买1000w的房子，每月还多少？一个数学题告诉你

背景

最新房产政策出来，既降首付，又降贷款利率。2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；同时，中国人民银行发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。于是，有专家高潮了，宣称用150万就能买到1000万的房子，全然不顾后面的850万怎么还贷，今天我们就来帮专家算一算他以后每个月要还贷多少钱？

问题描述

买1000w的首套房子，首付150w，公积金贷款850w，期限30年(360期)，年利率为3.95%，每月要还多少钱？

预备知识

为了顺利计算出每月还款金额和本息金额，还需要知道一些基本金融概念，如贷款利率，还款方式也有等额本息还款和等额本金还款两种。

• 贷款利率

贷款利率是指向银行贷款到期的利息金额与本金的比率。贷款利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。贷款利率有年利率和月利率之分，两者之间的关系可以用下面式子表示

$$月利率=年利率÷12$$

• 等额本息还款

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

• 等额本金还款

将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

分析与解答

先看按等额本金还款方式来还款，意味着每个月的还的本金都是

$$8500000÷(30\times 12)=23611.11元$$

第一个月还的利息

$$8500000\times (3.95\%÷12)=27979.17元$$

第二个月还的利息

由于本金已经在第一个月还掉了23611.11 元，本金还剩8500000-23611.11 = 8476388.89元，此时还的利息

$$8476388.89\times (3.95\%÷12)=27901.45元$$

比第一个月还的利息少了 27979.17 - 27901.45 = 77.72元

第三个月还的利息

由于本金已经在第一个月和第二个月还掉了23611.11 + 23611.11 = 47222.22元，本金还剩8500000-47222.22 = 8452777.78元，此时还的利息

$$8452777.78\times (3.95\%÷12)=27823.7元$$

第三个月又比第二个月还的利息少了 27901.45 -27823.17 = 77.72元

依此类推，每一个月还款中的利息部分都要比前一个月少还77.72元的利息，利息在逐步减少，从而导致每个月偿还的本息也在减少，可以把每月还款的本金利息用如下表列出来

期次	偿还本息	偿还利息	偿还本金	剩余本金
1	51590.28	27979.17	23611.11	8476388.89
2	51512.56	27901.45	23611.11	8452777.78
3	51434.84	27823.73	23611.11	8429166.67
4	51357.12	27746.01	23611.11	8405555.56
5	51279.4	27668.29	23611.11	8381944.44
6	51201.68	27590.57	23611.11	8358333.33
7	51123.96	27512.85	23611.11	8334722.22
8	51046.24	27435.13	23611.11	8311111.11
9	50968.52	27357.41	23611.11	8287500
10	50890.8	27279.69	23611.11	8263888.89
……	……	……	……	……
359	23766.55	155.44	23611.11	23611.11
360	23688.83	77.72	23611.11	0

再看按等额本息还款方式来还款，意味着每月还款额（本金和利息）都是一样的，每月还款额可由下面公式给出

$$M=P\times \left[\frac{r(1+r{)}^n}{(1+r{)}^n-1}\right]$$

其中，
M 是每月还款额
P 是贷款本金
r 是月利率（3.95%÷12 = 0.0032917）
n 是总月份数（360）

代入数值计算得

$$M=8500000\times \frac{0.0032917\times (1+0.0032916{)}^{360}}{(1+0.0032917{)}^{360}-1}=40335.67元$$

第一个月还的利息

$$8500000\times (3.95\%÷12)=27979.17元$$

从而第一个月还的本金

$$40335.67-27979.17=12356.5元$$

第二个月还的利息

由于第一个与已经还掉了12356.5元本金，那么第二个月剩余的总本金

$$8500000-12356.5=8487643.5元$$

此时的利息

$$8487643.5\times (3.95\%÷12)=27938.49元$$

此时的本金

$$40335.67-27938.49=12397.18元$$

第三个月还的利息

由于前2个月还掉了 12356.5+12397.18 = 24753.68元，那么第三个月剩余的总本金

$$8500000-24753.68=8475246.32元$$

此时的利息

$$8475246.32\times (3.95\%÷12)=27897.68元$$

此时的本金

$$40335.67-27897.68=12437.98元$$

以此类推，每一个月还款中的利息部分越来越少，本金部分越来越多，可以把每月还款的本金利息用如下表列出来

期次	偿还本息	偿还利息	偿还本金	剩余本金
1	51590.28	27979.17	12356.5	8487643.5
2	40335.67	27938.49	12397.18	8475246.33
3	40335.67	27897.69	12437.98	8462808.35
4	40335.67	27856.74	12478.93	8450329.43
5	40335.67	27815.67	12520	8437809.43
6	40335.67	27774.46	12561.21	8425248.22
7	40335.67	27733.11	12602.56	8412645.67
8	40335.67	27691.63	12644.04	8400001.63
9	40335.67	27650.01	12685.66	8387315.97
10	40335.67	27608.25	12727.42	8374588.55
……	……	……	……	……
359	40335.67	264.24	40071.43	40203.33
360	40335.67	132.34	40203.33	0

总结及建议

1，买得起1000w房子的人会只首付15%吗？
2，不管是等额本息还款和等额本金还款每个月都要支出好几万大洋；
3，等额本金还款前期紧巴巴，后期稍微轻松一些，可谓先苦后甜；
4，等额本息还款每个月都是一样，平稳；
5，等额本息的利息总额的要高一些；

参考文献

1，百度百科——住房商业贷款利率
2，多地公积金贷款利率下调！包含存量房贷
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1799444890432753632&wfr=spider&for=pc
3，房贷计算器
http://www.yh345.cn/city/shanghai/