公募REITs | 一文看懂基础设施公募REITs扩募

1、什么是公募REITs扩募？

公募REITs扩募是指公募REITs首次发行后，在存续期间内再次发行基金份额募集资金，用于购入新基础设施项目或存量项目更新改造等优化投资组合的行为。

扩募方式具体分两种：

（1）面向不特定对象发售（包括向原公募REITs持有人配售、公开扩募）

（2）面向特定对象发售（定向扩募）

定向扩募发售对象：是指符合基金持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名。

定向扩募发售价格：不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

2、公募REITs为什么要扩募？

公募REITs扩募有利于已上市优质运营主题依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，促进投融资良性循环，提升REITs整体市场规模及业绩。

公募REITs扩募使得单个基金通过外延式扩张成为可能，对我国而言，建立标准化、高效的扩募机制对于REITs​市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长、切实保障市场流动性具有积极促进作用。

3、公募REITs新购入基础设施项目主要满足哪些要求？

（1）总体要求：公募REITs新购入基础设施项目应当符合相关法律法规，有利于增强公募REITs持续运作水平，不损害基金份额持有人合法权益。

（2）公募REITs要求：基础设施基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月。

（3）主要参与机构要求：基金管理人等参与主体应当符合相关法律法规，基金管理人、持有份额不低于20%的第一大持有人最近1年不存在未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形。

（4）买入基础设施项目要求：新购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致，交易价格应当公允。

（5）原始权益人要求：新购入基础设施项目的原始权益人应当符合首次发售相关条件，中国证监会认定的情形除外。

4、如何看待公募REITs扩募？

公募REITs扩募为投资者进一步分享基础设施收益提供了可能性。如果通过扩募引入新的优质资产，可以获得新的稳定现金流，有利于优化投资组合，提升公募REITs的整体分派率和市场表现，为投资者创造更多价值。如果新购入资产的运营效益弱，也可能拉低整体现金流质量，从而使得我们的收益受到影响甚至承受一定损失。因此，我们需要擦亮眼睛，仔细选好资产。

5、当前市场波动情况下，如何看待公募REITs的投资价值？

我国公募REITs市场刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格受经济环境、运营管理、流动性、投资者价格判断、市场情绪等许多因素的影响，存在较大波动的可能。近期，公募REITs市场波动幅度加大，部分项目跌幅较前期有所扩大，部分基金管理人集中发布公告，启动基金份额增持预案，释放出积极信号。

对于我们投资者而言，公募REITs的投资价值主要体现在以下四方面：

（1）项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益。

（2）具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置。

（3）与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。

（4）参与门槛低。流动性预期优于债性标的。