房地产投资方法

1.主要计算公式

计算器
美国 10 年期国债收益率中位值查询网址
中国10年期国债收益率中位值查询网址

■ 净租金收益率 = 年租金净额÷初始投资现金总额×100%
■ 年租金净额=年租金总额 - 年按揭贷款本息
■ 初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费加中介费
■ 售租比=房产市场价÷月租金

举例计算一下指标：
1、计算房子的净租金收益率
2、学会查询房子的价格、租金
3、学会计算房子的售租比

2.案例1

    比如上海江桥一商品房市场价390万元，月租金6000元，首付 30%，还款期限 30 年，房贷利率 2%，购房中介费加税费为房价的 3%。计算这套住宅的净租金收益率。

    ■ 净租金收益率 = 年租金净额÷初始投资现金总额×100%
    我们只需计算出年租金净额和初始投资现金总额，净租金收益率就很容易计算了。

2.1 计算年租金净额

    ■ 年租金净额 = 年租金总额 - 年按揭贷款本息
    ■ 年租金总额 = 月租金×12 个月=0.6×12=7.2 万元
    ■ 年按揭贷款本息：年按揭贷款本息就是每年还款总金额，需要使用房贷计算器计算这个房子每月还款金额，然后计算年还款金额。
    基础信息：首付30%，意味着贷款70%。此房产市场售价390万元，则贷款金额为390万×70%=273万元，最长贷款期 30 年，贷款利率 2%。

点击房贷计算器


    根据上图中的步骤，计算得出：每月还款额约为 10091元
    年还款金额 = 月还款金额×12 个月=10091*12=121092元
    年租金净额 = 年租金总额 - 年按揭贷款本息= 72000-121092 =- 49092元

2.2 计算初始投资现金总额

    ■ 初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费加中介费
    此房产总房价为 390万元，首付占总房价的 30%，购房中介费加税费为总房价的 3%，则初始投资现金总额=390×（30%+3%）=128.7万元

2.3 求解净租金收益率

    净租金收益率 = 年租金净额 ÷ 初始投资现金总额 × 100% = 7.2万 ÷128.7万 × 100% = 5.59%

2.4 查询十年期国债收益率中位值

    如果是投资中国房产，看过去 18 年来，中国十年期国债收益率的中位值即可，大概为 3.8%。

    通过查询，目前中国十年期国债收益率的中位值为 3.8%。
    结论：目前此房产的净租金收益率为 5.59%，大于中国十年期国债收益率中位值 3.8%，符合买入标准。

3. 案例2

通过百度、租房网站、购房网站、中介等途径
（1）查询自己所住小区房子的均价（每平米单价）、每月房租是多少？
（2）售租比 = 房产市场价/月租金，计算这套公寓的售租比。

    可以下载【中国房价行情】APP，查询自己小区目前房子的平均售价和平均租金。

    ① 打开【中国房价行情】APP → ② 点击【查房价】→ ③ 在搜索框输入自己所在的城市、行政区或小区 → ④ 查询房价、租金

    经过查询，我们了解到，平均房价为 4.78 万元/m2，平均租金为 77.3 元/月/ m2。
此处也可以查到售租比数据，但不准确，我们可以利用公式自己计算。
    售租比 = 房产市场价÷月租金
    案例2中的房产面积为77.11平米。按照平均房价为 4.78万元/m2，平均租金为 77.3 元/月/ m2，房产市场价=390万元，月租金=6000 元。则，售租比=房产市场价÷月租金= 390 万÷6000=600。

4.案例3

比如武汉武昌徐东一商品房市场价245万元，月租金4400元，首付 30%，还款期限 30 年，房贷利率 2%，购房中介费加税费为房价的 3%。计算这套住宅的净租金收益率。


    经过查询，我们了解到，平均房价为 1.95 万元/m2，平均租金为 35元/月/ m2。
此处也可以查到售租比数据，但不准确，我们可以利用公式自己计算。
    售租比 = 房产市场价÷月租金
    案例4中的房产面积126.11平米。按照平均房价为 1.95万元/m2，平均租金为 35 元/月/ m2，房产市场价=245万元，月租金=4400 元。则，售租比=房产市场价÷月租金= 245 万÷4400=556。

■ 净租金收益率 = 年租金净额÷初始投资现金总额×100%
我们只需计算出年租金净额和初始投资现金总额，净租金收益率就很容易计算了。

4.1 计算年租金净额

■ 年租金净额 = 年租金总额 - 年按揭贷款本息
■ 年租金总额 = 月租金×12 个月=0.44×12=5.28万元
■ 年按揭贷款本息：年按揭贷款本息就是每年还款总金额，需要使用房贷计算器计算这个房子每月还款金额，然后计算年还款金额。
基础信息：首付30%，意味着贷款70%。此房产市场售价245万元，则贷款金额为245万×70%=171万元，最长贷款期 30 年，贷款利率 4.3%。


根据上图中的步骤，计算得出：每月还款额约为8400元
年还款金额 = 月还款金额×12 个月=8400*12=100800元
年租金净额 = 年租金总额 - 年按揭贷款本息= 52000-100800=- 48800元

4.2 计算初始投资现金总额

■ 初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费加中介费
此房产总房价为245万元，首付占总房价的 30%，购房中介费加税费为总房价的 3%，则初始投资现金总额=245×（30%+3.5%）=82万元

4.3 求解净租金收益率

净租金收益率 = 年租金净额 ÷ 初始投资现金总额 × 100% =5.2万 ÷82万 × 100% = 6.7%

4.4 查询十年期国债收益率中位值

如果是投资中国房产，看过去 18 年来，中国十年期国债收益率的中位值即可，大概为 3.8%。

通过查询，目前中国十年期国债收益率的中位值为 3.8%。
结论：目前此房产的净租金收益率为 6.7%，大于中国十年期国债收益率中位值 3.8%，符合买入标准。