中海达数据怎么转rinex_中海地产逆势增储

作者：李佳

在房地产行业融资渠道收紧的大环境下，多数民营房企纷纷选择“谨慎出手”或者“割肉求生”，而以中国海外发展（http://00688.HK，下称“中海地产”）为代表的央企正凭借融资优势“攻城掠地”。

数据显示，2019年前9月，中海地产共取得40宗地块，总土地面积253.55万平方米，总耗资815.70亿元；同时，中海地产的全资子公司中国海外宏洋前9月耗资约175.14亿元收购土地面积146.38万平方米。

关于规模与利润如何平衡，中海董事局主席兼行政总裁颜建国曾表示：“规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标。当然为了净利润的增长，规模增长也是必须。”颜建国的此番表态看似重点在净利润率，实则也透露着对规模的渴望。

高成本频拿“地王”

颜建国回归后，向来在土地市场颇为低调的中海地产开始大量吸储。数据统计显示，在2016年中海地产在一线城市拿地为零，甚至被认为是舍弃一线城市。在年底内部总结会上，颜建国直指中海地产土地储备总量不足，布局不均衡，不足以支撑公司可持续发展。此后，中海地产开始加快拿地速度，并试图将土地市场上的主动出击转化为销售额的快速增长。

2017年，中海地产的土地支出从2015年的369.56亿元、2016年的450.67亿元大幅飙升至951亿元，共购入76幅地块，新增土地面积524万平方米，总建面1741万平方米。一线城市除深圳外，北京、上海和广州均有收获。截止到2017年年底，中海地产的总土地储备为8278万平方米，基本实现了颜建国提出的“千亿拿地金”计划。2018年，中海地产的土地支出增至1100.97亿元，合计拿地722.61万平方米，年底土地储备达到9144万平方米。其中一线城市占比15%，二线城市占65%。

今年上半年，中海地产于中国内地18个城市和香港合共新增24幅土地，新增总楼面面积464万平方米，实际权益面积442万平方米，总地价490.97亿元。

中海地产已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元，总拿地成本港币16203元/平米，较2018年全年新增成本增长98.04%。

紧接着，7月中旬，经过56轮竞价，中海地产以79.4亿元的价格摘取了北京市丰台造甲村地块，溢价率为18.79%，成为今年总价“地王”。9月25日北京的土拍市场上，中海地产以32.7亿元的代价拿下了大兴区瀛海镇地块，溢价率高达25.77%，成交楼面价约32529元/平方米。

与前任不同，颜建国的走马上任让中海地产重归土地市场，并屡有斩获。今年上半年，中海地产实现合约销售额1942亿港元，同比增长28.7%。根据克而瑞数据显示，上半年中海地产的销售业绩增至行业第6位，较2018年提升一个名次，其在土地市场上“一掷千金”似乎已经开始转化为业绩的增长。

中海的销售增速放缓于郝建民在任时期，2011年时的中海地产曾以870.9亿港元的销售额位居房企排行榜第2位，仅随万科之后。但在之后的几年，中海地产的销售增速开始放缓，2012年-2017年间中海地产的销售规模被同期的碧桂园、恒大、融创等超过，排名掉至全国第7。

颜建国回归之后，便提出中海十三五规划目标，到2020年实现销售额4000亿港元；试图以此重振中海雄风，抢占更大的市场份额，提升行业地位。

2018年中海地产销售额达到3012.4亿港元，虽然仍处于行业第7的排名，但却是中海地产近5年来同比增速最高。这一切，都归功于颜建国的回归。

公开资料显示，颜建国自1990年起分别担任中海地产深圳、广州、上海、苏州等地公司副总经理及总经理。在2011年-2014年间，颜建国还曾分别出任中国建筑（中海地产为中国建筑的全资子公司）办公室主任、首席信息官及助理总经理等职务。

2013年8月，中海地产由郝建民接手，先后完成了对母公司中建股份地产业务的整合，和中信旗下地产业务的并购，但其大规模改革引发中海高层人事动荡，出现了史上最大一波离职潮。

出身中建的颜建国，也在这波离职潮中出走中海，2014年6月赴任龙湖副总裁。直到2016年11月郝建民辞任中海执行董事、主席兼行政总裁，颜建国于当年12月7日出任中海地产的执行董事兼任行政总裁，重新执掌中海。

净利润规模重回行业第一

除了在土地市场动作不断，中海地产再次回归利润之王。2019年上半年中海地产的营业收入和利润均呈稳定增长的态势。2019年上半年，中海地产实现营业收入933.8亿港元，同比增加5.45%。2019年上半年，中海地产实现营业利润366.1亿港元，同比增长2.4%。2019年上半年净利润率达26.7%，较2018年同期增加了0.5个百分点；毛利润率为34.9%，核心净利润达209.2亿港元，同比增长9.5%。

据统计，今年上半年，中海地产是唯一一家归母净利润突破200亿元的房企，中海地产凭借219.41亿元的净利润再次重回顶峰。中海地产曾在2017年之前的14年间，净利润稳居行业第一，被称为“利润之王”。但在2017年中海地产净利润规模被恒大和万科赶超，2018年又被碧桂园赶超。

中海地产的净利润之王，主要归功于其在费用控制方面的能力。据中期业绩报告显示，中海地产上半年的财务费用为4.76亿港元，与去年同期6.9亿港元相比，有所减少。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%，保持行业最低之一。

另外，由于近几年营收增速明显慢于拿地及销售增速，导致中海的预收账款周转率自2015年起开始逐年下降，2019年上半年降至1.0，仍有较多预收款项未结转收入。受近两年加速拿地的影响，中海地产的存货在2016年之后开始有所增加，其在2016-2018年三年间的增长率分别为30.20%、31.95%、16.47%，而平均预收账款的增速分别46.55%、6.08%、6.77%。可见除2016年外，中海地产的平均预收账款增速均低于存货增速，导致反映去化压力的指标在2017年开始上升。2019年上半年中海地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”为4.83，较2018年的4.75上升了1.7%，去化压力进一步增加。

注重杠杆控制

尽管在土地市场出手不凡，中海地产的杠杆控制依然十分“自律”。今年上半年，中海地产调整后的资产负债率为54.59%，较2018年末略增1.3个百分点；净负债率为33.81%，较2018年末略增0.6个百分点，负债率处于行业最低区间。

在融资方面，上半年，中海地产进行了5笔融资，总额为390亿港元，平均利率仅为3%左右。7月8日，中海地产首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，包括票息为3.45%的10年期美元债，以及5.5年期20亿元港币固息债券，票息仅2.90%。同时保持行业较高的信用评级（惠誉A-╱稳定；穆廸Baa1╱稳定；标准普尔BBB+╱稳定），加权平均借贷成本为4.28%，远低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%，借贷成本同样处于行业最低区间，这主要因为中海地产的央企背景，可以获得低成本的资金。

截至6月底，中海地产现金流充足。半年报显示，中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿，而一年内到期的有息负债金额仅为港币299.3亿元，手持现金足以覆盖短期债务。调整后的现金比率与上年末持平，均为0.63。另外，中海地产调整后的速动比率刚好等于标准值“1”，益于短期偿债。

中海地产反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”近五年基本在1.2-1.3之间波动，2019年上半年该指标仍维持在上年度1.25的水平，有助于长期偿债。

中海地产密集拿地是否会导致盈利承压？颜建国对此回应称，所拿地块更靠近核心地段，因此出现结构性上升，通过提高周转速度将资金收回来，且这批土地基本能满足公司回报率的要求。