更高的抵押贷款利率对美国房地产市场意味着什么？

最近抵押贷款利率的上升目前对购房者产生了寒蝉效应，但沃顿商学院房地产教授本杰明·凯斯预计这种情况不会持续下去。

在过去十年中，天价租金的上涨速度一直快于房价，这将继续推动许多美国人拥有住房。通过固定利率抵押贷款，他们可以为未来 15 或 30 年预算稳定的每月住房费用。

“目前房地产市场令人着迷的是供需力量似乎失控了，”凯斯在接受沃顿商报采访时表示。“我们现在处于一个非常独特的房地产市场，利率上升，房价上涨。”

在美联储自 2018 年以来首次加息以对抗通胀后，过去几周所有类别的抵押贷款利率均有所上升。上周，30 年期固定利率抵押贷款的利率超过 5%，而一年前还不到 3%。与一年前相比，抵押贷款申请量下降了 40% 。

“除了 2018 年的几天，自 2011 年左右以来，我们还没有看到如此高的利率，”凯斯说。“抵押贷款利率是目前很多人真正关注的焦点，并试图了解这将对房地产市场产生什么影响。”

他说，加息会立即激励当前的房主留在原地，因为他们“锁定”在过去几年的极低利率中。它还“锁定”了潜在的购房者，他们现在不得不担心更高的利率，每月要为已经处于历史高位的房屋的抵押贷款支付增加数百美元。3 月份，美国房屋的中位售价首次达到 405,000 美元。

费率和 Refi

加息也为炙手可热的再融资市场降温，这从抵押贷款行业的裁员报道中可以看出。这位教授说，他正在等着看公司是否会发挥创造力来弥补经济损失。

他说：“那些具有预告利率和期权 ARM 的产品以及我们在金融危机期间想到的所有那种可怕的怪物，实际上都是在再融资市场的类似崩溃中产生的。” “因此，看看贷方是否转向其中一些更实惠的产品将会很有趣，尤其是在面对高价的情况下。”

Keys 解释说，美联储在金融危机期间和 COVID-19 大流行期间购买了抵押贷款支持证券，以便在投资者紧张时为市场提供流动性。但美联储理事莱尔布雷纳德上周表示，由于经济强劲复苏，该机构将开始减少其抵押贷款支持证券的投资组合。Keys 表示，该公告也考虑了较高的抵押贷款利率。

不过，Keys 指出，住房需求仍然超过供应。除了租金上涨和出租单元稀缺之外，其他人口统计数据也在促成这一趋势：强劲的劳动力市场、大流行期间更高的个人储蓄，以及在大萧条中幸存下来的千禧一代，现在已经准备好为他们的成长买房家庭。

“我认为未来一年利率将走向何方存在大量不确定性，”他说。“由于很多原因，我们目前的经济非常不确定。我们入侵了乌克兰。我们有各种各样的供应链问题。我们确实仍然面临全球大流行，然后我们有一个问题，即美联储将如何处理通胀问题以及它们将采取多积极的态度。”

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