gis交通可达性分析步骤_物流仓储选址新武器：GIS的深层次应用

中国甲级仓库是标准化设计建造下的产物，项目与项目间的区别并不大，因此外部因素——即地理区位对于项目本身价值的影响就显得尤为突出。有鉴于此，近日仲量联行房地产科技专家建立了一个基于地理信息系统（GIS）的物流仓储资产适宜性评价模型，以可视化的方式系统性地为投资者、开发商及租户选址提供专业意见。

什么是GIS，它又具有哪些特点？

所谓GIS是在计算机硬、软件系统支持下，运用系统工程和信息科学的理论，对地理环境空间的各种要素进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的一种技术系统。

GIS最显著的特点是通过地图来表现数据，在GIS中，一个空间实体是由位置信息及其属性特征所组成，两者是不可分割的整体，GIS除了能够有效地管理空间数据(如物流节点网络)，还能根据要求建立空间查询或分析(如查询仓库的属性、分析其周围的环境要素等)。

GIS让分析过程更加直观和生动，通过地图的形式展现物流网络所在区域的相关空间要素 (如现存物流节点、道路、客户等)，输出的结果直观、便于理解，从中一般规划者也能够快速高效地确定位置或线路。

GIS还能够实现数据的动态交互，它强大的数据库系统保证了空间数据地持续更新，同时，利用GIS强大的空间查询和分析功能，在物流中心选址过程中能很好地应对动态决策的需求，使得选址结果更符合实际。

物流仓储资产适宜性评价模型简析

在房地产科技发展日益成熟的今天，仲量联行以自有数据（物流地产资讯服务LIS）为基础，依托GIS技术，前瞻性地构建了“物流地产仓储资产适宜性”评价模型。本文中以长三角城市群物流仓储市场为示意。

在这一模型中，仲量联行认为大部分物流仓储租赁活动受消费者配送需求所驱动，而高速公路是将货物输送给城市中消费者最经济而便捷的基础设施，故而那些位于可达性更好、等级更高的公路附近的物流节点在我们的模型中得分更高。其他被引入评价模型的衡量要素还包括：消费者所在城市的人口、经济发展规模、零售市场消费总额、至城市中心的车行时间成本。此外，我们还可以分别计算从各物流仓储项目出发，在特定的往返频次内预计能够接触到的消费者人数、零售商铺数量、最后一公里交付点的个数等。

此后，我们利用该模型，结合上述因素对每个物流仓储项目进行评分。由于项目的实际租金水平在一定程度上反映了租户对该物业的需求程度，所以当我们将模型得出的分值与项目租金进行对比时，可以清楚地看到两者之间具有正相关性。

由于验证结果证明了该模型可以有效评估物流仓储物业位置的适宜程度，我们在此基础上将衡量范围拓展至整个长三角城市群。具体做法是将该地区分成若干个大小为2.5平方公里的网格，按照与初始模型相似的一系列指标对每个网格进行评估。最终根据物流仓库开发适宜程度的得分情况将长三角城市群进行了结果划分：

虽然根据该模型的预测，上海依然是长三角城市群仓库首选位置，但也显示出昆山、太仓、常熟和无锡等邻近地区在仓储开发方面具有巨大潜力——过去几年各大物流地产开发商在上述市场的积极布局，已经证实这点。

仲量联行中国区物流地产部总监黄晖表示：”物流仓储适宜性分析模型是打造地理信息系统工具的第一步，也只是仲量联行利用房地产科技为客户创造价值的诸多方式中的一种。现在我们对于该模型的探索和优化仍在持续不断地进行中，展望未来，我们相信该技术可以对物流仓库选址的驱动因素进行可视化和量化。“
仲量联行中国区研究部物流地产负责人华纳表示：”下一步，仲量联行将致力于扩大测试及应用范围，旨在进一步完善这一前瞻模型。“