范围变更管控案例_地产项目设计变更失控，到底是因为什么？

01 变更是一个“江湖”

成本管控，实则很难；成本失控，那都是分分钟的事情。

在成本失控的诸多因素中，设计变更、洽商和工程签证更是令开发商各个职能部门尤为头疼，更有甚者因为变更量大、缘由不明晰被就地解雇的甲方不在少数，这是一个利益博弈的江湖，更是一个权利博弈的竞技场。

拿设计变更而言，开发流线的各个环节都不可避免的出现设计变更的问题，越靠近开发前端，其成本的影响越大，以千万和百万计；越靠近开发后端设计变更的成本影响越小，以百万和十万记。

在诸多的设计变更缘由中，基本可以分为几种：

第一类：前期定位不严谨、不规范、反反复复导致的变更，如产品线选择不清晰，导致产品交付标准的降低或提升；

第二类：设计优化导致的变更，此类别更可列为省成本变更。

第三类：设计错漏空缺导致的变更，此类变更在施工阶段最多，几乎都是增成本变更。

第四类：规范、图集及验收标准导致的变更，此类变更一般具有“突发性”甚至带有“强制性”，很难避免。

开发商为了避免成本失控，一般会在项目施工阶段约束地产设计的变更率。

【金科地产】

① 设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额(指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本)；批量精装设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额(精装动态成本)；工程变更率=技术变更总费用÷动态成本金额(指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本)。

② 按项目考核，变更率考核计算规则。

a) 正负冲抵原则：各专业所有正负变更冲抵后计算变更总额，即变更率=同一目标成本运营分期变更总费用÷动态成本金额。

b) 因方案调整(含因定位、报规报建、市政竖向标高及管网资料不准确及户型变化导致的方案调整)导致的工程变更不纳入考核。

【建业集团】《建业集团工业成本白皮书1.0版》

约建安成本的1%左右

【正荣地产】来源于网络

跟其他同行聊，地产设计变更率一般都会要求控制在3%以内，有的开发商鼓励内部及乙方单位成本管控的意识，会对低于变更率的部门及单位进行强激励，同时对高于这个设计变更率的部门和单位进行相应的处罚。

地产实际变更率，各家地产所表现出来的差距不言而喻，高标准化、强管控的单位可以控得住、管得住、弱管控的单位就表现得不是那么满意。

地产进入向管理要效益时代，成本控制中的变更控制显然不会放松，这对各方参建单位都是一件不小的压力。

02 变更来自何方？

1、产品定位不清晰或者不定位或者反复定位

【案例】

变更前

变更后

变更原因：屋面挑檐由齐平造型改为内凹造型，减少屋顶格栅间距。

前期方案阶段，立面属于较为重要的决策点，一方面由于立面成本较高且业主关注点不敏感、另一方面由于施工难度较大，都会要在立面上做重点梳理，不梳理或者弱管控都会造成立面较为大的变化。

【案例】

变更前

变更后

变更原因：局部楼层原“两室两厅一卫”变更为”三室两厅两卫“。

前期方案阶段，营销不参与或者疏于参与设计的过程管控，造成户型决策阶段不管控，后续营销困难造成的变更。

2、规范变动、政策变动产生的变更

项目从方案阶段到施工图阶段中，不可避免的会出现各种规范、政策的调整，有可能方案刚刚完毕，施工图报审时便出现了规范调整，项目整体的变更费用就会产生(至少目标成本会跟着变化)

【案例】

变更前

变更后

变更原因：电梯特种设备新规要求，疏散楼梯要电梯连同，以方便电梯检修。

由于项目设计到施工始终是一个动态的过程，期间会因为规范和政策的调整变动项目的设计，这种在项目中并不罕见。

3、设计错漏空缺产生的变更

项目大量的设计变更存在于施工过程中，一方面由于设计周期短，设计深度不足，另一方面现场情况多变(多由于地下情况)导致实际和设计不符的情况较为常见，这种变更量最大。

【案例】

设计做法

管线走水平垫层

变更原因：设计做法中未考虑水平管线走垫层做法，导致发生的变更。

4、设计优化产生的变更

【案例】案例来源：济南中正信造价咨询

优化前做法：

有百叶空调机位内部施工真石漆或涂料(1-3 层为真石漆，3 层以上为涂料)

优化后做法：

1-3 层有百叶空调机位内部施工涂料，3 层以上为水泥面无饰面涉及造价15 万。

备注：有些地区可能政策、验收上不同意。

5、现场调整产生的变更

变更原因：雨季施工时，三七灰土无法分层压实，导致变更为级配碎石。

6、其他变更

其他的变更还有：如提升产品溢价产生的变更，如景观交付不理想需要提升交付效果产生的变更，还有二次深化带来的变更，如燃气、热力、供电等部门二次深化时带来的调改变更，还有配合验收带来的设计变更，当然还有一些甲方和施工单位“串通”变更的事情(极少数)等。

小 结

设计变更的产生原因诸多，从公司体系和架构上完善产品定位决策，减少决策的反反复复及不准确的问题，可以减少较大的变更问题；

于此同时，加强部门之间的图纸审查、排雷工作，避免部门墙的问题也非常有必要，因为有些部门认为设计问题是设计部的责任，其他部门参与越少越能“事不关己高高挂起”，这种问题有时候非常严重。

此外，强化设计变更的流程、制度考核，减少过度变更、肆意变更；强化供方管理，提高供方的图纸质量，也可以减少大量的图纸“错漏空缺”。

来源：胖栋有话说(RealEstateDesigner)，本文已获授权，对原作者表示感谢。