公共基础知识（民法笔记总结 四）

(三).典型合同

1.买卖合同

买卖合同一方转移标的物所有权于另外一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或者卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受方或买方

(1)卖方义务：

• 主给付义务（有转移所有权的义务）：如房屋；
• 从给付义务：违反构成违约；原则上不可以解除合同，除非构成根本违约（因当事人的违约行为导致合同不能实现的情形）；不影响风险转移

注意：合同目的无法实现时才能解除合同

(2)买受人：

及时通知的义务；

出卖人多交付的标的物：买受人可以按约定价格支付价款；也可以拒收及时通知出卖人

(3)标的物风险负担：买卖合同履行过程中发生的标的物意外损毁灭失的风险由那一方承担

• 不归责于任何一方（卖方和买房）
• 第三人原因

标的物的风险承担	一般规定	标的物的损毁灭失风险在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担——“明面上给谁了谁承担风险”
	特殊规定	第一，买受人亲自提取标的物的，出卖人将物品放置于约定或法定地点时起，风险由买受人承担（自提点等）
		第二。出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除了当事人另有约定外，自合同成立时起，在途风险由买受人承担（在途货物运输）
		第三，对于需要运输的标的物（出卖人办理托运）没有约定交付地点或者约定不明的，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承担（代办货运）；有明确地点的，交付时风险转移给买受人
		第四，买受人受领迟延的，自延迟成立时起负担标的物风险

		交付	登记	物权转移	风险转移
房屋买卖	情形一	✔	×	×	✔
	情形二	×	✔	✔	×
	情形三	✔	✔	✔	✔

不动产通过产权登记来进行产权变动

2.赠与合同

赠与合同是指一方当事人将自己的财产无偿给予他方(无偿合同)，他方受领该财产的合同。将财产无偿给予对方的人叫赠与人，赠与的财产为标的物。性质：无偿合同、单务合同

单务合同：一方只享有权利另一方只有义务

(1)赠与合同的瑕疵担保义务

原则上，赠与人不承担瑕疵担保义务，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任

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例外：

• 附义务的赠与(专用：医疗器械、儿童书籍等)，赠与的财产有瑕疵，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任；
• 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任

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(2)赠与合同的撤销（撤销后应当返还）

a.任意撤销权：转移前，双方任何一方都可以撤销。赠与人在未交付赠与财产之前，可以随时撤销赠与

b.法定撤销权：转移后的，只有赠与人有权撤销。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质（例如：报恩）的赠与合同不得任意撤销

※ 如何区分？看所有权是否转移（动产交付，不动产登记）

        注意：转移之后，受赠人有以下情况之一的，赠与人可以撤销赠与：原则上由本人撤销，如果赠与人死亡由继承人或法定代理人撤销

•  严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的
• 对赠与人有扶养义务而不履行
• 不履行赠与合同约定的义务

(3)穷困抗辩权

赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，可以不再履行赠与义务

3.租赁合同

租赁合同是指，出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同提供物的使用或者收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或者收益权的一方为承租人

(1)出租人义务：提供符合合同要求的租赁物；维修义务（有约从约无约出租人；如果承租人过错自己修）

承租人除了正当使用义务还有妥善保管义务

承租人有不作为义务：

• 原则上禁止添附（出租人同意的例外）
• 原则上禁止转租（出租人同意的例外）：
  • 合法转租：原租赁合同有效；超期转租超过部分无约束力
  • 非法转租：

(2)租赁最长不超过二十年，超过部分无效;租赁超过6个月应当签订书面合同，未签订的为不定期合同(双方可随时解除)

(3)买卖不破租赁： 所有权的变动不影响租赁合同的生效

(4)房屋租赁合同：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效（违章建筑物的出租）

一房数租；同一房屋定有多份有效租赁合同，承租人均主张履行合同的

• 已经合法占有（已经租赁且交付了）的优先；
• 都未合法占有，已经登记备案者优先；
• 未合法占有的且未登记的，合同成立在先者优先

优先购买权：排序：共有人与近亲属>承租人>其他人

优先承租权：租赁期满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利

4.借款合同

乙方将一定数量和种类的货币所有权已转给他方，他方在一定期限内返还同种同数额货币的合同；提供货币一方为贷款人，受领货币一方为借款人；

(1)分类：

• 商事借贷
• 民间借贷：企业借贷、企业与个人，自然人之间的

借款合同为诺成合同。但自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供价款时成立、

(2)还款

期限：约定期限；无约定的可随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还

逾期还款的，按照约定或者国家相关规定支付逾期利息（不等于借款利息）；提前还款的应当按照实际借款的期间计算利息

(3)民间借贷 

无效的：

• 套取金融机构贷款转贷的
• 向其他营利法人接待，向本代为职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得资金转贷的
• 无房贷资格，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的
• 出借人事先知道或应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然借款的
• 违反法律法规
• 违反公序良俗

利息（有约从约，无约默认无利息）：

• 自然人借贷 双方未约定利息或者约定不明的，出借人主张支付借款利息的法院不予支持
• 利息不得预先在本金中扣除（预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金）
• 年利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，法律与以保护

5.保证合同

为保障债权的实现，保证人和债权人约定，债务人不履行债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。保证合同属于从合同，主合同无效，保证合同也无效

(1)一般保证：保证人对债务人不能履行债务附补充责任的保证；

如何判断：

• 明示：约定。到期不能履行债务；
• 推定，未约定保证方式或者约定不明的  保证期间 为 主债务履行期限届满之日起六个月

一般保证人享有先诉抗辩权，不能单独告保证人，不能单独执行保证人财产（先找债务人再找保证人）

(2)连带责任保证：可告债务人也可告保证人；可执行债务人财产也可执行保证人财产（关键词：无条件、直接）