“超人”李嘉诚内地最赚钱的项目泄露

2006.8.28 00:27

“10个亿收购广州玩具城，转手 销售 就已经回本获利。” 这是日前流传在广东地产界关于和黄与长实的一个“ 故事 ”。尽管这个版本的真实度目前尚无从考证，但和黄与长实这样的操作手法，似乎才更符合人们对“超人”李嘉诚敛财手段的期待。而玩具城这样的带有商业地产概念的资本层面上的赢利操作，正在为和黄与长实在内地 房地产 项目的真正路线树立旗帜。

　　内地惟一赚钱的项目?

　　被称之为“超人”的李嘉诚在内地投资近600亿港元，“但事实上，目前真正算得上赢利的房地产项目似乎只有广州玩具城，东方广场、珊瑚湾畔有哪个是赚钱的?”广州玩具城一位高层管理人员对记者说。

　　这位高层管理人员透露：“第一期投入3亿元，销售收入已近6亿元。几乎没有人相信广州玩具城瞬间成为李嘉诚旗下和记黄埔与长江实业两大公司在内地惟一赚钱的房地产项目。”

　　根据公开的资料显示，和记黄埔与长江实业分别占有广州玩具城的30%股份，剩余40%为广州市玩具中心有限公司持有。

　　“最初，玩具城的买家里面基本没有炒家。”那位高层人员向记者透露，“但长江实业派来了香港销售经理开始接手后续销售，操作手法就全部改变，先是招聘了30位销售人员，经过短暂的培训之后，开始出去‘扫街’。一个月后正式开盘认购的时候，总共售出18万平方米，并出现万人排队的场面。长实派来的经理人可以放心‘交数’了，但其中的问题在于，后来的价格已经在混乱中走低，引起早期高价买铺的买家极大的不满。并且最初按照规划，玩具城里面铺面严格分区，按照毛绒、电动、塑料等品种进行分门分类，易于管理，但长实公司派来的人极为看重短期销售业绩，根本不顾及规划方案，买家位置打乱了规划顺序，而最糟糕的是18万平方米销售面积中有40%左右被炒家买走，为日后经营带来极大的不稳定因素。”

　　“不重后续经营，说明长实更多的把精力放在资本层面的运作上。”一位不愿具名的业内人士分析。
押注资本升值?

　　目前和黄与长实大举进军西南与中部，尽管和黄在广州的地产项目珊瑚湾畔卖得并不好，在广州、深圳等地也依然在加大投入。

　　业内人士认为，对于和黄来说，珊瑚湾畔卖不掉就不急于出手，一方面和黄资金充裕，不会像国内开发商那样，一个楼盘滞销资金链就可能出现大问题。即使短期内卖不掉，资产也还在那儿，评估的时候也一样会计入公司资产内，而和黄资金成本又非常低。长实和黄现在不断出售海外资产，抽调海外项目资金大量进入内地市场，如果仅仅是做产品，肯定不符合长和系一贯的赢利风格。

　　从和黄大量投入土地及楼盘项目来看，长和系除了分享国内GDP两位数增长带来的经济成果之外，以国外不到3%的低息资金成本换成土地静待人民币升值已经几乎成为胜券在握的投资策略。按照外界想象，人民币没有30%~50%的升值空间，但5%~10%还是有可能实现的，而这个数字已经远超过成熟房地产市场的平均利润率。

　　国泰君安证券分析师张宇谨慎分析:“尽管和黄和长实的内地部分产品存在不适应，毕竟他们与内地的关系比一般的外资更为密切，不排除持有大量土地、物业等待升值的可能”。

　　张宇认为，和黄某些产业的经营亏损并不重要，重要的是对产业趋势高超的把握能力。“许多关乎国计民生的产业很难用短期的盈亏来衡量。”张宇说。

　　黎振伟则表示不愿对别人的赚钱意图和手法做过多评价，“但和黄与长实肯定和传统的房地产开发商是不一样的，他们是按照国际化的房地产金融一体化的方式来操作获取利益的”。

　　尽管香港媒体更热衷于报道李嘉诚在内地合作方的各种背景，但“超人”之所以被称之为“超人”，就是他总能在别人不看好的趋势及项目中稳稳获益，比如2000年TOM上市时的高开低走，由最初吸引大批香港市民购买股票到股价不断下跌又到逐渐回升，以及ORANGE电讯与赫斯基能源由多年亏损转盈直至高价出售。