牛刀：房价下跌也没人买是因没跌到位

www.eastmoney.com   2008-08-05 08:22   牛刀   <script src="http://news2.eastmoney.com/mainjs/content_fun_1.js"></script>

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    我们分析房价走势，一定要观 其象，追其根，究其本，而不是一看见表面现象就来下结论。最近，有专家说，深圳房价也降了，但是成交量却没有放大，可见不符合经济规律。我不知道这帮学历 史的人，是怎么研究房价的，根据这些表象就做出这么一个“不符合经济规律”的结论，是十分荒唐可笑的。

    不错，房价是在下跌，成交量也没有放大。在专家的想象当中，只要房价一跌，大批人就会入市购买，这是看低了购买者的智商。因为他们清楚的知道，房价是从什么价位涨上去的，没有跌倒房价被炒高之前的价位，他们是不会轻易出手的。深圳如此，上海北京广州亦如此。

     中国一线城市的地量成交已经维持得够久了。深圳是从去年10月开始，广州是从去年11月开始，北京上海是从今年2月开始，这些城市的成交量基本上只有正常 情况下的三成。理论上说，早就应该有一大批开发商资金链断裂，早就应该出现破产倒闭的情况。遗憾的是，中国的国情使然，开发商和地方政府和银行之间的关系 及其暧昧，正在设法维持开发商的资金链。

    在重庆，市政府斥资100亿以安置的名义挽救楼市；长沙市政府更是荒唐，以中低收入购房可以发放8万元补贴；……当然还有和银行的关系支撑，加上民间资本的逐利行为，才能维持一线城市近半年的地量成交。往后呢？还能撑多久。

     深圳的新房存量已经累创历史新高，8月2日是51013套，当天的成交均价为11656元一平方米，成交套数为121套。其中，深圳关内四区成交71套， 成交均价13800元；关外两区成交50套，成交均价为9100元。这个价格基本是2007年元月的价格，加上区位的影响，其实际价格比当时略高。那么， 深圳房价是从什么时候开始人为炒高的呢？是从2006年3月，当时深圳关内的价格刚刚突破一万，所以，深圳房价是跌了，但是还没有跌倒市场预期的价位，成 交量当然放不大。

    再来看看上海。7月，上海新房的成交量下滑三成，近一半的新房滞销。一手商品住宅的成交均价也从6月的 16988元/平方米下滑到7月的12802元/平方米。佑威数据显示，7月一手商品房的成交量仅为101.09万平方米，环比下滑29.4%，只相当于 去年同期的39%。其中，商品住宅的成交量为72.96万平方米，环比下滑30%，只相当于去年7月217万平方米的33.7%。受到新盘低开老盘降价的 影响，郊区低价楼盘成交攀升，排在本月成交榜前3名的楼盘均价都只有7000多元/平方米。这使得一手商品房的平均成交价格从6月的15604元/平方米 下降到7月的12701元/平方米。其中，商品住宅的平均成交价格更是从6月的16988元/平方米下降到7月的12802元/平方米。 

     很显然，12802元的综合均价，是不可能放大成交量的。上海房价应该跌倒2006年6月份的水准，才有可能放大成交，否则，市场将持续低迷，直到开发商 的资金链一个接一个的断裂。这也是我们不愿意看到的结果。我们并不希望开发商资金链断裂，但是作为开发商一定要顺应时势，硬扛着价格，对楼市来讲一点好处 也没有。

    今年三月，我写了一篇北京房价扛不到奥运，就明确指出，到了连“楼花”也失去炒作价值的时候，就是房价下跌之时。北京的 房价不是由供求关系决定的，准确的说，北京的房地产市场是投机主导性的市场，在各种题材（包括奥运）都炒不动的时候，来提房价收入比才会有意义，因为绝大 多数真正自住的买家早已经被高房价逼出了市场，也就是王石说的“连中产阶层也买不起房子了”。一般认为，北京如果要放大成交，房价要跌倒2005年年底的 水准。

    现在，市场的买卖双方基本处于一种胶着状态，所以，奥运后北京房价不会暴跌，但是选择的是阴跌的形式，在慢慢下跌的过程中 放大成交量。其实，这种状态对开发商来讲才是最可怕的，因为老是觉得有希望，时而不时又能卖出一两套，最后会发现，买房子所赚的钱还不够银行利息，还不如 一次降到位，迅速回笼资金，寻求新的利润增长点。

    由衷之言，供买卖双方参考。