2019上半年深圳二手楼市热度如何？(链家数据爬取&分析）

2019上半年深圳二手楼市热度如何？(链家数据爬取&分析）

1.多进程爬取2w+链家网深圳已成交二手房数据

具体步骤省略（阅读时可跳过此处，具体内容及代码欢迎查阅&fork：https://www.kesci.com/home/project/5d5e4ca78499bc002c05b75e）

1. 注意代码应记录或提示爬取出错的相关信息，以便查询。
2. 注意异常处理，以免程序假死或失败。

2.数据清洗与初探

2.1、数据清洗

具体步骤省略（阅读时可跳过此处，具体内容及代码欢迎查阅&fork：https://www.kesci.com/home/project/5d5e4ca78499bc002c05b75e）

0. 去除无用字段、提取字段信息、字段数值化等等后，数据集的基本信息如下：
   
1. 在部分数值字段描述中发现异常：
   
   可以发现建成年代最大值存在异常，竟然有二手楼盘是2058年建成！
   于是先找到建成年代大于等于2020年的楼盘，如下：
   
   直接查询同名楼盘建成年代众数来填补错误，并检查。

2.2、数据初探

1. 数据整体房源分布、成交单价初探：
2. 用powermap可视化二手房源位置及区域平均单价：
   显然近香港的罗湖区、福田区、南山区成交楼盘最为密集，价格也最高。
   
3. 查看整体数据中，挂牌和成交时间分布直方图：
   可以发现2015上半年及之前基本没有挂牌信息，爬取的数据主要集中在2018及2019年。
   我们会简单对比2019和2018上半年情况，并着重分析2019h1的房源情况。
   

3.分析深圳2019上半年二手楼市：

3.1、2019上半年深圳二手房成交情况总览：

1. 2019上半年部分数值字段描述：
   2019上半年共成交8802套二手房，平均成交价390.658259，平均成交单价5.512047，平均成交周期126.419791，平均建筑面积70.323028。
   
2. 2019h1深圳二手房成交量日历图：
   用pyechart作成交量日历图，观察到三、四月成交较多，且周日、周一比较火热。
   
   3.各区成交单价箱型图：
   成交单价方面南山区首屈一指，而宝安区已超过了中心区域的罗湖区。
   

3.2、对比2018/2019上半年楼市，其热度有什么变化？

1. 首先提取2018年上半年（1.1~6.30）成交数据，看一下部分字段描述：
   2018年上半年，共成交4813个楼盘，而2019h1成交数是8802，两者差别较大。
   2018年上半年 浏览、建成年代 略有缺失，套内面积 缺失严重，若需建模需考虑填补或舍去。
   
2. 通过powermap观察2018h1、2019h1二手房成交分布情况差异：
   由图可以发现2018上半年缺失龙岗区的成交记录，验证数据后发现确实如此（略）。
   所以在和2018h1对比时，2019h1应剔除龙岗区的成交记录。单独讨论2019h1时则使用其全部数据。
   
3. 提取2019年上半年（1.1~6.30）成交数据（除龙岗区），看一下整体描述：
   2019年上半年（除龙岗区），共成交6813个楼盘。
   浏览、建成年代略有缺失,套内面积缺失严重，若需建模需考虑填补或舍去。
   
4. 对比2018h1和2019h1(除龙岗区)：
   图1. 楼盘成交周期分布更加平缓，19上半年卖出的房源，挂牌时间往往更久。
   图2. 成交楼盘中户型成交倾向由原来70-80平，改为80-90平，意味着成交价格更高。
   图3. 成交价、单价等价格相关均有不同程度上涨。
   另外，带看量 和 浏览数 明显增加，可能体现了热度的增长，但主要和网站用户量和数据收集情况有关，仅可参考。
   
   简评：
   虽然19年上半年房价高企，但大家却倾向于买更大建筑面积楼盘，可见资金仍然比较充足，土豪或加杠杆的人数仍比较多。
   另外楼盘平均成交周期增长，可能体现了买家相较过去更为谨慎。
   目前来看，2019上半年深圳楼市"似乎"还是相当火热！

3.3、对比2018/2019上半年楼市，加价/减价成交情况有何变化？

1. 2019上半年（除龙岗区）成交二手房加减价比例：
   从图中了解到加价成交占总体成交5.02%，减价成交占87.42%
   
2. 2018上半年成交二手房加减价比例：
   我们再参考一下2018h1的情况，发现18年上半年减价成交占比更少，加价成交占比更多。
   
3. 2018h1/2019h1(除龙岗区)成交加减价情况：
   由图可知，2019h1(除龙岗区)加价成交幅度略增，减价成交的幅度增加明显。
   另外，2019h1(除龙岗区)的楼盘成交平均要降价15.78万。
   
4. 2019h1各区成交平均降价幅度：
   其中南山区、宝安区、龙华区这三个成交量居中的区域，平均降价幅度最大。
   另外我们再观察各区域降价情况，南山区这样比较不错的地段，平均降价30万+才能成交。
   无论如何，在出价策略长期不变的情况下，可见出价者和求购者的认知存在偏差。
   

3.4、2019上半年哪类房子比较好卖？（成交数量多）

ps:为缩减篇幅只分析一部分较有价值的属性。

1. 2019h1、2018h1建筑面积kde图：
   由图可知40平左右小户型和80平左右中户型比较好卖。
   
2. 房屋朝向成交量、成交价、成交单价关系图：
   朝向南或北的房子好卖，但同时朝南北却卖得不是很多。
   由图或查看数据可知：虽然南北朝向平均单价不高，但可能面积较大，成交总价较高，令人生畏。
   
3. 户型、装修成交情况：
   成交数前5的户型中，前三名是"2室1厅1厨1卫",“1室1厅1厨1卫”,“2室2厅1厨1卫”。看来还是主流户型（性价比高）比较好卖呀！
   精装房最受欢迎。毛坯成交量最少，查阅数据可知其平均单价倒数第二，但平均总价却最高。
   
4. 区域成交量：
   罗湖区、龙岗区二手房最好卖。
   
5. 楼层数分布及楼层位置成交情况：
   楼盘总层数为7层或32层左右比较好卖
   房屋在中层比较好卖，高层太吓人，底层阳光少，视野窄。
   
6. 是否配电梯及梯户比例成交情况：
   这年头都是高楼大厦，没电梯简直难于上青天。其中一梯四户，一梯两户，两梯四户比较好卖。
   
7. 建成年代成交量分布图：
   2000~2008左右建成的房子成交量较多
   

3.5、其他

1. WordCloud-楼盘热度：
   哪些是热门楼盘？
   
2. 下图是部分字段的相关系数热力图，我们会发现：
   （1）成交周期和调价存在弱相关性。
   （2）关注数和带看次数有一定相关性，但关注数和带看次数并没有和成交周期形成负相关。
   （3）浏览数和关注数没有多大关系，所以这方面数据仅供参考。
   （4）有趣的是，浏览数最高达到532127的楼盘，成交周期还是要112天，估计是业主做了推广，但仍没有很快成交。
   
3. tableau仪表盘：
   https://public.tableau.com/views/2019_15670928250750/1?:embed=y&:display_count=yes&:origin=viz_share_link
   

4.总结

1. 通过上面的分析，我们了解到深圳2019h1的二手楼市，同比2018h1，2019h1的房价依然稳中有进，较为火热，但平均成交周期更长，减价成交比例增加,买卖方认知差异拉大，买方更加谨慎。
2. 所以如果想卖得更快，早点变现，可以先考察一下自己房子属性如何，如果优势不大则适当减价吧。
3. 想起今年的一句流行言论：“2019可能是过去10年最差的一年，但也是未来10年最好的一年。”面对可能出现变局的房地产市场，我们能做的就是持续关注，做好功课，免得决策失误，拍断大腿！

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