花70年的钱,买了60年的房子?

南方周末　  　2005-02-03 08:08:26

□本报见习记者　朱红军 　　 　　“普遍问题，少人关注” 　　“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有63年使用期，整整少了7年！”广州市民李先生拿到所购商品房的房产证时，觉得自己“吃了亏”，“我付的总房价是70万元，对应70年的使用权，少了7年可就等于多付了7万元！” 　　记者在采访中了解到，与李先生有同感的购房者不在少数，他们“吃亏”的年限从两三年到七八年不等，有的甚至多达十几年。 　　例如，浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在收楼时就发现，他们实际能居住的时间只有56年，比其所理解的70年期限少了14年！去年11月，厦门市信阳花园的10户业主更是因为所购房产的使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。 　　“这是一个普遍问题，却少人关注。”李先生表示。 　　一位房地产业内人士也对李先生的看法表示认同，并称这个问题“短期内无法避免”。 　　“这‘缩水’的7年，究竟该谁埋单？”带着这个问题，李先生在开发商、政府有关部门及律师之间奔走多日，但始终未能得到令自己信服的答案。 　　 　　70年究竟何解？ 　　土地和建于其上的房屋的关系，就像皮和毛的关系———皮之不存，毛将焉附？ 　　依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，国有土地出让的最高年限按用途分：居住用地为70年，商业、旅游娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。因此，以李先生为代表的小业主们，自然就将所购房产的使用期限也理解为70年。 　　但建设部地产司的工作人员却告诉记者，上述各年限，只是国家对取得土地使用权的开发商的约束期限，至于购房者享有的房屋使用期限，“国家政策并无70年一说”。 　　上海市社会科学院法学所的王叔良研究员也提醒购房者注意区分“房屋产权”与“土地使用权”两个概念，“房产证确认的是‘房屋产权’，它在理论上属于私人财产范畴，应该是无期限的；而基于我国土地国有的现实，土地转让只能是使用权的转让，所以才有期限的规定”。 　　不过，王叔良同时认为，因为房产权是依附在土地使用权之上的，所以它实际也存在期限的问题，“也就是购房者所理解的70年”。 　　而上海浦东开发区某房地产公司的工作人员则明确表示，购房者所要求的70年是不可能达到的，“除非开发商拿地、开发、办证等一系列工作均在同一年内完成，但这显然不现实”。他介绍说，土地使用期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始计算，而正常的房产规划、开发、销售及至办理房产证的过程，一般要耗费三四年时间，若遇到政策调整、市场波动等意外情况，时间还会拉长。“购房者实际购买到的，只能是这两者相减后的‘剩余年限’。” 　　“因此，将房屋使用期限视为70年，其实是购房者的误解。”建设部地产司的工作人员称，“房产使用的具体期限，只能由开发商与购房者双方以买卖合同来约定。” 　　广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞也认为：“在现行政策框架下，只要买卖合同约定了房屋交付使用的时间和土地使用权起止时间，就不存在不公平的问题，更不存在补偿年限的问题。” 　　 　　探索解决之道 　　在接受采访时，王叔良指出了长期存在的一个理论与现实的矛盾之处：“从理论上讲，房产的实际使用期限应该反映在房价上，因为剩余年限不同，直接影响着房产的实际使用价值。换句话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之亦然。但在现实当中，根本没人注意这个问题，包括房产商——其所售商品房的价格从未根据剩余年限的不同而有所区别。” 　　据了解，尽管开发商都知道所售房产的使用期限达不到70年，但他们依然将70年的土地使用费全部计入了房价中，使得像李先生这样的购房者买了只有63年“剩余年限”的住房，却要按70年来支付相应的土地使用费。因此著名的“房地产律师”秦兵认为，“这在一定程度上对购房者不公平”。 　　如何消除这种“不公平”？ 　　有专家认为，商品房使用期限“缩水”现象，反映了现行土地转让政策的某些缺憾。“依照现行政策，土地使用期限是从国家批出土地的时刻起算的，70年的界定保证了政府出让土地权益的始终。可是，为什么不能将起算日期调整至土地真正为购房者所用的时侯，从而保护购房者的权益？” 　　秦兵则建议逐步取消商品房土地使用权70年的期限，因为当初定出这个期限，并没有相关的科学依据。“其实完全可以房地一体，土地使用年限应当与地上建筑物的正常使用年限相一致。当房子老旧破损已无价值时，土地使用权自然到期。” 　　但在一些专家看来，秦兵的建议“短时期内缺乏可行性”。 　　一个更为现实的做法是：由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决问题。但其前提是“信息对称”，即购房者自身要了解相关的情况和政策法规；而发展商也要履行“告知”义务，即要主动将剩余年限的真实情况告诉购房者，满足对方的“知情权”。为此，王叔良建议，在开发商相对强势的情况下，政府主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义务的开发商实施处罚，从而保证相对弱势的购房者的知情权。 　　“在此基础上，还应该实行土地使用费分摊制。”王叔良说，“即以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。比如，在广州李先生的案例中，就应该由发展商和李先生分别负担7年和63年的土地使用费。” 　　“商品房‘缩水’的使用年限，肯定不该由购房者埋单。”王叔良最后强调。