鲁商服务拟赴港IPO：严重依赖母公司，物业管理服务毛利率不足20%

日前，鲁商发展（SH:600223）下属物业管理企业鲁商生活服务股份有限公司（下称“鲁商服务”）在港交所递交招股书，准备在港交所主板上市。

如若顺利，鲁商服务将成为继银座股份（SH:600858）和鲁商发展后，鲁商集团控股的第三家上市公司。在此之前，鲁商发展曾发布公告称，拟将鲁商服务分拆至港交所上市。

按照计划，鲁商服务本次上市的募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；补充营运资金及一般公司用途等。

鲁商发展方面认为，鲁商服务的成功上市将有利于进一步提高公司发展速度和核心竞争力，其财务业绩的提升有助于优化公司整体的财务表现，使得公司能够保持较好的持续经营与持续盈利能力。

根据招股书，截至2021年3月31日，鲁商服务已签约管理65个物业，签约总建筑面积超2150万平方米；在管65个物业，在管总建筑面积约1790万平方米，其中61个在管物业（在管总建筑面积约1580万平方米）位于山东省。

财务方面，2018年、2019年与2020年，鲁商服务的收入分别为2.82亿元、3.21亿元与4.28亿元，复合年增长率为19.5%。2021年第一季度，鲁商服务的收入为1.04亿元，而2020年同期为7184.0万元。

2018年、2019年、2020年以及2021年第一季度，鲁商服务的净利润分别为2449.6万元、2893.4万元、4530.2万元与1276.4万元，毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%和22.6%，毛利率整体低于行业平均水平。

其中，鲁商服务物业管理服务的毛利率由2018年的9.6%下降至2019年的7.8%，2020年重新增长至11.1%，2021年第一季度为17.3%。鲁商服务称，毛利率增长主要由于鲁商发展集团开发的物业应占毛利增加。

作为鲁商发展分拆而来的拟上市公司，鲁商服务严重依赖鲁商发展。招股书显示，其来自鲁商发展所开发物业的在管总建筑面积分别约占在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%与66.2%。

报告期内，鲁商服务就鲁商发展集团所开发物业提供的物业管理服务所得收入分别占同年度物业管理服务收入的约98.8%、98.7%、97.0%与91.6%，占比均超过九成。

据了解，鲁商发展的背后是山东商业集团。截至2021年3月31日，鲁商服务的47个在管物业由山东商业集团及其关联方开发，在管总建筑面积为1280万平方米，占同日在管总建筑面积的71.5%。

2018年、2019年、2020年与2021年第一季度，鲁商发展来自山东商业集团（作为付款客户）的收入分别为5810万元、8030万元、1.30亿元与3130万元，分别占其总收入的20.6%、25.0%、32.2%与30.1%。

重组前，鲁商服务由鲁商发展100%控股。重组后，则由鲁商发展和鲁商创新分别持股95.1%、4.9%。其中，鲁商创新为鲁商发展公司的全资子公司。换句话说，鲁商发展仍为鲁商服务的控股股东。

而鲁商发展由山东商业拥有约52.00%，山东商业由山东国资委及一家大型国有企业持有90%。因此，山东商业、鲁商发展及鲁商创新根据上市规则将成为鲁商服务的控股股东。