租金频频下跌，疫情打压下的写字楼市场未来该如何分化？

耀光-OFFICE写字楼房东直租网：作为全国具有指标含义的市场，北京写字楼市场走势备受各方关注。券商我国记者日前多方了解到，受新冠肺炎疫情影响，二季度，中小企业退租或缩减面积现象显着，北京甲级写字楼市场空置率创10年新高，均匀租金则为5年低点，部分乙级写字楼的租金乃至较上一年大降30%～40%。从三季度来看，租金跌幅有所缩窄，市场现已趋稳复苏。多位业内人士对北京写字楼市场未来走势持达观预期。

空置率创10年新高，租金大幅下降
　　二季度，北京全市甲级办公楼市场活泼度“折半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。同时，均匀租金却大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以来的低点。北京五大核心商圈中，丽泽金融商务区受现在高空置率的影响，租金环比降幅最大，高达13.3%，其次为燕莎和中心商务区，租金分别环比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金环比也都有所下降，范围区间在2%-4%之间。
　　“本年的价格都比上一年便宜，国贸附近的写字楼一般都降了两三块钱（每天每平方米，下同），特别是财富中心、万通中心，建外SOHO等租金降幅特别大，比从前降了百分之三四十。比方建外SOHO有的最高峰时租金到9块5，现在6块5就能租，有的特价房5块多就能租。”中心商务区（CBD）商圈某房地产生意公司的服务顾问李明（化名）对券商我国记者说。
　　对于租金大降的原因，李明告知券商我国记者，整个国贸空房太多了，本年受疫情影响经济都不太好，各个职业都受影响，受影响最大的是中小企业，为节省成本以大换小或从高级换低档了，有的乃至经营不下去直接关了。“比方上一年用2000平方米的，本年裁员50%，办公面积也缩减到1000平方米；有的现在租2000平方米是8块钱（每天每平方米，下同），从东三环换到东四环那边同样面积的租金是4块钱。本年换房较多的都是中小企业，全都是为缩减成本。”他说。
　　谈到影响最大的职业企业，李明对券商我国记者说：“咱们这边能直接反映出来，以大换小的、关门的根本都是教育、旅行、做国外项目合作的企业，做教育的上半年根本上没有任何收入，再加上员工工资、房租等各项成本，它底子扛不住。别的，本年机票那么便宜，上半年都是能不出去就不出去，做旅行的尤其是做海外旅行的企业，底子到现在都不可。”
　　为了赶快提高入驻率和最大极限的削减本身丢失，写字楼的业主们为租户供给的优惠最直接的就是减租金。不过，与小企业主居多的乙级写字楼相比，部分大开发商的甲级写字楼的空置率相对不那么高，租金也没怎么降。
　　CBD商圈某高级写字楼的租赁主管告知券商我国记者：“租金优惠要看企业资质，资质好的如国际500强或A股上市公司，或许优惠还可以，如果资质一般，租金得500块（每平方米每月）以上了。咱们的客户根本都是国际500强企业，比较稳定，所以咱们的空置率不高，最近新签了两个大企业都是好几千平米的，别的还有一个大企业扩租了一千平米。”
　　除了退租和缩减面积的企业，也有不少扩租需求的企业。CBRE世邦魏理仕研讨部主管孙祖天接受券商我国记者采访时表明，从二季度看，科技职业较为活泼，特别是线上教育和游戏类企业呈现活跃扩租态势。因为受疫情影响，线上办公、文娱、游戏都是利好的，一些头部企业在扩张。
　　三季度市场趋稳，业内对未来市场走势预期达观，不过，从三季度的情况来看，北京写字楼市场较二季度有所好转。“这两个月租房客户挺多的，房子也租的挺快。本年租金便宜，可是如果等过了年再找房子，租金必定就涨上去了”李明对券商我国记者说。孙祖天也对券商我国记者表明，现在看，总体成交量比上季度有回升，来源还是以金融和科技企业为主。同时，租金跌幅比上季度缩窄了，市场现已趋稳复苏了。
　　对于三季度市场比二季度稳定，租金降幅减小的原因，二季度市场租金下降的比较凶猛，首要也是受疫情的影响，全体市场的需求一下子变得特别疲软，租户的一些扩张需求或许搬家的需求全都没有了，有很多本来有搬家需求的，后来都改成续租了，所以全体市场的活泼度下降的十分显着，这就导致业主方变得十分惊惧，所以出现自动降价、有一些灵活的方针，在租赁条件方面松动的十分显着。曾经业主更注重租金水平，现在更注重现金流，所以租金会多打点折确保项目入驻率。可是到三季度，全体市场现已趋于稳定，需求也有所上升，市场处于从疫情这个突发事件往后、市场剧烈震动之后的稳定时，所以租金下降的起伏就变小了。

现在市场比二季度稳定了，租金降幅减小了。
　　魏东进一步对券商我国记者剖析，二季度市场租金下降的比较凶猛，首要也是受疫情的影响，全体市场的需求一下子变得特别疲软，租户的一些扩张需求或许搬家的需求全都没有了，有很多本来有搬家需求的，后来都改成续租了，所以全体市场的活泼度下降的十分显着，这就导致业主方变得十分惊惧，所以出现自动降价、有一些灵活的方针，在租赁条件方面松动的十分显着。曾经业主更注重租金水平，现在更注重现金流，所以租金会多打点折确保项目入驻率。可是到三季度，全体市场现已趋于稳定，需求也有所上升，市场处于从疫情这个突发事件往后、市场剧烈震动之后的稳定时，所以租金下降的起伏就变小了。
　　值得注意的是，尽管受疫情影响北京写字楼市场受到较大冲击，可是多位业内人士认为疫情并不是市场疲软的底子原因，而且对北京写字楼市场未来走势持达观预期。
　　根据咱们的观察，早在上一年末，办公楼租金下调和空置率上浮的趋势就现已开端闪现。只不过，疫情加剧了经济增速放缓而导致的供求关系改变。咱们信任，在科技、医疗、金融等获益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下，北京办公楼市场最快在2021年末就将企稳。
　　北京市办公楼租赁需求划分为三大类别——基石需求、动能需求和从动需求。据其计算，2019年受宏观经济下行压力凸显、中美交易冲突升级等要素影响，动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力，当年的净吸纳量还不到10万平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同时，租金也中止了逐年增长的脚步，乃至首次录得4.0%降幅。
　　因新冠肺炎疫情，本年的净吸纳量将降至7.5万平方米，但当时市场所面对的压力仍在可以接受的范围之内。米阳进一步解释道：“在参加调研的业内人士中，只要30%将市场下行归结于疫情，超越六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。但咱们必需要清楚地看到，在北京市场上，半数以上的需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的‘基石需求’，此类需求风险度低、稳定性高，足以对市场构成有力支撑，确保市场在相对平稳的区间内运转。”
　　受经济的下行压力、上升的空置率，以及没有完全复苏的租赁需求影响，估计下半年市场租金水平仍将持续面对下行压力。但未来两年，随着经济和租赁需求的回暖，写字楼市场将逐渐进入复苏轨道。而北京作为第三产业最为兴旺的城市，在服务业扩大开放和开展新基建的方针鼓舞下，写字楼市场前景也将坚持达观。