房地产投资方式

背景介绍

■ 商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢的投资工具。可以说房子是人最喜欢的东西之一，古今中外，男人女人，富人穷人都是如此。
〇 为什么人们对房地产那么情有独钟呢？
■ 因为当一个人没有钱的时候，他需要一套房子用来居住；当一个人有钱的时候，他需要一套豪宅用来显摆；当一个人很有钱的时候，他需要一些房地产用来投资。
■ 我们可以看到房地产是集多种功能于一身的东西。既然房子那么招人喜爱，它自然应该成为我们的核心投资工具，为我们实现财务自由做出贡献。
〇 不过房地产虽然能让人实现财务自由，却也能让人倾家荡产。
■ 关键看投资者有没有掌握投资房地产的技能。因房地产倾家荡产的大有人在。在美国次贷危机中，有将近 300 万家庭失去了房子。可以说这 300 万家庭因房子倾家荡产，只是他们都是路人甲，没有人知道他们是谁。
■ 下面我们来看一位大佬因房地产倾家荡产，然后又奋发图强，王者归来的励志故事。杨受成，1943 年出生于香港，现任英皇集团主席。12 岁混迹码头兜售手表。24 岁拿下欧米茄、劳力士代理权，开设英皇钟表珠宝店。29 岁，创立好世界投资并上市，成为香港富豪。70 年代末接手李嘉诚手上的香港司徒拔道二十四号地产物业。
1982 年底香港楼价下跌 60%，1983 年香港楼市崩盘。杨受成倾家荡产并欠汇丰银行 3.2 亿港元。汇丰银行没收了杨受成名下的所有财产，包括上市公司好世界、地产楼盘、英皇钟表、豪华奔驰以及信用卡。他还收到了汇丰银行的一封信，称其不能再拥有奔驰，因为奔驰是成功人士的代步工具。后杨受成远走中东，奋发图强，再次王者归来。还请了汇丰银行 3.2 亿港元的债务并再次成为香港富豪。
■ 我们从杨受成的传奇经历可以知道，哪怕是再聪明再厉害的人，只要敢盲目投资房地产，也是会倾家荡产的。
■ 同一处房地产，而且是非常好的房地产，为什么李嘉诚要卖出而杨受成要买进呢？很显然两人对房地产价值的判断是不同的。
■ 李嘉诚要卖掉房地产，是因为当时那套房地产已经是“耗钱资产”，已经没有投资价值，仅有投机价值。而当时的杨受成并不知道“耗钱资产”与“生钱资产”的区别。所以就做出了错误的决定。
■ 我们由此也可以得出来一个结论，那就是尽量别买是“耗钱资产”的房子，很可能会很惨的。杨受成在经历房地产投资失败以后，历尽千辛万苦。后来他又成功东山再起了，再次成为了香港富豪。对于大部分人来说，投资失败后想东山再起就比较难了，因为房地产投资是有杠杆的。它让人损失的不仅仅是本金，很可能还会让人背上一笔沉重的债务

商品房概述

房地产概述

房地产是什么？

■ 从生活的角度每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了。从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具。
■ 那些没有掌握房地产投资技能人的钱通过房地产转移给那些掌握了房地产投资技能的人和政府。
■ 掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。政府会获得税收。

房地产有哪些种类？

■ 每一种类型的房产都具有不同的特点，它们的投资风险是不一样的，对投资者的技能要求也不同。
■ 在所有类型的房地产中，住宅相对是最容易变现的，交易税费相对是最少的，贷款利率相对是最低的，贷款期限相对是最长的，所以投资风险也相对是最小的。
■ 从实现财务自由的角度来说，我们只要投资住宅就可以了。我们只要掌握好与住宅相关的投资技能就足够了。至于其他类型的房地产就留给富豪们和其他投资者吧。

住宅有哪些种类？

从投资的角度考虑，普通住宅和其他几种类型的住宅相比？

■ 综合来看，普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的。所以，我们只选择普通住宅作为我们实现财务自由的投资工具。

房地产投资的特点

投资金额较大

税费成本较高

■ 在中国，目前买房时所付的税费为买入价的 2%-5%，实际税费大概为买入价的 5%-25%。因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家。（契税、中介佣金）
■ 持有房产期间所付的税费大概为租金的 5%-15%。卖房时所付的税费大概为卖出价的 2%-20%，目前实际税费大概为卖出价的 1%-2%，因为卖家会把税费转嫁给买家。（物业费、房屋维修费、房屋保险费、租金相关税、房产税、房屋出租托管费）
■ 售房产生的税费一般为售价的2%到20%，但在实际生活中，如果楼市较热，卖方的税会以转嫁给买方，卖方实际只支付中介费及一些小的费用（增值税及附加[普通住房>=2年免征]、个人所得税[满5年且唯一住房免征网签价的20%或者现价的1%]、中介佣金）
■ 购房产生的税费不贷款约为购买价的1%到3%，贷款约为购买价的2%到4%。（检查费，登记费，过户公正费，产权调查费，火灾保费，过户费，贷款费，社区管理费等等）
■ 其实房地产交易的税费成本在海外也很高。在美国，买房时所付的税费大概是：不贷款约为购买价的 1%—3%，贷款约为购买价的 2%—4%；持有房产期间所付的税费大概为租金的 40%-50%；卖房时所付的税费大概为卖出价 20%-25%。
■ 在香港，买房时所付的税费大概是购买价的 32%-35%；持有房产期间所付的税费大概为租金的20%-30%；卖房时所付的税费大概为卖出价的 1%-2%。
■ 由于税费成本较高，房地产一旦买入，就意味着已经亏损 20%左右了。
■ 所以在我们投资房地产之前一定要问一问自己：这是好价格吗？我打算长期持有吗？如果答案是否定的，最好不要投资。
■ 当然如果有同学嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资 REITs。
■ 中国人投资美国的 REITs 现金分红只扣 10%的税，卖出 REITs 获得的价差收益不扣税。中国人投资美国REITs 的税率比美国人要低。
■ 中国人投资中国香港的 REITs，现金分红和价差收益都是不收税的。同样是投资房产，换一种方式，成本就会低很多。

融资能力强

■ 房地产可以按揭贷款，普通住宅一般可以贷到房产评估金额的 70%-80%，期限一般在 20-30 年。
■ 这是股票、公司、债券、基金等其他投资工具没有的优势。房地产这个特有的优势如果使用好了，可以提高投资回报率。

交易流程复杂

房地产投资涉及环节较多

投资期限长

■ 由于税费成本高，房价要上涨 20%以上才能达到盈亏平衡。
■ 在高税费成本之下，唯有低频交易，长期持有才是明智的选择。如果不打算持有房产 10 年以上，就不要进行房地产投资

房地产投资风险

■ 房地产投资的税费成本太高了，一旦决策失误，我们将陷入进退两难的境地。
■ 股票买错了，卖掉就可以，税费可以忽略不计。但是房子却不行，买了以后就卖掉，往往意味着 20%

市场风险

■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。比如次贷危机发生后，美国房价下跌了50%左右。
■ 化解市场风险最有效的途径就是在“好价格”买进

政策风险

■ 政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险。
■ 化解政策风险最有效的途径是“好价格”。

社会风险

■ 社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。比如香港 1967 年 5 月 6 日-10 月份发生了“六七暴动”，英国资本纷纷从香港撤离。香港楼市价格暴跌，不少人损失惨重。
■ 化解社会风险的有效途径就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资。

变现风险

■ 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开始出售到交易完成需要 1-6 个月的时间。如果在楼市下行的时候，可能要比市场价低 20%以上才能卖掉。
■ 比如 2018 年北京很多区域的房子要比市场价低 20%左右才能卖掉。由于房地产的特点，彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准在买房的时候就降低变现风险。能有效降低变现风险的方式是选择“好房子”。

利率风险

■ 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。
■ 一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过 50%。
■ 化解利率风险的有效途径是“好价格”。

汇率风险

■ 汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。房地产投资一般至少需要持有 10 年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。
■ 导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能。比如俄罗斯 2013 年的房屋均价为每平方55000 卢布，2013 年 1 美元能换 30 卢布，2013 年俄罗斯的房屋均价为每平方 1833 美元。
■ 化解汇率风险有效的方式是选择货币发行有严格法律约束的国家。

自然风险

■ 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。
■ 化解的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房产。比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的。如果必须要买，就必须购买相关的保险。

房地产投资的主要收益

租金收益

■ 租金收益是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由主要靠的就是租金收益。只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资。
■ 净租金收入小于 0 的房产为“耗钱资产”，没有投资价值，只有投机价值。真正的房产投资者是非常重视租金收益的。房产投资者的买卖决策主要是基于租金收益情况做出的。

资本利得

■ 资本利得就是房价增值收益。资本利得的回报率可能会比较高，但是有极强的不确定性。我们投资房子的时候应当把资本利得看作租金收益之外的额外收益，有当然很好，没有也没有关系。
■ 在我们做购买决策时，不用考虑未来的价差收益。在不考虑价差收益的前提下，依然具有投资价值的房子才真正具有投资价值。
■ 目前中国大部分房地产投资者都是为了获得资本利得，通俗的叫法叫炒房者。炒房者的短期收益可能会比较大，但是长期风险巨大。炒房者也是不能实现财务自由的。同学们要做房地产投资者而不是炒房者。

商品房投资方式

■ 这里强调一下，财务自由商品房投资方法不是最赚钱的房地产投资方法，也不是唯一能赚钱的房地产投资方法。财务自由商品房投资方法只是最容易让人实现财务自由的房地产投资方法。

选择好城市

■ 这里的“好城市”仅仅是从投资的角度考虑的，和风土人情没有关系。在中国最好的城市就是北、上、深、广。如果可能的话在这 4 个城市投资房地产就可以了。
■ 当然离这 4 个城市比较远的同学来在这 4 个城市投资房地产还是有很多困难的。不方便在北、上、深、广投资的同学也可以选择离自己比较近的省会或地级城市。
■ 不过在选择省会或地级市的时候要注意一点，那就是这个城市过去连续 3 年每年的人口都是净流入的。如果过去几年的人口是净流出的，这个城市正在走向衰落，这个城市的房子不能投资。
■ 人口数量变动情况我们可以在各地方政府的统计网站上查询。
■ 国家统计局的网站 http://www.stats.gov.cn/
■ 我们点击“北京”，可以进入北京市统计局的网站。
■点击“统计数据”，然后点击“北京统计年鉴”我们可以看到以下页面。
■ 点击“EXCEL”，然后往下拉，找到“人口与就业”
分别点击“常住人口”、“常住人口总量及人口密度”下载 EXCEL 表格。
■ 打开“常住人口”EXCEL 表格，我们可以看到以下统计数据。

■ 我们可以看到北京的“常住外来人口”在 2016 年之前是持续增长的，从 2016 年开始出现持续下降，“城镇人口”在 2017 年开始下降，北京的常住人口在持续净流出。
■ 北京常住人口持续净流出不是北京的竞争力下降导致的，而是北京 2016 年加强了对“首都功能”定位的执行力度，清理关闭了大量低端产业，这导致部分从事低端产业的外来人口离开北京。
■虽然这部分人口的减少对北京的住房需求影响有限，但还是会对房租和房价的上涨有一定的抑制作用。
■通过对比我们能更清楚的理解人口变动与房价涨跌的关系,我们看一下深圳的情况。通过深圳 2019 统计年鉴可以看到以下数据
■我们可以看到深圳的“常住人口”在 2018 年之前一直是持续增长的，2018 年为 1302.66 万。2018 年深圳的常住户籍人口为 454.7 万，两者相减可以得出 2018 年深圳的常住外来人口数为 847.96 万。
■深圳的常住外来人口占了常住人口的 65%，这些外来人口都有在深圳租房和买房的需求。北京 2018 年常住外来人口占常住人口的比例为 35%，远低于深圳的 65%，深圳的常住人口买房需求的强烈程度远大于北京。
■2018 年深圳的人口密度为每平方公里 6484 人，北京的为 1313 人，深圳的人口密度是北京的 4.9 倍，这说明深圳的土地供给能力要比北京小很多，深圳的土地相对更稀缺。
■深圳和北京相比土地供给相对更少，买房需求相对更强，所以深圳的房价比北京的房价有更强的上涨动力。这也是为什么 2017 年到 2019 年之间，在“住房不炒”政策的调控之下，北京的房价跌了 20%左右，而深圳的房价依然上涨的根本原因。
■同学们分析其他城市的人口数量变动情况，看“常住人口”和“常住外来人口”这两项连续 3 年的变化情况就可以了。只要“常住人口”和“常住外来人口”连续 3 年都是净流入的城市就可以算作好城市。
■好城市选出来以后，我们还可以更进一步，选出好城市中的好区域。好区域一般是常住外来人口集中流入的区域。因为这些区域的就业机会相对较多，或者有一些其他的优势。
■打开“常住人口总量及人口密度（按地区分）”这个 EXCEL 表格，我们可以看到以下统计数据。
■我们可以计算出 2018 年全北京“常住外来人口”与“常住人口”的比例为 35%，这是北京所有区的平均值。超过 35%的区域更有竞争优势，这些区域对住房的需求更大，房产的相对价值更大，相对风险更小。
■我们可以计算出朝阳区（44%）、通州区（42%）、昌平区（51%）、大兴区（43%）大幅高于平均值，这几个区域的房产投资价值相对较大。
■当我们知道怎么选择“好城市”和“好区域”以后，下面我们就要学习如何选择“好房子”了。

北上广深/省会或者地级市（3年人后净流入）

选择好房子

好地段

■ 市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心
■ 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利；吃饭要便利；购物要便利；娱乐要便利；上学要便利；看病要便利。

好环境

■ 环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。
■ 常见的环境污染主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于 1000 米。

好物业

■ 好物管指小区的物业管理要好。好的物业管理能让房子增值。有的房子过了 10 多年就显得很破旧，有的房子过了 10 多年和新的差不多。这主要是物业管理的不同。
■ 判断小区物业管理水平也很简单，到小区里转一圈，看看小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，基本就能知道小区物业管理做的如何了。
■ 只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，车辆停放有序，小区内环境看着顺眼。就可以认为该小区的物业管理做的好。

好户型

■ 好户型指最容易出租和出售的户型。什么样的户型最容易出租和出售呢？我们可以看一下统计数据。
■打开“全市居民家庭居住构成情况”表格，可以看到以下内容。
■ 我们可以看到城镇居民二居室单元房占比为 50.7%，这说明北京有近一半家庭都是住的两居室的房子。由此可以看出，两居室的房子是最容易出租和出售的。
■ 我们如果要投资房子，最好投资两居室的房子。考虑到租金回报率，在两居室的房子中，一般面积相对小的租金回报率相对高。所以面积在 55-75 平之间的两居室是我们的首选。

房龄小

■ 房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期=。
■ 首先明确一点，从投资的角度考虑，我们最好只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜，而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。
■ 不过虽然我们投资的是二手房，但是我们对于房龄却是有严格要求的。因为银行一般对于房龄超过20-25 年的房子就不提供贷款了。我们要考虑到卖房时，能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。
■ 按我们会持有房子 10 年来估算，我们买二手房的时候，房龄最好不要超过 10 年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过 15 年。
■ 房龄超过 15 年的房子我们直接淘汰掉。具体的房龄去小区物业问一下就可以了。

空置低

■ 空置低是指区域内没有人居住的房屋比例低。当前 5 条都满足了以后，我们还要看一下房屋的空置率。空置率越低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大。空置率不但要看目标小区的，还要看周圈小区的。
■ 周围小区的空置率如果也很低，说明整片区域的房子都容易出租。投资的安全性比较高。
■ 国际通行惯例，空置率在 5%—10%之间为合理区，房屋供求平衡；空置率在 10%—20%之间为空置危险区；空置率在 20%以上为严重积压区。
■ 在中国，由于没有房产税，空置成本很低，很多房地产投机客并不把房屋出租，所以中国的空置率要向上进行修正。在中国空置率小于 10%即可看作空置率低，小于 20%可看作合理。空置率大于 20%的小区，不要投资。

■ 想要了解一个小区的空置率，最简单的办法就是在晚上 9 点多的时候，在小区外面数数一栋楼里有多少房间是不亮灯的，就能得出一个大概的空置率。

等待好价格

■ 当我们选出好房子以后，我们是不是就可以买进了？当然不是。
■ 房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。房价是周期性波动的。同一套房子在不同时期，它的价格会相差数倍。
■ 比如香港沙田广场的一套 60 平的房子，在 1997 年的时候能卖 500 万港币，在 2003 年却只能卖 150万港币，在 2019 年又能卖到 1000 万港币。
■ 同一套房子，处在不同的周期，就会有完全不一样的价格。由此可见周期的重要性。
既然房地产周期那么重要，我们就先来了解一下房地产周期：

■ 关于房地产周期，有一个著名的哈里森房地产 18 年周期模型。

哈里森房地产 18 年周期模型

■ 哈里森研究了 200 多年来英国和美国的经济和房地产史，他认为：房地产的周期是 18 年左右，通常前14 年房价是上涨的，后 4 年房价是下跌的。
■ 在前 14 年的上涨过程中，通常又分为 3 个阶段。第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在 7 年左右。在第 7 年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束之后，房价会进入到第二个阶段，快速上涨阶段。
■ 这个时间通常在 5 年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三个阶段，疯狂上涨阶段。这个时间通常在 2 年左右。
■ 疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常在 4 年左右。

■ 我们只要知道房地产市场是周期性运行的，房价的涨跌是周期性波动的就可以了。我们不需要用哈里森周期来预测未来。我们有更简单的方法来确定什么时候买进房子？什么时候卖出房子？

如何计算好价格

■ 我们知道我们投资房子的收益来自两部分： 净租金收益和价差收益。价差收益是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。
■ 在我们投资房子的时候只要看净租金收益就可以了。我们可以用净租金收益率来衡量净租金收益的好坏。
■ 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%

■ 因为要长期持有，我们可以把 10 期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于 10 年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。
〇 我们可以通过这个链接查看 10 年期国债收益率
■ http://value500.com/Bond.asp

■ 我们可以看到过去 18 年 10 年期国债收益率的中位数大概为 3.8%。也就是当房子的净租金收益率大于等于 3.8%的时候，投资房子基本没有风险。
■ 净租金收益等于 3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。

好价格计算举例

确定房子是否可投资

■ 东京某公寓，具体信息如下：市场价1000万日元，面积15平方米，月租金63000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元。购房中介费为房价3%。首付30%，还款期限30年，房贷利率2%。请计算一下东京这套公寓的净租金收益率。
第一步：计算年租金净额
年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
1、年租金总额=月租金总额 * 12月=63000 * 12=756000日元
2、其他费用=（月管理费+月维修基金）* 12月=（4500+3000） * 12=90000日元
3、年按揭贷款本息 就是每年还款总金额，需要使用房贷计算器进行计算这个房子每月需要还款金额，然后计算年还款金额。
基础信息：首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价：1000万，则贷款金额为1000万×70%=700万日元，最长贷款期30年，贷款利率2%，月还款金额：25873.36日元，首付金额：300万日元
年按揭贷款本息 =25873.36 * 12=310480.32日元
房贷计算器的网址：https://www.fangdaijisuanqi.com/
第二步：计算初始投资现金总额
1、初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费
=300万+300万 × 3%=3090000万日
第三步：计算净租金收益率
净租金收益率 = 年租金净额 ÷ 初始投资现金总额 × 100%=355519.68/3090000 * 100%=11.5%

结论： 目前此房产的净租金收益率为11.5%，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值，大于十年期国债收益率中位值3.8%，此时投资房子基本没有风险，符合买入标准。

确定房子的好价格

■ 面积：130平，市场售价：350万，月租金：5000元，假设：首付30%，最长贷款期30年，每年持有房子的物业费和其他费用为年租金的10%，银行商贷利率4.9%，购买税费为房价的5%，计算当前房子的好价格和出租价以及出售价
售租比： 出售价÷月租
售租比=出售价÷月租=350万÷0.5万=700
结论：当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候，这是从投资的角度去分析卖出，而不是自住房。至于房子是否需要卖出，还需要具体情况具体分析！
好价格：当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=10年期国债收益率中位值=3.8%
假设房子单价等于X元时为“好价格”，房子130平，130X是房屋总价
第一步：计算年租金净额
年租金净额=年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
① 年租金总额=月租金×12个月=5000×12=60000元
② 其他费用 每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的10%。
**其他费用=**年资金总额 × 10%= 60000 × 10%=6000元
③ 好价格对应的年按揭贷款本息
要想计算好价格对应的年按揭贷款本息，我们首先要计算每年还款金额占贷款金额的比例，这个比例可以根据已知数据计算出来。
基础信息：首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价：350万，则贷款金额为350万×70%=245万元，最长贷款期30年，贷款利率4.9%。
这套房子，每月还本付息金额为13002.8元。
每年还本付息：13002.8×12个月=156033.6元。
每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=156033.6÷245万×100%≈6.37%
则好价格X下，年按揭贷款本息=70%×130X × 6.37% =5.7967X
年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
= 60000- 6000 - 5.7967X
= 54000 - 5.7967X
第二步：计算初始投资现金总额
初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费
130平米的房产，房屋总的好价格为X，首付30%，购买税费为总房价的5%
则初始投资现金总额 =（30% + 5%）× 130X = 35% × 130X = 45.5X
第三步：代入公式，并求解好价格X
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=3.8%
=（54000 - 5.7967X）÷ 45.5X ×100%=3.8%
化简为54000 - 5.7967X = 0.038 × 45.5X
54000 - 5.7967X = 1.729X
54000 = 1.729X + 5.7967X
54000 = 7.5257X
即 7.5257X = 54000
X = 54000 ÷ 7.5257
X ≈ 7175元
房屋总价=房子单价 × 房子面积=7175 × 130 ≈ 93.28万元
结论：购买此小区的房子的好价格为7175元/平方米，但是当前面积130平方米，总价格为350万，平均每平方售价为26923元/平方米。远远大于好价格，暂不符合买入标准，我们还需要耐心等待。

买入房地产

长期持有

■ 买了房子以后，你就可以把它出租出去了。每年的租金收入减去各种支出，你还能有一部分净收入。
■ 在持有房子期间，你每年都能获得一部分净租金收入。你的房子就是“生钱资产”，每年不停的生钱给你。如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，你就财务自由了。
■ 在你持有房子的期间，房价可能出现大涨，你不但获得了实实在在的租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益。

卖出房地产

■ 我们知道资产的价格是周期性波动的，房价也不例外。房价有涨就有跌，那么什么时候卖出房子呢？国际上一般用房价收入比和租售比两个指标来衡量房地产市场有没有泡沫。
■ 由于中国在收入统计上的数据是不准确的，所以房价收入比这个指标在中国是不适用的。我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。

租售比

■ 租售比的计算公式是：租售比 = 月租金/房价

售租比

售租比= 房价/月租金
■ 根据国际标准，当售租比大于 300 的时候，房价有泡沫。
■ 在美国，当售租比大于 300 的时候，房价一般会见顶。2008 年美国次贷危机爆发之前，美国房价处于最高点时，美国房价的售租比只有 200 多，纽约最豪华的公寓售租比达到了 346。
■ 在中国用售租比大于 300 来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。
■ 比如同样 10 万元的租金收入，在中国扣掉物业费、房屋保险费、房屋维护费等必要支出之后，大概会剩下 9 万元的净收入。
■ 在美国扣掉物业费、房产税、保险费、房屋维护费、租金个人所得税、房屋出租托管费等必要支出之后，大概只剩下 5 万元。
■ 我们发现在相同租金收入水平下，中国房产的净租金收入是美国房产的 1.8 倍左右。由于房子的内在价值是由净租金收入水平决定的，而不是由租金收入水平决定的。
■ 所以中国的售租比应该调整为：300*1.8=540。也就是当中国房子的售租比大于 540 的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候

■ 我们实现财务自由也是一样的，我们只在符合买入标准的时候买入，然后在符合卖出标准的时候卖出。我们不用在意买的是不是最低价？卖的是不是最高价？因为这对实现财务自由根本没有意义。

房地产投资分析工具

〇 为了让房地产投资变的更简单，封老师研发了一套房地产投资分析工具。下面我们来看一下这套房地产投资分析工具如何应用？
■ 房地产投资分析工具包括 《房地产资产负债表》、《房地产现金流量表》、《房地产买卖的关键指标》。这 3 个工具能帮助同学们更好的分析想要投资的房地产和正在持有的房产。

《房地产资产负债表》

《房地产现金流量表》

《房地产买卖的关键指标》

总结

■ 我们可以不用准确计算房子的好价格，房子1年的净现金流=1年的现金流入 - 1年现金流出=租金收入 - 其他费用 - 按揭，当净现金流＜0时，是耗钱资产，当净现金＞0时，是生钱资产，如果是生钱资产我们就一定要买吗？当然不是，有可能1年的净现金流才1000呢，这个时候的收益太低了。
■ 那我们怎么看能买呢？这个时候就要看收益率是不是大于某一个标准了
■ 这个标准就是十年期国债收益率的中位值
■ 对于房子来讲，收益率=净现金流÷成本（房子首付）≥十年期国债收益率的中位值
■ 所以以后我们投资一个房子能不能买的时候，我们就算他们的收益率有没有大于十年期国债收益率中位数3.8%就好，不需要一定得计算出具体得好价格
■ 房子的好价格用10年期国债收益率的中位值计算是固定不变的吗？咱们算出来的好价格和实际价格的差距那么大，是不是算错了？
■ 十年期国债收益率的中位值——把一列数按从大到小（或从小到大）排列出来，若数据个数为奇数个，则最中间的一个数即中位值；若数据个数为偶数个，则最中间的两个数的平均数即中位数。代表了过去十年国债收益率的平均值，一般情况我们是取3.8%这个值，但是呢，我们在实际的实操过程中，不一定非要取这个值。
另一个就是咱们算出来，大家发现好价格和实际价格差距非常的大。
■ 让大家去算了房子的好价格，这个好价格大家可以理解为这个房子的成本价格，这个好价格是给咱们想要做房地产投资的同学，一个依据。但是我们大家都知道，经过开发商层层的剥削，我们很难以成本价格拿到这个房子，如果你碰到了这种房子的话，那你千万不要手软一定要及时的下手！
■ 还有咱们在算房子好价格的时候用的是10年国债收益率中位数3.8%，其实这个意思就是，让大家如果按照租金收益每年3.8%的收益来算。
■ 那这个房子在什么价格买入最划算？其实这个是可以调整的，比如说有的同学，他觉得每年租金收益，能够达到2%就满足了，OK，没问题，那你可以按照租金收益率2%来算这个房子的好价格。
■ 这样的话房子的好价格肯定会往上再涨一涨，咱们做投资一定要知道你买不到最低价，只要你觉得这个净租金收益率你自己满意，你就可以去投资。
■ 只要以生钱资产的逻辑去投资，耗钱资产的房子千万别买，哪怕房价下跌，也不用担心，这套房子依然给你生钱。
■ 人生最重要的两件事：工作挣钱只是为了生存。而财务自由不但解决生存，还让你生活的更有尊严，更有意义，让你自己和家庭更加幸福
■ 这个实现财务自由的过程就不会让你白活这一辈子。你的人生因为实现财务自由而变得更有意义

中国房地产现状

■ 大家觉的现在咱们中国的房价高不高呀？
■ 确实是太高了，现在中国房地产行业存在很大的泡沫，现在的价格已经远远超出了它的价值，但是房子又是咱们的刚需，不得不购买。 合适的房价让年轻人工作更有动力，但是过高的房价会压的年轻人喘不过气
■ 现在这个时代，每个人都在谈房子，衡量一个人的成功，最直观的就是你有几套房？不管一个人是做什么的，只要在一二线城市有几套房，你的人生就是成功的，这其实是一种病态的思维。
发展房地产是可以带动经济发展，但是过高的房价反过来也会挤压实体经济，咱们国家目前仍然是制造业的大国，制造业的毛利率普遍不高，而高房价下带来的高成本又进一步压缩利润空间。
■ 此外老百姓都把钱拿去买房子，又怎么有钱去消费呢？
■ 显然政府也清晰的认识到了这一点，接受了经济发展从高速到中高速的转换，从“房住不炒”的口号也能看出来政府对于调控房地产市场的决心。
■ 如果真的要投资相关产品大家可以等中国REITs的发布
■ 真的是太高了，谈房色变