作者:李佳
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在房地产行业融资渠道收紧的大环境下,多数民营房企纷纷选择“谨慎出手”或者“割肉求生”,而以中国海外发展(http://00688.HK,下称“中海地产”)为代表的央企正凭借融资优势“攻城掠地”。
数据显示,2019年前9月,中海地产共取得40宗地块,总土地面积253.55万平方米,总耗资815.70亿元;同时,中海地产的全资子公司中国海外宏洋前9月耗资约175.14亿元收购土地面积146.38万平方米。
关于规模与利润如何平衡,中海董事局主席兼行政总裁颜建国曾表示:“规模不是中海最重要的目标,净利润率才是中海的最终目标。当然为了净利润的增长,规模增长也是必须。”颜建国的此番表态看似重点在净利润率,实则也透露着对规模的渴望。
高成本频拿“地王”
颜建国回归后,向来在土地市场颇为低调的中海地产开始大量吸储。数据统计显示,在2016年中海地产在一线城市拿地为零,甚至被认为是舍弃一线城市。在年底内部总结会上,颜建国直指中海地产土地储备总量不足,布局不均衡,不足以支撑公司可持续发展。此后,中海地产开始加快拿地速度,并试图将土地市场上的主动出击转化为销售额的快速增长。
2017年,中海地产的土地支出从2015年的369.56亿元、2016年的450.67亿元大幅飙升至951亿元,共购入76幅地块,新增土地面积524万平方米,总建面1741万平方米。一线城市除深圳外,北京、上海和广州均有收获。截止到2017年年底,中海地产的总土地储备为8278万平方米,基本实现了颜建国提出的“千亿拿地金”计划。2018年,中海地产的土地支出增至1100.97亿元,合计拿地722.61万平方米,年底土地储备达到9144万平方米。其中一线城市占比15%,二线城市占65%。
今年上半年,中海地产于中国内地18个城市和香港合共新增24幅土地,新增总楼面面积464万平方米,实际权益面积442万平方米,总地价490.97亿元。
中海地产已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元,总拿地成本港币16203元/平米,较2018年全年新增成本增长98.04%。
紧接着,7月中旬,经过56轮竞价,中海地产以79.4亿元的价格摘取了北京市丰台造甲村地块,溢价率为18.79%,成为今年总价“地王”。9月25日北京的土拍市场上,中海地产以32.7亿元的代价拿下了大兴区瀛海镇地块,溢价率高达25.77%,成交楼面价约32529元/平方米。
与前任不同,颜建国的走马上任让中海地产重归土地市场,并屡有斩获。今年上半年,中海地产实现合约销售额1942亿港元,同比增长28.7%。根据克而瑞数据显示,上半年中海地产的销售业绩增至行业第6位,较2018年提升一个名次,其在土地市场上“一掷千金”似乎已经开始转化为业绩的增长。
中海的销售增速放缓于郝建民在任时期,2011年时的中海地产曾以870.9亿港元的销售额位居房企排行榜第2位,仅随万科之后。但在之后的几年,中海地产的销售增速开始放缓,2012年-2017年间中海地产的销售规模被同期的碧桂园、恒大、融创等超过,排名掉至全国第7。
颜建国回归之后,便提出中海十三五规划目标,到2020年实现销售额4000亿港元;试图以此重振中海雄风,抢占更大的市场份额,提升行业地位。
2018年中海地产销售额达到3012.4亿港元,虽然仍处于行业第7的排名,但却是中海地产近5年来同比增速最高。这一切,都归功于颜建国的回归。
公开资料显示,颜建国自1990年起分别担任中海地产深圳、广州、上海、苏州等地公司副总经理及总经理。在2011年-2014年间,颜建国还曾分别出任中国建筑(中海地产为中国建筑的全资子公司)办公室主任、首席信息官及助理总经理等职务。
2013年8月,中海地产由郝建民接手,先后完成了对母公司中建股份地产业务的整合,和中信旗下地产业务的并购,但其大规模改革引发中海高层人事动荡,出现了史上最大一波离职潮。
出身中建的颜建国,也在这波离职潮中出走中海,2014年6月赴任龙湖副总裁。直到2016年11月郝建民辞任中海执行董事、主席兼行政总裁,颜建国于当年12月7日出任中海地产的执行董事兼任行政总裁,重新执掌中海。
净利润规模重回行业第一
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除了在土地市场动作不断,中海地产再次回归利润之王。2019年上半年中海地产的营业收入和利润均呈稳定增长的态势。2019年上半年,中海地产实现营业收入933.8亿港元,同比增加5.45%。2019年上半年,中海地产实现营业利润366.1亿港元,同比增长2.4%。2019年上半年净利润率达26.7%,较2018年同期增加了0.5个百分点;毛利润率为34.9%,核心净利润达209.2亿港元,同比增长9.5%。
据统计,今年上半年,中海地产是唯一一家归母净利润突破200亿元的房企,中海地产凭借219.41亿元的净利润再次重回顶峰。中海地产曾在2017年之前的14年间,净利润稳居行业第一,被称为“利润之王”。但在2017年中海地产净利润规模被恒大和万科赶超,2018年又被碧桂园赶超。
中海地产的净利润之王,主要归功于其在费用控制方面的能力。据中期业绩报告显示,中海地产上半年的财务费用为4.76亿港元,与去年同期6.9亿港元相比,有所减少。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%,保持行业最低之一。
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另外,由于近几年营收增速明显慢于拿地及销售增速,导致中海的预收账款周转率自2015年起开始逐年下降,2019年上半年降至1.0,仍有较多预收款项未结转收入。受近两年加速拿地的影响,中海地产的存货在2016年之后开始有所增加,其在2016-2018年三年间的增长率分别为30.20%、31.95%、16.47%,而平均预收账款的增速分别46.55%、6.08%、6.77%。可见除2016年外,中海地产的平均预收账款增速均低于存货增速,导致反映去化压力的指标在2017年开始上升。2019年上半年中海地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”为4.83,较2018年的4.75上升了1.7%,去化压力进一步增加。
注重杠杆控制
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尽管在土地市场出手不凡,中海地产的杠杆控制依然十分“自律”。今年上半年,中海地产调整后的资产负债率为54.59%,较2018年末略增1.3个百分点;净负债率为33.81%,较2018年末略增0.6个百分点,负债率处于行业最低区间。
在融资方面,上半年,中海地产进行了5笔融资,总额为390亿港元,平均利率仅为3%左右。7月8日,中海地产首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,包括票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息仅2.90%。同时保持行业较高的信用评级(惠誉A-╱稳定;穆廸Baa1╱稳定;标准普尔BBB+╱稳定),加权平均借贷成本为4.28%,远低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%,借贷成本同样处于行业最低区间,这主要因为中海地产的央企背景,可以获得低成本的资金。
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截至6月底,中海地产现金流充足。半年报显示,中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿,而一年内到期的有息负债金额仅为港币299.3亿元,手持现金足以覆盖短期债务。调整后的现金比率与上年末持平,均为0.63。另外,中海地产调整后的速动比率刚好等于标准值“1”,益于短期偿债。
中海地产反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”近五年基本在1.2-1.3之间波动,2019年上半年该指标仍维持在上年度1.25的水平,有助于长期偿债。
中海地产密集拿地是否会导致盈利承压?颜建国对此回应称,所拿地块更靠近核心地段,因此出现结构性上升,通过提高周转速度将资金收回来,且这批土地基本能满足公司回报率的要求。
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