如何规划城市旧改中的商业街

城市旧改（也有叫做城市更新的）中有很多的商业街项目，但是看到一些开发商做的那些东西，深感好白菜被拱了。这里介绍关于旧改中商业街定位开发以及经营运营方面的一些看法，仅供参考。
一、商业街旧改开发中的问题
在此表述的是关于城市区域内原有存在历史商业街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新的商业街。此类商业街项目的开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面的利益纠纷，政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我从业经验中还遇到项目中有教堂，这种宗教用地更加头疼），所以商业街旧改开发的难度很大。但是相对来说，做好一个旧改项目虽然表面利润不高，却能够从政府那里获得其他的利益，比如土地补偿、比如项目配比。所以很多的开发商还是愿意去做的。
一）问题的形成原因
1、权属问题：由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，政府协调难度大，开发企业面对商谈对象多，从而导致开发改造成本高昂；
2、开发管理问题：项目有房屋所有权又存在多种款式，很多原有商业街内房屋属于政府直属公房，清退或与租户讨论赔偿的难度模式也在增加，所以由谁主导开发是一个关键问题。
3、收益问题：商业街区的前期投资巨大，后期的经营风险更大，而回报周期漫长，效益非常低。加之前面所述的两点问题会使得开发企业存在着一定的顾虑，假如无钱可赚，那么不如不干。
二）前期开发难点的解决方式
1、以前国内商业街旧改工作多是以政府或政府组建的开发公司为主导，但这种完全的政府主导模式中政府很难以符合市场形势的实际需求来进行开发改造，只能是提升基础设施、楼宇翻新层面，对于有商业价值的房屋不知该如何下手或无法做到价值提升，使得原有住户（租户）非常不满或有抵触情绪。
2、由政府委托开发商进行主导，地方政府把控的模式。一般此类模式下，政府将管辖范围内的商业街通过出让土地或经营权方式，引入开发商。再由开发商结合市场需求实施改造开发，政府只在规划和行业宏观层面进行管理，比较有代表性的项目是瑞安新天地系列项目。这种模式对资本和专业度的要求较高，更对于开发商的经营能力要求较高。但这种纯商业化的运作模式，很少在被定性为历史风貌保护区的区域内进行，一是因为涉及的文物古迹非常多，政府如将商业街区项目交付开发商进行商业化的开发运作会存在保护不力的情形。二是这类具有历史价值的地块内，产权分散权属混乱，对于原有住户（租户）的安置代价非常高，开发商的成本激增。通常情形下，开发商会要求政府给予一定的周边住宅用地进行资金平衡，否则无利可图。
3、由政府成立项目公司后将相关资产以政府财政划拨形式注入或者以资产作价形式出资，再将注入的资产向银行抵押借款，进行完全市场化的经营。这模式的运作过程最为复杂，但能够有效解决政府不专业、开发商只想挣钱的两种极端情形。比如成都的宽窄巷子、北京的南锣鼓巷等项目。既能推动商业与旅游产业的发展，又可以解决一些涉及到直管公房的问题。例如对直管公房经营机构由政府出资授权对直管公房的住宅房屋可以进行租赁、改造、开发，对非商业项目进行租赁、出售、置换、入股、联营，所有的收益清晰可见，不存在灰色地带，同时又保障了符合市场利益。但是这种企业往往能力有限，效率低下且水平不够，很多项目在规划时是志玲姐姐，交付时就是凤姐了。
4、结合土地所有权人、政府、企业、基金等金融机构进行合作统一开发，比如乌镇模式、古北水镇模式。集体土地由其所有权人进行主导和执行、由企业，创业基金的资金实力和政府政策有效结合在一起共同推动发展。宏观经营上由具有庞大导流引导能力的旅游公司进行带客，将优质客群导入项目。企业进行土地建设开发，并按照政府指导并符合集体土地所有权人意愿的规划进行建设，而集体土地所有权人进行运营执行。当然，最大的受益人是有清晰甄选能力的基金公司。但这种项目可遇不可求，毕竟不是所有的小木都有开发价值。
三）盈利的解决方式建议
1、以时间换金钱。这种模式就是拿到项目的产权或者经营权后随着时间的推移，逐步使商业项目达到一个均衡的一个状态，这要求开发商在前期做好持久运营的准备，支撑一个较长的资金回收周期，这对企业的实力要求非常高。一方面是资金实力，另一方面的运营实力。
2、以空间换金钱。这种空间换金钱的模式，就是对商业街进行改造的前提条件是要求政府在其他区域给配置土地平衡。因为任何老旧商业街或历史街区在短期内收回投资的可能性基本不存在，但不可否认的是这些街道一般都具有优越的地理位置，只要经营得法，一定能够获得成功。
3、切勿以售后返租模式进行开发，这种开发模式属于杀鸡取卵的行为，会导致商业街经营失败并进入恶性循环，最终可能是由政府买单。
二、商业街区中的建设形态建议
一）商业街中的商铺，建议最高只应当建设到二层
商业街中的商铺，不建议超过三层，因为第三层商铺鲜有见到作为经营使用。早年间由于开发商为了便于抵押给银行，一般是对每一丝容积率都要用足，这样即使商铺无法出租出售，也可以抵押给银行。但在实践中三层以上的商铺几乎没有商业利用价值。如果是属于历史风貌保护区中进行的旧改项目就更加困难，即要求满足现代商业使用规范，又要求其外立面与原有建筑风貌相符，这实际上是令开发者进入了两难状态。
上海豫园
豫园的这个项目相信上海的朋友都知道，三层基本没有使用价值。白天无人去，晚上不亮灯。就是作为仓库使用都困难（大件上货困难且不符合消防规范），这种三层商铺的最大价值就是抵押给银行，由银行来当冤大头。
另外就是结构问题。我在广东区域曾经参与过一个旧改商业街项目，当地政府要求以具有岭南特色的骑楼形式改造，但是没有考虑到这种旧改房型最大的问题是房屋结构无法进行实质改变，进而会使得房屋内部柱网无法变动，与现代零售业、餐饮业的面积形态要求不符。得房率低、光线差、动线乱，一层商铺对外出租的效益尚可，而二层就比较困难了。假如是三层或以上部分，就完全属于鸡肋。
所以对于这种旧改商业街的规划，一定要想清楚后再动手。比如对于层高，建议首层5m左右（净高3.6m左右），2层 4.6m左右（净高3.3m左右），再比如铺位面积，一定要根据使用类型来规划。求求你们别再找那批住宅设计团队的来做项目了，浪费钱是小事，糟践土地真的是会遗臭万年的。
二）商业街中的街宽，建议不超过10米，以4~8米为佳
商业街中间的宽度不应太宽。一是为了保障游览的舒适度，在商业街中的顾客游览视角大约在30°一45°，这个角度在观赏景物细部的范围内。这种空间尺度帮助游人将视线吸引到建筑上，并通过门窗引入店铺空间，形成街道氛围静谧亲切、疏紧宜人，店铺空间封闭、内敛的对比。二是为了造成商业街内客流的涌动效果，减缓客流行进速度，以提升交易的可能性。
三）商铺面积应当符合现代商业使用规范
一般来说，现代商业的面积规范要求越来越严格，比如店铺的面宽、进深因素都不能再随便糊弄商家，只有好用才能好出租、好销售。如果店铺的进深越大，店铺的出租率就会越低，实践中商铺的进深在10米以内为佳（具体看各经营业态来定，此处仅以常规为例），面宽不应少于4.2米，一层店铺单体在50~100平为宜。假如是一拖二的结构在200平左右为宜，面宽不应少于5米（因为楼梯最少是1.2米宽），一层设置楼梯后得房率更低。店铺整体的长宽比最好控制在1:2的比例内，这个比重比较合理。
各个商铺应当预留分体空调安装条件（千万别傻乎乎的考虑集中制冷，赔死运营商），空调走管如需穿越其他商铺时应预留管井或套管等条件。并对厨房排油烟设置独立的排油烟接入口、化油池等前期条件。最后就是上下水和电力条件一定要在前期规划好，尤其是电力问题，不要等后面手忙脚乱的去增容（此处说一句，我见过最好的商业街设计是佛山岭南天地，室外看不到空调机体，设计师很用心，水平很高！）。
五）商业街的整体长度在300米以内较合适
这个数据是我多年来去各项目考察得来，不仅可以用于商业街，也可以用于购物中心。因为一旦距离过长，则人会产生烦躁情绪产生逃离欲望，如果是儿童则会产生疲惫感。所以一旦商业街超过300左右的距离，就应当设置一处休憩点或辅以各类造型小品来缓和情绪。

武汉汉街就是项目中设置了多处休憩放松景观小品
三、商业街运营建议
一）观赏性一定要做充分
商业街已不再是单纯的销售商品的去处，而应充分利用文化因素来进行场景铺垫。宁波的南塘老街、无锡的清名桥街区、佛山的岭南天地、武汉的汉街都有很多的可取之处，充分利用了历史文化因素来衬托项目的调性。
但此种模式一定要对当地的历史文化因素进行充分挖掘，不可仓促上马。我在处理广东的商业街项目时，曾花了半年时间通读当地市志，并积累了大量文化信息素材，最终才进行了项目整体策划。当然我的方法属于个案，并不适用现代开发商高周转的模式，但我认为如果要打造精品商业街项目，就应当充分挖掘当地历史，才能打造无形的文化壁垒。
二）项目必须遵守宜通达原则
即项目动线必须设计合理。国内很多项目在由政府主导时，往往只考虑了城市脉络原有肌理，但没有考虑项目的商业价值。这种过分强调城市风貌原样保护的做法实际是对土地价值的不尊重和浪费行为。大量并不适宜作为商铺的区域开通了道路后造成了项目动线混乱，且重游率低，商铺的商业价值进而受到影响。只有充分尊重现代商业价值，对项目进行合理规划后才能使得产生良好的经济效益和社会效益。
三）做好运营计划
一条成功的商业街，硬件的成功只能是说有一个好的开始，但真正能够创造价值与利润的还是项目运营，这才是商业的核心要素。这涉及到项目前期的定位、招商、营销和测算等等因素，更需要有着周密的安排与部署。以运营为例，在前期设计阶段，就应当由运营人员参与进入项目规划，尽可能提前对商户经营时回产生的问题进行预设。招商很简单，但不是最重要的，招来的商户能存活下去才有赚钱的可能性，而这是目前国内商业街运营中最为缺失的一块。
旧改商业街的成功是一种复合型商业模式，不是肤浅的做旧如旧，更不是拓宽整治就可以了。旧改商业街是将城市底层商业韵味重新梳理后发扬光大，一定要有符合城市气息和时代特色的产品模式来支撑。旧改商业街是将一座城市中人们长久的记忆重新挖掘后美妆、上色，让人感受到美，这样才会心甘情愿的去消费。