2024年10月2日中建观玥看房记

深圳光明区中建观玥号称新规，89平号称【光明首个建筑新规使用率约95-100%项目】。虽然我目前主要关注深铁铭著安居房和润珑苑人才房，但是这次中建观玥的高使用率其实勾起了好奇心。

上图中其实润珑苑和深铁铭著坊按10年后补20%差价获取100%红本产权看，其实没有太高性价比。好处是上车低总价，如果不补差价确实还是比商品房便宜一些。

国庆节一到好多中介都发了如下中建观玥的价格描述。于是和家人商量约个时间去现场看下。

直接说我的感觉：中建观玥位置真的不错，距离德雅路地铁真的很近，学校就在附近，就是附近公园好小。80平和89平缺点：厨房和餐厅区域真的太小，优点是89平的6.3米长阳台真的很大，飘窗也按80cm的规格实现，确实次卧可以睡飘窗。

上午开车来到楼盘，发现没有停车位，本来打算停楼盘门口，发现有贴罚单，500元一辆，于是问门口销售停车点，没想到只能听对面招商智慧城的收费停车点。中建观玥其实是异地样板房，可能为了赶国庆热点，吸引客流，即使还没正式开盘，也很着急留住一些潜在客户，毕竟旁边的高铁三子虎视眈眈，感觉中建观玥是倒霉，拿了最贵的地皮，在房地产下行区开盘，再不抓紧，池子里的鱼儿就被其他盘分走了。

门口很多中介哈，如果旁边没有中介，一般其他中介就会自动攀谈上。进了楼盘听了沙盘介绍，很快就去异地样板间看89平户型。

上述中的6.3米大阳台真的是89平中很少见的，下图也随手拍了精装修的交房标准

上图看精装修交房标准中规中矩，下图一进门就看到迷你的小厨房哈，是真迷你哈

上图确实厨房就最多1~2个人，再多了站不下哈，下图中我即可客厅开间是3.3米也是中规中矩的样子

上图中可以看到阳台，实际看真的很赞。下图是阳台的一角，阳台太多人了，等人少随手拍了一张

上图的阳台，我觉得确实是6.3米的大阳台很满意哈，其中80平户型就没有这么大的阳台了，也是使用率高的主要贡献之一。下图是卫生间

上图的卫生间看着还行吧，下图是主卧，其中飘窗真的很大，使用率高的主要贡献之一

上图中感觉主卧只能放1.5米的窗，1.8米床会导致没办法从2边过，下图是主卧的卫生间，其中有个飘窗

上图的飘窗确实有80cm，这个飘窗是80平户型没有的。下图是其中一间次卧

上图也能看到，基本是做到能送飘窗进来飘窗送，这样使用率就上来了。

样板间看完后和楼盘销售再次沟通，真正开盘是10.15号左右的样子，当前如果登记的话，到时候有97折的优惠，当然不登记也没事。我们也在想为什么要登记，是看购房者真实购买的意愿占比。如果占比越高，那到时候开盘就优惠少的价格再高点，如果占比低于预期，则价格不变基础，送点优惠，比如全屋家电或x年物业或现金返现？当然这只是我们猜测。由于我们对总价和户型还是不是很符合心理预期，就没登记了，反正登记不登记对自己没啥损失。

虽然人才房和安居房上车门槛很香，但是每次看10年后要想获得100%红本产权还补20%差价，内心还是很无名沉默。主要是人才房和安居房定价是按房价高峰期的备案价的6折和7折定义，故如果按房价下降周期看性价比其实不高，只是短期上车香。如果按房价上涨周期看，那是性价比高，当然未来趋势我看不懂哈。只能走一步看一步

区域	街道	楼盘	面积	三房总价	10年补20%差价	2024-10月均价	类型	预计交房时间	附近地铁	装修
光明	凤凰	润珑苑	89㎡ 三房二厅	211-260万	253-312万	2.37-2.9万/㎡	人才房	2026年6月底	月亮路地铁600米	简装
		中建观玥	89㎡ 三房二厅	290-330万	不用补	3.25-3.7万/㎡	商品房	2026年12月底	德雅路地铁口	精装修
宝安	松岗	深铁铭著坊	89㎡ 三房二厅	190万-200万	228-240万	2.14万-2.25/㎡	安居房	2025年	松岗地铁500米	毛坯？

房地产名言：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这次国家大放水确实短期房子起飞，作为局中人真不然旁观者清哈。如果商品房真卷起来，还有不怎么性价比高的人才房托底，或没有活水进入的安居房兜底。起码目前人才房和安居房都是价格定死了，商品房真价格涨起来，只能继续关注保障房。内心当然有能力肯定买商品房了，尤其是新规下的商品房。当然我对自己说也不能太固执，因为钱真的不是大风刮来的，故可安居房，可人才房，也可商品房。