住宅负资产和未来房价走势以及人民币走势



住宅负资产和未来房价走势以及人民币走势

某码农的个人看世界,谈论未来世界和你我生活经济，来看个例子，总价100万，首付30万，贷款70万按照目前商业贷款利率4.9%贷20年还款总额1099466约110万

房屋当前市场价:100万

房屋向银行借贷余额：70万

住宅负资产就是当市场价远远小于贷款余额，比如房价跌到50万，而贷款余额有60万，这样就是负资产。负资产对于一些低首付或者收入不稳定的人群来说，断供的风险比较高，当然断供一般都会被银行起诉，同时会影响个人信用，一般人不到万不得已时不会选择断供的，另外由于我国没有出台个人破产法，所有即使你断供了，银行一样会向你讨债，而且房贷是属于利滚利性质，会产生类似高利贷的利滚利利息，对贷款者造成巨大的负担。

住宅负资产在现在的香港和前几年大陆的温州，深圳（http://www.ztsfc.net/tjwz/474.html）等地都有发生，比较大的是温州之前的民间资本风波和房价暴跌，具体可以参考新华网：http://news.xinhuanet.com/house/suzhou/2013-08-29/c_117139964.htm，当时由于温州房地产泡沫破裂，很多贷款者还不起月供，导致银行不得不对断供房进行拍卖。

其实，大家关心的是未来房价是不是要涨一万年或者一百年，或者也许只有一年，谁也不知道未来会怎样，但是根据最近媒体的两篇文章：

货币政策面临两难选择:保汇率还是保房价

http://www.fang.com/news/2016-06-16/21586507.htm

2016年房价走势最新消息：房价下跌或会引发系统性风险

http://www.kuaiji.com/news/3176988

个人是这么理解的，关注美元兑人民币汇率http://finance.sina.com.cn/money/forex/hq/USDCNY.shtml和http://finance.sina.com.cn/money/forex/hq/USDCNH.shtml ，如果汇率慢慢接近7，那么房价应该可以继续上涨或者不跌，如果汇率一直保持在6.4-6.7波动，那么房价有可能在未来的某天开始下跌，仅仅是个人猜想，毕竟谁也不敢肯定或者保证。

房价其实和社会中的人民币数量关系非常大，讲白了，本来社会中有10000块，有200个人，每人资产50块，某套房子价值100块，如果我们给社会中多印90000块，现在每人有500块，那么这些钱就会跑去买房，而房子只有一套100块的，那好了，房屋所有者叫来要买房的那些人，叫他们竞价，价高者得，最后这套房子拍出的价可能是500块以上，理论上因更改翻10倍以上，因为钞票的数量翻了10倍，这样钞票本身的价值就缩小10倍。

所有，只要央行一直印人民币，那么房价会一直上涨，而且人民币会一直贬值。

如果想维持人民币不贬值，那么房价一定是不涨的，想让人民币不贬值又让房价一直涨也是不可能的，当然这里并不是指人民币汇率的贬值，因为美元现在也是在不断的印出来，这个汇率还取决很多因素。

个人猜测，央行一定会继续印人民币，房价就会一直上涨，人民币的价值会越来越低，当然人民币汇率应该会进一步贬值。

要房价下跌，除非发生下面的情况：

1. 央行不再印人民币，这可能吗？可能性很低

2. 人民币汇率不贬值，这可能吗？可能，而且可能性很大，央行会动用所有的外汇储备和力量来稳定人民币汇率。消耗外汇的同时，其实就想到于把这几十年积累的出口产品价值都消耗掉，这样虽然，人民币汇率得以保持，但是一旦耗费掉大量的外汇，比如我国5月的外汇储备余额为3.19万亿美元：http://dc.xinhua08.com/557/ ，按照每月消耗500亿来算，耗掉一半来维持汇率1：6.57可以维持32个月，大约两年半多。当然汇率是保住了，可是房价会下跌，同样造成很多问题。

   反过来，如果央行让人民币汇率继续贬值，那么房价保住了或者可以继续上涨，但是人民币贬值了，推动了出口，但是国内物价会上涨，导致通货膨胀，资金外流，金融市场变得不稳定，出国费用上升等等。

3. 发生战争或者经济危机

综上所述，如果你发现人民币很稳定，那么房价离跌不远了，商品不会涨很多，如果你发现人民币贬值，那么你买东西会越来越贵，房价也越来越贵。