借钱一时爽，人情背一世。这时就需要考虑到我们的承受能力，房价和月供是首要因素。 21、看土地原本性质，如果不会首先就去了解采光。此外还要考虑开发商实力、周围配套设施的规划。 22、看周边环境，有排污口排烟口消防的商铺才能做餐饮，离住宅15米+。 23、遗产、继承、离婚协产税费很高。查封的不能买，开始拍卖可以试试。 24、步梯不买顶，电梯不买底。 25、爱惜自己眼睛一样爱惜征信。

其中这里面也有很多是我目前没尝试过的，比如 1、为了尽快转手不过户只做公证，这个有点类似借同学名额买房一样，有风险； 2、投资收益达不到15%不如买房，这个如果是首套贷款的加了3倍杠杆还可以，如果是全款购房涨的幅度有限那也比较亏，建议可以多配置点金融产品； 3、借钱买房的，这个对于很多没有首付买房的人来说也是没办法，在银行不借你钱的时候依靠亲戚朋友借钱也是可以的，就有身边不少同学通过这样实现了财富快速上升，到了卖房转手再还上，现在也只有2年的限售条件。 这些这些其他也都基本上认同，对于买房的来说是比较宝贵的建议。 另外除了这些我还想有几点要说的，欢迎多讨论： 1、能上车尽早上车，15年的那个卖房的就和我说这话，当时没信，过了2年已经从2.1万/㎡涨到3.5万/㎡，唱空军一直没有兑现他们的市场承诺； 2、能买一线就不买三线，一二线的热钱和人口净流入量保障了房价下跌的风险很低； 3、不要想着一步到位，位置好？环境好？学区房？地铁房？市区郊区？这些就决定了房价不会便宜，看你在乎什么，郊区环境好的大户型还是市区小户型的学区房； 4、提前查询自己的征信和贷款情况，有些上了征信的消费贷和分期会影响你的申请房贷资格，很多是交了首付才发现自己贷款有问题会很麻烦，找中介贷款公司多花冤枉钱； 5、对于需要有社保要求的城市，可以先转个集体户口变成本地人再购（淘宝中介很多），购好房再落户到自己的房子，比单纯缴满几年社保快很多； 6、对于二套或者多套的，首付都需要5成或者8成等，可以先全款再房产抵押贷款（一般能做到7成）； 7、实地考察，不要只看开发商和中介吹嘘，承诺的学校、商圈都是未知数，靠近马路、小区绿化很差比比皆是； 8、能买车位早点买车位，车位紧张，以后也好转手； 9、楼层很重要。一般6层的板楼3-4层位置较好。小于18层的小高层10-15层最贵。小于33层的中高层高26-28层最贵。这些都是好楼层，但是买房的时候还是要考虑资金问题，所以不一定都能买到较好楼层的房子； 10、贷款不到，合同作废，订金返还，这条能加上尽量加上，不然后面吃亏的是自己； 11、房贷尽量找商业银行，四大行真的很慢，很慢； 12、落户了解情况，政策和前房东户口迁出。 这些大概就是这几年买的经验教训吧，也欢迎多补充。

抖音科普总结

抖音科普总结
抖音号wangxiaoxian，粉丝11w
1等额本金比等额本息更便宜（这一点还有争议）
2售楼看沙盘模型
看小区的生活功能区布局
看小区的绿化带分布多层高层的楼间距
看地上地下的机动车和非机动车的车库布局
看人行道设计动线的规划，漏填休闲娱乐区域的面积大小和布局社区公共设施位置，以及变电站，垃圾转运站，化粪池的位置
3签订购房合同之后，一定要备案登记（防止开发商一房二卖），和预告登记（防止开发商破产房子被法院查封），签订附加协议（防止合同面积和实际面积有差别出现纠纷困扰）
4第一次买房需要了解哪些问题？
备案价是多少，公摊面积是多少，得房率是多少，车位配比怎么样，均价是多少，预售证编号是多少，合作的银行都有哪些
5买边不买中（中间户型采光不好），买东不买西（西照时间场比较热），买三不买二（同等面积买三室不买两室），当然三者都符合房价也贵了。
6买房要看是不是五证齐全，国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售预售证，缺一不可

抖音号kai666666，粉丝45w
1要记住能贷三十年绝不贷二十年

要记住要选择等额本息而不是等额本金（与上面相反）（这一处地方争议很大，有人建议有条件尽量本金）
2要记住买房人名越多，纳税可能就越多，写孩子的名字，孩子再买房就是二套房，费用很贵，写父母名字要交遗产税

抖音号liangxu567，粉丝74w
1如果有能力，能买市区小房子不要买郊区大房子，要学会筛选信息甄别广告羊毛出在羊身上，房子买位置好的，位置一样的买有人住的，多比较房子少比较人
2买精装修还是毛坯房？
不建议买精装修，开发商有很多坑

抖音号fumalls，粉丝88w
1房贷一定要多贷款，长周期，因为是能和银行贷到的金额最大，利息最低的贷款，还有和银行贷款签合同时一定要记得每年调整一次贷款（也有评论都在问怎么调？似乎不好调），因为长期来看利率是会下降的
有评论说他贷的，4.9，6.37，5.6，5.9的，还有作者在评论里也指出，一定要等额本息（每月还款一样多，作者解释道等额本金头大尾小，里面涉及很多事情，比如通胀等）
2这个博主经常在评论区活跃，感觉人品还是很好的哈哈，有人评论纠结买不买房，他说核心地区优质房产永远是早买早赚，有能力先上车
3疫情期间目前来看，房价基本上是平稳的，不会大幅上涨
4新手的买房秘籍
一看地段
二看规划
三看交通
四看配套
五看户型
六看楼层
七看均价
八看差价（也就是楼层差一般0.6）
5买房套路
一是安排多个买家同时看房，制造危机感
二是先提价再打折
6地方新区很多是坑
7刚需买房的几个常见错误
一别老想着一步到位，先上车再说
二不要执着于买新房
三遇到便宜的房子，要彻底搞清楚为啥便宜
四大城市周边最好有地铁
五不要心疼物业费，选贵的（也是房子升值加分项）