融资租赁租金表、收益指标、财务分摊等相关计算原理

本文主要介绍融资租赁业务中相关计算的原理主要包括：租金表计算、租金表变更计算、irr、xirr收益率计算、财务分摊计算等。通过案例讲解每一种算法的原理以及用excel是怎么计算出来的。

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视频主要包括以下内容：

1.计算涉及相关概念

1.1租金表（计算要素）

起租金额：贷款的融资金额

回收周期：月、季、半年、年、两个月、天、分段周期（前半段按月后半段按季）等

租赁期限：例如：3年(36个月）期项目

先付后付：先付租金是融资开始就支付第一期租金,以后各期租金也同理先付，此种计算方法在同样的条件下,因为少占用出租人的资金,每期租金相对较少。后付租金是第一期租金到期时才支付,因为占压了一期资金,此种计算方法在同样的条件下，每期租金相对较较多。

年利率：计算利息的利率，年利率可分固定利率（是指在整个租赁期内不会变化）、浮动利率（是指以选定的某种市场基准利率(如LPR)作为基础利率、在贷款期限内约定的时间周期内，在基础利率上加上某个百分点计算而得出来的，随选定的基础利率的变动而浮动）根据年利率我们可以计算出：期利率=年利率/一年的期数，日利率=年利率/360(365)

起租日期：开始计算利息的日期

首期结息日：第一期的结息日（通常根据起起租日期、回收周期、还款日可计算出）

结束日期：合同到期日也是项目结束日是租金表的终点也是租金计算的终点。有两种规则：约定年限严格对应合同约定的年限；根据指定的首期收租日进行推算。

每期还款日:每期几号还款如21号等，注意一般不能用28、29、30、31号

提前还款月数：通常情况下每期的收租日也就是每期结息日的次日。在提前还款的情况下，收租日和结息日的分离，具体每期的实际回收日期 可以作各自相应不同的提前处理，利息仍然按正常结息日的安排来进行计算，主要目的是在租金不变的情况下提高项目收益。

1.2租金表（基础计算方法）

360等额本息后付：承租人每期按相等的金额在每期末偿还租金,其中计算天数按每年360天计算。

360等额本息先付：承租人每期按相等的金额在每期初偿还租金,其中计算天数按每年360天计算。

365等额本息后付：承租人每期按相等的金额在每期末偿还租金,其中计算天数按每年实际天数计算。

365等额本息先付：承租人每期按相等的金额在每期初偿还租金,其中计算天数按每年实际天数计算。

360等额本金：承租人每期按相等的金额偿还租赁本金,每期利息根据计息天数以及利率计算，其中计算天数按每年360天算。

365等额本金：承租人每期按相等的金额偿还租赁本金,每期利息根据计息天数以及利率计算,其中计算天数按每年实际天数算。

360等差递增本息后付：承租人每期按等差递增的金额在每期末偿还租金,其中计算天数按每年360天计算。

结构化租金（固定租金）:指考虑客户实际经营周期和现金流时，双方约定还款日、每期租金的租金计算方法（其中年利率是基于约定租金及还款日按实际利率法进行计算出的）。本质是根据租金反推年利率

结构化租金（固定本金）:指考虑客户实际经营周期和现金流时，双方约定每期本金的租金计算方法.

不规则租金表计算：一个租金计划可划分不同阶段，每阶段的租金测算方法、还款间隔、利率等可不同，系统按各阶段测算要素自动计算整个租金计划。

1.3收益指标

年利率：与承租人合同中签订的利率，分固定利率、浮动利率。

IRR：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值（NPV）趋近于零时的折现率。反映一组现金流的内部收益率以及固定时间单位现金流的数值组，如按天、月、按季、半年还款方式。贷款的irr代表的是实际利率（比如固定时间单位是月，计算出的就是月利率，固定时间单位是天，计算出的就是一天的利率。最终我们把它们转化成年利率，才算是完成全部计算。）

xirr：根据日期进行测算内部收益率，反映一组现金流的内部收益率，这些现金流不一定定期发生。它适用于间隔期相等或者不相等的现金流序列测算。XIRR用于不等间隔的还款，由于间隔不等，将日期计算在内，准确性更高。

现金流：计算内部收益率的一组数据，按应收应付的现金流按发生日期汇总。租赁业务主要涉及的主要包括：投放的资金、租金、费用、保证金、预计残值等。

现值（pv）：是指把未来现金流量折算为基准时点的价值。假如我们站在初始年的角度来看，未来的每一年都会有一个收益，这个收益在初始年的价值就是它在初始年的现值[pv=c/（1+r）^t（PV = 现值，C=期末金额，r=折现率，t=投资期数）]。这里的例子中现值就是：站在初始年的这个时间点上，把未来每一年的收益的现值算出来（Yn/(1+R)^n)。你会在初始年收到Y1/(1+R)+Y2/(1+R)^2+Y3/(1+R)^3+......+Yn/(1+R)^n.

净现值（NPV）：净现值(net present value)指未来现金流入现值与未来现金流出现值的差额。简单的来说，净现值(NPV)=未来现金净流量现值-原始投资额现值。（钱在当下的价值。因为货币是有时间价值的，比如说，现在银行一年期定期存款利率为1.5%，100元存一年后就变为101.5元了，也就是说一年后101.5元在今天的价值是100元。）。NPV=F1/（1+r)+F2/(1+r)^2 +…..+Fn/(1+r)^n - P=0。（其中p为初期投资值；r为内部收益率；N为期限；F每期回收资金。）。这里的例子中净现值就是NPV=Y1/(1+R)+Y2/(1+R)^2+Y3/(1+R)^3+......+Yn/(1+R)^n -10000 = 0

收益率倒算报价要素：根据给定的收益率可倒算某期现金流的值进而倒算出年利率或收取的保证金或手续费等。

1.4收益指标

LPR调息引起的租金表变更：因LPR利率调整引起的租金表变更。按照合同规定的调息方式计算出租金表变动的日期，根据变动日的本金余额按照租金计算的算法重新计算租金表，租金表计算完成后在完成相关收益如现金流量、irr、xirr的计算。

合同变更引起的租金表：因合同变更（如利率变更、还款周期变更、展期等）引起租金表变更。根据变动日的本金余额按照租金计算的算法重新计算租金表，租金表计算完成后在完成相关收益的计算。

1.5财务分摊计算

财务摊销：根据权责发生制会计核算要求，租赁公司业务的利息、费用收入、支出的业务费用采用按月摊销的方式确认公司收入。

利息收入摊销（利息计提）：一般行业内分两种方式：直线摊销法、实际利率摊销法。

第一种直线摊销法：把每期的利息按天数摊销到对应的会计月份。

第二种实际利率法：按照每期的租金、期数（天数）与租入资产入账价值以年金现值和复利现值折合的租赁内含利率； 出租人采用内含利率分摊未确认融资收益的 方法，称为实际利率法。

费用摊销（相关费用计提）：是指出租人为承租人提供融资租赁服务时，以办理相关手续为名向承租人收取的费用，除手续费以外，越来越多的融资租赁公司以服务费、咨询服务费、顾问费、财务顾问费、管理费等各种各样的名义向承租人收取这笔费用一般的摊销方法：直线摊销法、利息比例摊销法（按去税后的金额进行摊销）、一次性确认收入。

2租金表计算

2.1360等额本息计算（计算公式)

360等额本息计算（计算公式)

租赁期内除首期租金和末期租金外，其他每期租金相等的租金计算方法。

公式详细推倒：

设贷款总额为a，月利率为b，分期数为m，每月还款额设为x，则：

第1个月贷款余额=a-(x-ab)=a-x+ab=a(1+b)-x，

第2个月贷款余额=[a(1+b)-x](1+b)-x=a(1+b)(1+b)-x(1+b)-x=a(1+b)^2-x[(1+b)+1]，

继续推导下去，可以得出第n个月后所欠银行贷款为：

a(1+b)^n-x[1+(1+b)+(1+b)^2+…+(1+b)^(n-1)]= a(1+b)^n-x[(1+b)^n - 1]/b，

由于总分期数为m，第m月刚好还完贷款时，贷款余额为0，则有：

a(1+b)^m-x[(1+b)^m - 1]/b=0，

简单运算一下，就可以得出：x=ab(1+b)^m /[(1+b)^m-1]。

2.2365等额本息计算（计算案例)

2.3等额本金（计算公式)

计算公式：

指租赁期内每期本金还款金额相等，每期租金等于每期本金与当期实际利息之和的租金计算方法。

租金计算公式为：

每期本金=合同融资额/总期数

每期利息=上期剩余本金*合同日利率*本期占用天数

每期租金=每期本金+每期利息

合同日利率=合同利率/360

2.4等额本金（案例)

2.5结构化租金计算（固定租金计算公式)

计算公式：

指考虑客户实际经营周期和现金流时，双方约定还款日、每期租金的租金计算方法。

租金计算公式为：

每期利息=上期剩余本金*实际日利率*本期占用天数

每期本金=当期租金-当期利息

实际日利率基于约定租金及还款日按实际利率法进行计算。

2.6结构化租金计算（固定租金案例)

2.7结构化租金计算（固定本金计算公式)

计算公式：

指考虑客户实际经营周期和现金流时，双方约定还款日、每期本金的租金计算方法。

租金计算公式为：

每期利息=上期剩余本金*合同日利率*本期占用天数

每期租金=当期利息+当期本金

合同日利率=合同利率/360

2.8结构化租金计算（固定本金案例)

2.9等差递增本息计算（案例)

2.10扩展的租金计算方法

360等额PMT_365：租金是根据pmt函数算的，天数根据实际天数来算，计息根据实际天数计息。

平息计算：总利息=本金*年利率*年限，每期利息=总利息/期数，每期本金=本金总额/期数，每期租金=每期本金+每期利息。

一次性还本计算：利息按还款周期收取，最后一期还本付息。

带宽限期的等额本息后付：支持宽限期与租赁期阶段回收周期、利率可以不同。

在建期的租金计算：在建期阶段进行多次投放，每次投放的具体时点不能预先设定，必须随着每次投放来重新计算在建期期间的租金。当在建期项目正式起租后，即可按照前面介绍的几种租金计算方式得到每期租金。由于在建期阶段不归还本金，所以每期租金只包含利息。支持在建期与租赁期阶段回收周期、利率不同。

分段租金表计算：一个租金计划可划分不同阶段，每阶段的租金测算方法、还款间隔、利率等可不同，系统按各阶段测算要素自动计算整个租金计划。

3收益指标irr、xirr计算

3.1收益指标

租金表：项目起租后，每期收取的租金具体生成见租金计算。

保证金：出租人一般会要求承租人交付一定租赁保证金，保证合同的顺利履行。但如承租人违约未付租金的情形出现，保证金可抵扣租金，租赁期满可退还或冲抵应收费用（租金、留购价款等）。收取方式：起租日一次性收取、分次收取等。返还方式：租赁期满返还、抵扣租金。涉及到的交易方式：保证金收取、保证金追加、保证金补足、保证金抵扣等操作。

手续费：就出租人、承租人之间开展的融资租赁业务，由出租人按照融资本金的一定比例收取手续费/服务费/咨询费（实务中，根据各家融资租赁公司合同文本的制定要求、会计收入确认要求、财务开票要求，就融资租赁业务收取的“手续费”，一般表述为手续费、服务费、咨询费、咨询服务费等）的操作方式较为普遍。收取方式：期初一次性收取、分期次收取（其他收取方式：年数平均年初收取、年初本金余额比例、每期本金余额比例等）

留购价款：指在租赁关系终止并支付完全部租金后，承租人支付租赁物的残值或者合同约定价值之后获得租赁物的所有权。

投放方式：一次投放、分次投放。

付款方式：电汇、银行承兑汇票等

提前还款月数：调整租金支付日的方式。通常情况下每期的收租日也就是每期结息日的次日。在提前还款的情况下，收租日和结息日的分离，具体每期的实际回收日期可以作各自相应不同的提前处理，利息仍然按正常结息日的安排来进行计算。

3.2irr、xirr收益指标比较

适用范围不同：

XIRR适用间隔相等现金流内部收益率计算，这个现金流不一定定期发生。XIRR法适用于不定期的投入方式。因为这种方法把每期投入的现金流动首先按投入日期与第一期的日期天数差，折算到”等时间间隔为1天“，然后再进一步折算到”年化收益率“。所以，XIRR法计算出的直接就是年化收益率了。IRR适用间隔相等或不相等的现金流内部收益率计算，现金流必须定期出现。IRR法仅仅适用于”定期“投入的方式，时间间隔如果不平均，就会产生错误，IRR得到的是期内部收益率，这里的期可以指年，半年，季，月，周，日。

计算参数不同：XIRR数值是必须的，日期也是必须的。IRR可以输入预估值，日期可以不输入。

准确性不同：XIRR将日期计算在内，准确性会高一些。

3.3现金流（计算案例一）

现金流：也称为现金流量，是在一定会计期间按照现金收付实现制，通过交易如投放、租金收取、费用收取、保证金收取、保证金退还、银行承兑汇票付款、首期租金（先付）、其他费用等而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。

现金流量计算案例：

3.4现金流（计算案例二）

现金流：也称为现金流量，是在一定会计期间按照现金收付实现制，通过交易如投放、租金收取、费用收取、保证金收取、保证金退还等而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。

3.5现金流（计算案例三）

案例说明：与案例一比只是租金表的支付日从第1期到第16期每期租金提前2个月支付。

3.6irr计算公式

IRR（Internal Rate of Return)是以项目投资产生的一些列正负现金流为基础，在不考虑外部因素（如通胀、资金成本或其他金融风险等）的情况下，使现金流组合NPV(Net Present Value）等于0时的收益率。也被叫折现率。

（1）具体计算公式如下：

NPV= F1/（1+r)+F2/(1+r)^2 +…..+Fn/(1+r)^n -P=0 求出r值即可。或者

其中，Ci代表未来每期的现金流，当然Cо表示期初的现金流。一般在融资租赁中期初现金流=-融资租赁项目总额+首付款+保证金+手续费+首期租金（仅限先付情况下）+其他前置收费项目。

需要注意的是，以上公式函数计算的r是一些列等期的现金流（periodic cash flow entries）对应的期IRR，这里的吗表示一年复利的次数。相当于在计算之前就假定这笔融资租赁业务未来的现金流入是固定周期的，可能是按月、按季、按两个月、按年等不同的收回方式，那从期irrIRR换算成名义年化IRR就需要用期IRR乘以上面的m。假设按月度回款，相当于一年复利了12次，名义年化IRR是在原excel计算的期IRR基础上乘以复利的次数12即可。

注意：IRR计算严格按days360即一个月30天、季度90天、一年360天来算的。

用一组按年还款的现金流来计算，期IRR即为有效年化收益率，但与XIRR仍有误差，主要是每组现金流折现时IRR都是(1+r)n，这里的n都是整数，但XIRR折现时为图片，会存在指数非整数情况。

3.7xirr计算公式

XIRR（Extended Internal Rate of Return）:返回一组不一定定期发生的现金流的内部收益率。在XIRR计算中，加入了与每期租金对应的租金日，对应公式如下：

其中，XNPV也代表净现值，只是区别于IRR中计算的NPV公式，Ci还是代表每期现金流，但这里的分母加入了具体天数的计算。

公式中的di即代表第i期现金流的具体日期，用当前租金日的日期减去起租日时间再除以365，即表示折现到起租日当下按年复利的次数。通过公式即可很明显看出，IRR与XIRR计算属于完全不同的公式逻辑，使用函数公式=XIRR(value,date,guess)时，guess默认10%，算出来的收益率直接是有效年化收益率，并且复利是完全按年复利，同时假设每年365天。与期IRR*年复利次数相比，XIRR实际复利次数要少，所以相同的现金流组合XIRR值都会比名义年化IRR计算值偏大。但如果将期IRR转化成有效年化收益率时，二者计算的结果是接近的。

3.8其他影响收益指标的要素

分多次放款：

保证金分次收取

保证金抵扣租金

费用分次收取

3.9xirr倒算案例

4.租金表变更计算

4.1租金表变更计算

LPR调息引起的租金表变更：因LPR利率调整引起的租金表变更。按照合同规定的调息方式计算出租金表变动的日期，根据变动日的本金余额按照租金计算的算法重新计算租金表，租金表计算完成后在完成相关收益如现金流量、irr、xirr的计算。调息方式：人行调整LPR利率后下一次收租日开始使用新利率、次月 1 日开始使用新利率、次年 1 月 1 日等。

合同变更引起的租金表：因合同变更（如利率变更、还款周期变更、展期等）引起租金表变更。根据变动日的本金余额按照租金计算的算法重新计算租金表，租金表计算完成后在完成相关收益的计算。

4.2租金表变更LPR调息（计算案例一）

4.3租金表变更展期（计算案例二）

5财务摊销相关计算

5.1财务摊销计算案例

5.2业务利率法分摊计算（案例结果）

5.3实际利率法分摊计算（案例结果）

5.4费用直线分摊表（计算案例）

5.5费用利息比例分摊表（计算案例）

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