征收物业税对房地产的影响

引言：

物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税。在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的物业税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。物业税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。物业税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。

我国即将开始征收物业税，那么它的征收对我国的房地产业有什么影响呢？

物业税的定义：

物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税开征具体的征收方式可能各国有所不同，但可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。

物业税的征收意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。随着物业税的征收，一定会对我国房地产带来巨大的变化。

物业税的具体征收办法

目前，我国已经征收的房产税实际上存在着两种征收方式。或者按租金收入的百分之十八征收，或者按房产原价的百分之一点二征收。各地还会根据当地经济发展情况，实行一些税收优惠政策。

如果今后真的要开征物业税，因为租金更能代表房产现有的市场价格，以租金为物业税的税基更合适，也比较合理。而已购房产，则不应该再次被征收物业税。因为现在税制下，这些税费都在购买房产时，以房价的形式交纳了。如果再征，就有重复征税的嫌疑，哪怕是房价、租金上升了。

当然，在财政部、税务总局都没有物业税确切消息的情况下，一切关于物业税具体征收办法都是只是猜测。只有等物业税的具体征收办法确定下来，一切关于其征收会带来的影响才能够比较准确预测。但是考虑到国际惯例和我国的国情和特色，物业税的征收方法有不会太多变化，一般都会遵守国际惯例，只是根据具体国情稍微改变一下。所以，考虑目前国内的局势和国际惯例，我们目前还是可以做出物业税的征收对我国房地产有何影响的基本判断。

物业税对政府的影响

物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。

以教育为例，当地政府越有钱，改善教育条件的余地就越大。学校好、教学水平高，为了让自己的孩子受到良好教育，人们当然愿意在这里居住。人气上升的一个结果就是，房价上升，富人增加，政府税收增加。

政府手里的钱变得更多，就会继续提高教育质量，用更高的薪水，聘请更好的老师，修建更好的学校，于是就会吸引更多富人过来，引起地价的进一步上升，再导致税收的增长，从而形成一种良性循环。相反，就会形成一种恶性循环。为了避免恶性循环的出现，政府会千方百计改善当地环境。

所以说，物业税的征收，加强了政府的税收收入，为政府进行各方面基础设施投资，建立完善的社会保障体系，以及积极行使政府服务社会的职能提供了更加充足的资金保证，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。所以，物业税的征收对政府来说是有积极意义的。

物业税对房地产商的影响

开征物业税对房地产商的影响有以下几点 ：

１、房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域

征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。

２、不动产评估行业将大规模发展，相应的评估细则、法规的制定将提上议事日程

根据国际惯例，由于征收物业税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估。一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。如何规范评估行业的行为，保证评估的科学、公开也是面临的一道难题。

３、避免重复征税，避免出现“政策性负资产”

对于在物业税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征物业税，那么属于明显的重复征税，这便与国家的有关法规不相适应。目前提出的主流的解决办法是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

４、利于市场健康发展

物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。

５、租金有望下降，投资性购房更加理性

对物业税的征收最有力的监管体制，可能还是在最终的交易上设置关卡，即不交齐不予过户。这需要建立详细的住房信息系统，同时要求现有的税务管理体制进行新的改革。

６、建筑设计更加注重户型面积的有效使用，楼盘质量竞争加剧

从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。

对于房地产商而言，物业税的征收也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。另一方面，银行信贷的压力也将进一步减轻。同时，房地产投资门槛的降低将有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。所以，物业税的征收对房地产商来说是有积极意义的。

物业税对消费者的影响

依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中就包含了几乎全部的税费，而地价和相关税费约占住宅成本的50％。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价可望有所下降。经估算，假如以现在的建设成本为100元/平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，房屋建设成本将会降到58元/平方米。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％－20％的购房成本。对于北京、广州等地价高企的大城市来说，物业税的开征，则大大降低住宅的开发成本，居民置业门槛也大大降低。

当然，新的房地产税收方式也可能会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但是国务院发展研究中心专家则表示，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。

总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出。但是，具体物业税征收之后消费者购房的总支出还有待物业税具体征收方法的确定。不过政府在制定一项政策前必将会充分考虑各种因素，相信物业税的征收不会出现过激现象，政府会充分考虑各方面因素，制定一个合理可行的方案。而且从投资的合理程度来讲，物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。

物业税对二手市场的影响

对于物业税的开征，是对政府、发展商和业主普遍有利的消息。如果开征物业税，消费者首次购房成本会下降，但另一方面房价就会分摊到日后税收上，由于“买房不贵、供房贵”，这可能使得一部分消费者宁愿选择物业税相对较低的二手房。而且，目前大量的空置房，在物业税开始征收后，也可望得到一些不愿担负过高供房费用的消费者来消化。

国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到最大发挥。物业税的征收将产生“买房容易养房难“的现象。这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。另外对于一些已经够置商品房的消费者，也不得不考虑以后自己在供养房屋方面的支出，便会积极投身二手房交易市场，进而加大我国商品房的流通，减少闲置现象，合理利用资源。

结论

总体来看，由于土地成本占房地产开发成本比重高达20％—40％，开征物业税，房价肯定会下降，但因为考虑到房子的使用成本，购房者消费会变得更加理性，市场的越趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。由于如今政府是一次性征收地价，开征物业税将会使政府的财政收入变得相对稳定，分期固定的财税收入将会让政府在考虑出地数量和规模时，更加具有长远性和计划性。这一切都是积极的因素。

目前唯一不确定的因素便是物业税的具体征收办法。当然，目前所作的种种猜测还都仅仅是猜测而已。不过有一点可以相信，政府会综合考虑各方面因素的相互作用，制定出符合我国国情的具体征收办法。相信此办法对于政府、房地产商、消费者都将是一个合理可行的办法，对于进一步规范我国房地产市场，促进我国房地产经济的发展起到积极的作用。

综上所述，物业税的征收对我国房地产的影响是积极的。