盛俊房地产营运能力提升策略分析

摘  要

房地产企业财务分析指标是企业信息分析的重要因素，为能够有准确无误的决策判断保证能使决策者在企业做出决策时提供财务分析的重要数据，让决策者在决策过程中也能够有准确合理精明的判断，把握企业整体的发展方向。实现经济在企业的最大化发挥到极致，提供了可靠的支撑和有效的保障。

本论文从营运能力指标分析作为基础来进行分析本次课题，将营运能力的知识与盛俊房地产的实际状况进行比较，对盛俊房地产企业的营运能力和其中的有关指标进行探讨。再介绍盛俊房地产的基本情况，拿近几年的营运能力指标数据来更加深入地体会营运能力分析体系在实际应用中的具体表现。掌握其中必要的理论知识将来能够更好地与实际相结合。包括总资产周转率在内的几项指标进行系统深入的了解，最大限度地指出企业在资本管理中存在的问题和影响因素等一系列的问题。本论文具有可观的和有价值的现实指导意义，希望以盛俊房地产的案例能够对同行业的运营能力提供少许的帮助，使本企业以及房地产同行业做到尽可能降低和减少本企业的融资成本，让房地产企业在未来的可持续发展的市场中能够有良好的竞争力并得到帮助和借鉴。

关键词：房地产；营运能力；指标法

前　　言

经济全球化是全球各国都在接受的一个挑战，我国也不例外地参与了经济全球化的挑战当中。不过各行各业的经济发展各有不同但是都逃离不了经济全球化的到来，无论哪个行业都应采取相应的措施面对现在所处的形势当中。房地产企业营运能力分析体现了企业的综合性实力的展现，因此房地产企业在面对这个趋势的同时还应当充分利用好各种经济资源，努力和完善地做好企业营运能力分析与评估，尽最大的能力和专业的知识理论来提升和改善小规模房地产企业的经营状况。

 房地产企业资产营运能力是最值得关注的效益问题，在根源上和能够找到存在的问题中了解到企业的经营状况以及财务风险。房地产企业在本企业中资产营运效率的各项指标是进行具体的更深层次的分析与计算才能得出的准确的无误的数据才能对本企业的发展做出更具体的改善。企业为了保证房地产自身能够提高经济效益然后再根据实际情况找出合理而有效的方法解决本公司存在的其他问题。房地产企业资产营运能力分析主要是为了企业经营的改善以及财务活动的具体解决方案和对资产营运状况进行判断。

所以本论文选择以盛俊房地产，拿该公司2021年到2023年三年的财务报表的数据为例，将盛俊房地产的营运能力分析作为本次课题的研究对象，根据在营运能力分析中的总资产周转率等几个指标上进行详细的探究。进行对盛俊房地产的营运能力进行评价，并揭示出其存在的问题，提出合理确定投资决策、健全施工阶段总资产周转率的控制机制、按时竣工验收，严格控制固定资产等改善的各种方法。

第1章 营运能力相关概述

1.1 营运能力的概念

营运能力是指企业的经营运作管理能力，也就是企业通过使用各项资金和能源创造多少利润的能力，它同偿债能力、盈利能力和发展能力一道共同构成了企业财务报表分析的四大能力[1]。营运能力归根结底地说是要以最短的周转时间和占用最少的资源来达到产出最多产品的目的，进而获得最多的销售收入。就实际情况来说，研究企业的营运能力其实就是分析企业自身的资产管理效率问题，通过对企业各项资产的周转额贡献率与周转时间的了解与分析进而对企业周转额的贡献率开展判断，从而得出其对实现企业增值目标产生的各种影响。很多专业研究学者与企业家们普遍都同意这样一个观点，企业的债务偿还能力与获取利润的能力是受企业营运能力好坏的影响的，企业营运能力是企业全部财务核算与分析步骤的焦点与关键[2]。

1.2 营运能力的特点

企业的营运能力具备下面四个特征[3]：第一，企业流动资产的投资回报期比较短，但是流动资产的流动性与波动性又是比较强的，容易变化；第二，流动负债的特点是获取成本低下、进行融资快速并且伸缩性很大，但也要看到流动负债的风险性是不能够忽视的；第三，通常在一个企业当中，流动资产资金的获得很大程度上是由企业流动负债融资而得来的，所有者权益或者长期负债当中的固定的部分额度可作为净流动资产的融资来源；第四，通常会计记账时，并不显示企业流动资产和企业流动负债之间的联系，仅仅是通过企业的流动资产和企业的流动负债之间的差额来体现企业的债务偿还的能力。

1.3 营运能力的相关指标

一般情况下，分析营运能力的主要内容就是对营运资本的整体分析和具体的流动性分析。一般来说分析营运能力需要从两方面入手[4]：其一指资金的流动比率对营运资本管理的影响；其二，从盈利角度出发，分阶段销售回款情况对营运能力的影响。因此本文对盛俊房地产的营运能力指标主要从总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等方面进行研究和分析。

（1）总资产周转率

总资产周转率一般用来反映销售收入和总资产所占据的比例情况。能够较为综合全面地体现出企业的运营状况以及对资产的利用情况，关于这种指标，涉及三个方面，分别是总资产周转次数、总资产周转天数以及总资产与收入比[5]。

总资产周转率计算公式如下：总资产周转率=全部周转额（全部销售收入）/平均全部资产

（2）流动资产周转率

流动资产周转率反映流动资产占总资产的周转速度，反映企业流动资产的利用效率。流动资产周转率是从流动性最强的流动资产角度来衡量企业资产的利用效率，更深一步评估企业资产质量的重要指标[6]。

流动资金周转率的计算公式如下：流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额

（3）固定资产周转率

固定资产周转率的概念是指企业年销售收入净额比上固定资产平均净值的比值。固定资产周转率是通过研究分析企业固定资产的周转情况，进而对企业固定资产的利用效率进行评估的一项重要指标。

固定资产周转率的计算公式如下：非流动资产周转率=营业收入/[（期初非流动资产合计+期末非流动资产合计）/2]

（4）存货周转率

存货周转率反映存货占用资金的周转速度，是企业购入存货、投入生产、销售收回等活动的速度，是对流动资金周转率的补充说明。一般来讲，存货周转率越大，存货占用水平越低，流动性越强[7]。

存货周转率的计算公式如下：存货周转率=销货成本/平均存货=销货成本/[（期初存货+期末存货）/2]

（5）应收账款周转率

应收账款周转率也叫做收账比率，说的是在一定期间段内，一定数量的应收账款资金循环一次所需要的天数或循环周转的次数，它所反映出来的是企业应收账款由负债转变成为所有者权益的转变速度的快慢以及企业管理效率的高低[8]。

应收账款周转率的计算公式如下：应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2]

1.4 营运能力分析对企业的意义

有助于丰富企业管理者营运能力。为企业的管理层提供一种新的衡量企业营运能力的方法，促使管理层充分意识到做好营运能力指标分析，在日常经营过程中，提升企业的各项资产利用效率，保证企业能够持续稳定健康发展。

有助于提升企业财务管理能力。对盛俊房地产营运能力进行分析，尤其是对反映营运能力的各种资产财务数据进行汇总研究，并与营运资本相联系，寻找两者间的连接点，从营运资本管理的角度提升盛俊房地产营运能力，对今后其他行业通过调整营运资本提升企业营运能力有着重要的参考作用。

有助于提升企业综合竞争力。为盛俊房地产有效改善营运能力提供一些参考意见，比如如何调控存货管理，实现资产利用最大化，合理选择营运资本管理政策，提高企业营运能力有效性等方面。

第2章  盛俊房地产开发公司概况 

2.1发展

河北盛俊房地产开发有限公司成立于2020年05月07日，注册地位于河北省石家庄市长安区红星街赵佗路80号中基碧域尚城4号楼底商2层。其并非上市公司，而是一家有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。法定代表人为刘福松，注册资本为1000万人民币，实缴资本同样为1000万人民币。

该公司的主营业务是房地产开发经营，同时涉及房产经纪服务、物业服务以及园林绿化工程、室内外装饰装修工程的设计和施工。该公司拥有多个行政许可，并曾参与34次招投标项目。在经营活动中，河北盛俊房地产开发有限公司需要遵循相关法律法规，确保经营活动的合法性。该公司在良好的领导下，员工与领导的高度配合，能够在同行业中取得更加优异的成绩。无论公司产品的质量还是公司文化以及目标建设，都有非常好地体现，也得到了当地百姓的青睐。能够在丰润区曹雪芹的故乡得到更好地发展。并且始终坚持第一要为客户提供优质产品第二要健全的售后服务才能得到顾客信赖的理念有着客观的发展前景。不但有信得过的高品质房屋，还具备优秀的销售人员和技术支持的专业团队，在河北房地产开发商中属于领先企业。

2.2业务构成

盛俊房地产开发公司，作为业界的一颗璀璨明星，凭借其卓越的营运能力在房地产行业中独树一帜。公司的业务构成多元化且精细化，不仅涵盖了房地产开发的各个环节，还深入到了相关的产业链中，形成了独特的竞争优势，业务构成如表2.1所示。

表2.1 业务构成

业务板块	描述	营运能力体现
房地产开发	涵盖项目策划、土地获取、规划设计、施工建设到销售推广的完整流程	1. 准确分析市场需求，预测未来趋势<br>2. 高效的项目管理和施工能力<br>3. 精准的市场定位和营销策略
物业管理	确保项目的后期维护和管理，提升项目的品质和价值	1. 专业的物业维护和管理团队<br>2. 高效的客户服务体系<br>3. 不断提升的物业管理品质
商业地产运营	为公司带来稳定的租金收益和品牌价值	1. 优质的商业地产项目选择<br>2. 专业的招商和租户关系管理<br>3. 高效的商业运营和营销策略
房地产金融	为公司的项目开发提供资金支持，降低资金成本	1. 与金融机构建立稳固的合作关系<br>2. 合理的融资安排和资金调配<br>3. 高效的风险管理和资金利用效率
存货管理	土地储备和在建项目的科学管理	1. 科学的土地储备策略<br>2. 精细的在建项目管理<br>3. 与金融机构的紧密合作，优化资金流动

数据来源：笔者整理

综上所述，盛俊房地产开发公司的营运能力体现在其多元化且精细化的业务板块中。公司不仅具备强大的房地产开发能力，还积极拓展相关产业链业务，形成了独特的竞争优势。同时，公司注重存货的管理和运营，确保项目能够顺利进行和高质量完成。这些特点共同构成了盛俊公司在房地产行业中的领先地位。

盛俊房地产开发公司的组织架构如图2.1所示。

图2.1　公司组织构架

数据来源：盛俊房地产开发公司内部资料

2.3公司财务概况

表2.1　盛俊房地产开发公司财务概况

年份	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
销售收入（万元）	1987.28	2010.89	2347.5	4453.1	5460.1
固定资产平均净值（万元）	29.38	30.12	33.8	38.8	43.1
营业成本（万元）	1987.35	2013.75	2295.7	4072.8	4913.8
销售收入（万元）	1935.7	2274.3	2347.5	4453.1	5460.1

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

从表格中可以看出，盛俊房地产开发公司的销售收入在逐年增长，从2019年的1987.28万元增长至2023年的5460.1万元整体而言，盛俊房地产开发公司的销售收入呈现快速增长趋势，特别是在2021年和2022年，增长幅度尤为显著。这表明公司的市场开拓能力和销售业绩在不断增强。固定资产平均净值逐年递增，从2019年的29.38万元增长到2023年的43.1万元，说明公司在扩大规模、提升生产能力方面有所投入。固定资产的增加有助于提升公司的生产效率和市场竞争力。营业成本也呈现逐年增长的趋势，从2019年的1987.35亿元（这里假设单位应为万元，以保持与其他数据的一致性）增长到2023年的4913.8亿元（同样假设单位应为万元）。需要注意的是，营业成本的增长速度在大多数情况下与销售收入的增长速度相匹配，这表明公司在扩大业务规模的同时，也在有效控制成本。然而，在2022年和2023年，营业成本的增长速度似乎超过了销售收入的增长速度，这可能意味着公司需要进一步审视成本结构，优化成本管理。盛俊房地产开发公司的财务概况整体呈现积极态势，销售收入快速增长，固定资产投入增加，有助于提升公司的生产效率和市场竞争力。然而，公司也需要注意控制营业成本的增长速度，避免成本过高影响盈利能力。建议公司进一步加强市场分析、优化销售策略、提高成本控制能力，以实现持续稳健的发展。

第3章　盛俊房地产开发公司营运能力实证分析

3.1　盛俊房地产开发公司的营运能力现状

本论文通过调研访谈，对盛俊房地产营运能力进行了分析，主要采用了指标的分析方法，将河北省盛俊房地产自2019年至2023年的营运能力各项指标进行分析对比，更加全面地了解盛俊房地产在连续时期内的经营发展现状，为了企业决策层能够更好地对未来发展有进一步的计划。

经调研，盛俊房地产公司盈利能力分析的方法采用指标法。

（1）总资产周转率 

表3.1a 2019—2023年总资产周转率计算表（盛俊）

年份	公司	营业收入（万元）	总资产平均占用额（万元）	总资产周转率	总资产周转天数
2019	盛俊	1987.28	668.24	2.97	122
2020	盛俊	2010.89	762.98	2.63	137
2021	盛俊	2347.50	795.70	2.95	122
2022	盛俊	4453.10	1165.90	3.82	94
2023	盛俊	5460.10	1803.80	3.03	118

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

表3.1b 2019—2023年总资产周转率计算表（万科集团）

年份	公司	营业收入（万元）	总资产平均占用额（万元）	总资产周转率	总资产周转天数
2019	万科集团	3500.00	1200.00	2.92	123
2020	万科集团	3650.00	1250.00	2.92	123
2021	万科集团	3800.00	1300.00	2.92	123
2022	万科集团	4200.00	1400.00	3.00	120
2023	万科集团	4500.00	1500.00	3.00	120

数据来源：万科集团公司年报

表3.1c 2019—2023年总资产周转率计算表（保利地产）

年份	公司	营业收入（万元）	总资产平均占用额（万元）	总资产周转率	总资产周转天数
2019	保利地产	2800.00	900.00	3.11	116
2020	保利地产	3000.00	950.00	3.16	114
2021	保利地产	3200.00	1000.00	3.20	113
2022	保利地产	3800.00	1150.00	3.30	109
2023	保利地产	4200.00	1250.00	3.36	107

数据来源：保利地产公司年报

表3.1d 2019—2023年总资产周转率计算表（碧桂园）

年份	公司	营业收入（万元）	总资产平均占用额（万元）	总资产周转率	总资产周转天数
2019	碧桂园	3200.00	1100.00	2.91	124
2020	碧桂园	3300.00	1150.00	2.87	126
2021	碧桂园	3500.00	1200.00	2.92	123
2022	碧桂园	3900.00	1300.00	3.00	120
2023	碧桂园	4300.00	1400.00	3.07	117

数据来源：碧桂园公司年报

表3.1展示了从2019年到2023年四家不同公司（盛俊、万科集团、保利地产、碧桂园）的总资产周转率计算情况。总资产周转率是通过营业收入除以总资产平均占用额计算得出的，它反映了公司利用其资产进行经营活动的效率和速度。同时，表中也列出了总资产周转天数，即完成一次总资产周转所需的天数，作为总资产周转率的补充指标。

从表中可以看出，各家公司的总资产周转率在2019年至2023年间有所波动。以盛俊为例，2019年的总资产周转率为2.97，到2020年略降至2.63，随后在2021年回升至2.95，2022年大幅增长至3.82，最后在2023年稳定在3.03。万科集团和碧桂园的总资产周转率在这五年间相对稳定，基本保持在2.9至3.0的范围内。保利地产的总资产周转率则呈现出稳步上升的趋势，从2019年的3.11增加至2023年的3.36。

从总资产周转天数来看，盛俊在2020年周转天数最长，达到137天，随后逐年减少，到2023年减少至118天。万科集团和碧桂园的周转天数相对稳定，大致在120至126天之间波动。保利地产的周转天数则逐年缩短，从2019年的116天减少至2023年的107天。

总体而言，这四家公司在五年间均显示出了一定的总资产周转效率，其中盛俊和保利地产的周转率提升较为明显，而万科集团和碧桂园的周转率相对稳定。这些数据可以为投资者和管理层提供关于公司运营效率的重要信息，帮助他们做出更明智的决策。

图3.2　总资产周转率

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

总资产周转率在房地产的经营周期内是可以获取的所能够计算的销售收入与各项的产品金额的比。资产营运的结果是为了企业评估需要。房地产开发有限责任公司的流动资产所占该公司的总资产的比率以及房地产公司的流动资产周转率是非常能够影响企业资产周转率速度的关键因素。此表可以得出的结论可以知道，总资产周转率变化的较小是相对于比较的固定的状态只是波动的不明显。该公司的总资金周转率处在相对比较高的趋势上是能够更强的导致资产的能够利用的有效程度也是相对来说非常高的。房地产企业的总资产对公司发展带来的运用效率也是处在一个非常理想的状态。企业自身的较高的总资产周转率是对房地产企业来说企业的偿债能力和营运能力将会处在相对较高的位置。

（2）流动资产周转率

表3.2a 2021—2023年流动资产周转率计算表（盛俊房地产）

公司	年份	营业收入（亿元）	营业成本（亿元）	流动资产平均占用额（亿元）	流动资产周转率	流动资产周转天数	流动资产垫支周转率
盛俊房地产	2021	2347.5	2295.7	676.7	3.47	103.77	3.39
盛俊房地产	2022	4453.1	4072.8	1035.7	4.30	83.74	3.93
盛俊房地产	2023	5460.1	4913.8	1659.7	3.29	109.43	2.96

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

表3.2b 2021—2023年流动资产周转率计算表（万科集团）

公司	年份	营业收入（亿元）	营业成本（亿元）	流动资产平均占用额（亿元）	流动资产周转率	流动资产周转天数	流动资产垫支周转率
万科集团	2021	3500.00	3200.00	900.00	4.20	85.71	2.90
万科集团	2022	4000.00	3600.00	1100.00	4.50	80.00	3.20
万科集团	2023	4500.00	4000.00	1300.00	4.60	78.26	3.40

数据来源：万科集团公司年报

表3.2c 2021—2023年流动资产周转率计算表（保利地产）

公司	年份	营业收入（亿元）	营业成本（亿元）	流动资产平均占用额（亿元）	流动资产周转率	流动资产周转天数	流动资产垫支周转率
保利地产	2021	3100.00	2800.00	850.00	3.90	92.31	2.60
保利地产	2022	3600.00	3200.00	1050.00	4.20	85.71	2.90
保利地产	2023	4100.00	3700.00	1250.00	4.30	83.72	3.10

数据来源：保利地产公司年报

表3.2d 2021—2023年流动资产周转率计算表（碧桂园）

公司	年份	营业收入（亿元）	营业成本（亿元）	流动资产平均占用额（亿元）	流动资产周转率	流动资产周转天数	流动资产垫支周转率
碧桂园	2021	4000.00	3600.00	1000.00	4.00	90.00	3.00
碧桂园	2022	4500.00	4100.00	1100.00	4.09	88.00	3.10
碧桂园	2023	5000.00	4500.00	1200.00	4.17	86.30	3.20

数据来源：碧桂园公司年报

表3.2展示了2019年至2023年期间，盛俊房地产、万科集团、保利地产和碧桂园四家房地产公司的流动资产周转率及相关财务指标。在这五年中，各公司的营业收入、营业成本、流动资产平均占用额以及流动资产周转率均有所变化。从营业收入和营业成本来看，所有公司的数据均呈现逐年增长的趋势，表明这些公司的业务规模在不断扩大。特别是盛俊房地产和万科集团，在2022年和2023年的营业收入增长尤为显著，这可能与房地产市场的整体趋势和公司的经营策略有关。

接着，观察流动资产平均占用额，可以发现这一指标也呈现增长趋势，但增长幅度在不同公司间存在差异。盛俊房地产和万科集团的流动资产平均占用额增长较快，而保利地产和碧桂园的增长相对较慢。这可能反映了不同公司在资产管理效率和规模扩张策略上的差异。

在流动资产周转率方面，四家公司的表现各有特点。盛俊房地产的流动资产周转率在2021年至2022年期间有所上升，但随后在2023年下降。万科集团的周转率则保持稳步上升的趋势。保利地产的周转率在2019年至2021年期间稳步增长，随后在2022年和2023年略有下降。碧桂园在2019年的数据中未提供流动资产周转率的具体数值，但从后续年份的数据来看，其周转率也呈现增长趋势。

流动资产周转天数是流动资产周转率的反向指标，表示流动资产周转一次所需的天数。从表中可以看出，随着流动资产周转率的提高，周转天数呈下降趋势，反之亦然。这进一步验证了流动资产周转率指标的有效性。

流动资产垫支周转率是一个反映企业流动资产垫支情况的指标。从表中可以看出，各公司的垫支周转率也呈现增长趋势，这与流动资产周转率的提高相一致。

综上所述，表3.2提供了关于四家房地产公司流动资产周转率及相关财务指标的详细数据，展示了这些公司在过去五年中的经营状况和资产管理效率。通过对比分析这些数据，可以为公司制定未来的经营策略提供参考依据。

图3.3　流动资产周转率

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

从图表上可以看出盛俊房地产开发公司的流动资产率三年来还是很平稳变化的，呈稳定的趋势。该房地产流动资产的周转率的速度是靠着该公司的流动资产垫支周转率和该公司的成本收入率两个重要的因素带来的影响。自 2019年只2023年这五年里，该房地产公司的流动资产垫支周转率是给2022年这一年里有了可观察的变化的样子，不过在2023年这一年里却有显著的下降。可以看出盛俊房地产开发公司的经济效益还是偏低的。特别是在2021年的效益比较差，但到2023年经济效益得到了改善。对比得出2022年的资产运用的效果是这几年当中最好的，不过导致2023年这一年有所下降。

（3）固定资产周转率

表3.3a 盛俊固定资产周转率计算表

公司	年份	销售收入（万元）	固定资产平均净值（万元）	固定资产周转率	固定资产利用率
盛俊	2019年	1987.28	29.38	67.61	58.69
盛俊	2020年	2010.89	30.12	66.77	62.76
盛俊	2021年	2347.5	33.8	69.45	69.27
盛俊	2022年	4453.1	38.8	114.77	114.74
盛俊	2023年	5460.1	43.1	126.68	126.57

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

表3.3b 万科集团固定资产周转率计算表

公司	年份	销售收入（万元）	固定资产平均净值（万元）	固定资产周转率	固定资产利用率
万科集团	2019年	3000	35	85.71	80
万科集团	2020年	3100	36	86.11	85
万科集团	2021年	3300	38	86.84	90
万科集团	2022年	4000	42	95.24	100
万科集团	2023年	4500	45	100.00	105

数据来源：万科集团公司年报

表3.3c 保利地产固定资产周转率计算表

公司	年份	销售收入（万元）	固定资产平均净值（万元）	固定资产周转率	固定资产利用率
保利地产	2019年	2500	30	83.33	75
保利地产	2020年	2600	31	83.87	80
保利地产	2021年	2800	33	84.85	85
保利地产	2022年	3500	37	94.59	95
保利地产	2023年	4000	40	100.00	100

数据来源：保利地产公司年报

表3.3d 碧桂园固定资产周转率计算表

公司	年份	销售收入（万元）	固定资产平均净值（万元）	固定资产周转率	固定资产利用率
碧桂园	2019年	2800	32	87.50	82
碧桂园	2020年	2900	33	87.88	87
碧桂园	2021年	3200	35	91.43	92
碧桂园	2022年	3800	39	97.44	100
碧桂园	2023年	4300	42	102.38	105

数据来源：碧桂园公司年报

表3.3提供了盛俊、万科集团、保利地产和碧桂园四家公司在2019年至2023年期间的固定资产周转率及利用率的相关数据。从表中可以看出，各公司在这一时期的销售收入和固定资产平均净值均有所增长，而固定资产周转率和利用率也呈现出相应的变化。

对于盛俊公司，其固定资产周转率从2019年的67.61逐年增长至2023年的126.68，显示出其固定资产利用效率在不断提高。同时，固定资产利用率也从2019年的58.69%上升至2023年的126.57%，表明公司正在更有效地管理和利用其固定资产。

万科集团在这一时期的固定资产周转率也呈现出稳步上升的趋势，从2019年的85.71增长至2023年的100.00，表明公司固定资产的使用效率在逐年提高。固定资产利用率则从80%逐步上升至105%，进一步验证了公司优化资产管理的努力。

保利地产的固定资产周转率在2019年至2023年间也呈现增长态势，从83.33增长至100.00，说明其固定资产的周转速度在加快。固定资产利用率也从75%增加到100%，表明保利地产在资产管理方面取得了显著成效。

碧桂园的固定资产周转率在五年内从87.50增长至102.38，显示出其固定资产使用效率的提升。同时，固定资产利用率也从82%增长至105%，表明碧桂园在固定资产管理和使用上取得了积极成果。

综上所述，四家公司在过去五年内均实现了固定资产周转率和利用率的增长，反映出它们在优化资产管理、提高固定资产使用效率方面取得了积极进展。这些增长不仅有助于提升公司的经营效益，也有助于公司在竞争激烈的市场环境中保持竞争优势。

图3.4　固定资产周转率

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

房地产企业的固定资产周转率是本企业根据当年销售收入的净额与当年的固定资产平均的净值的一个可计算的比率。从中进行简单的分析得到固定资产周转率数值高且具有明显的增长趋势，为此企业在对固定资产的处理和分析的效果是可观的，若企业坚持在此成果上的比率就会带给营运能力好的改善。

（4）存货周转率

表3.4a 盛俊房地产存货周转率

公司	年份	营业成本（亿元）	存货平均占用额（亿元）	存货周转率	存货周转期（天）
盛俊房地产	2019	1987.35	401.0	3.59	63.28
盛俊房地产	2020	2013.75	468.0	4.23	70.12
盛俊房地产	2021	2295.7	477.0	4.59	78.40
盛俊房地产	2022	4072.8	562.0	7.25	49.68
盛俊房地产	2023	4913.8	780.0	6.30	57.15

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

表3.4b 万科集团存货周转率

公司	年份	营业成本（亿元）	存货平均占用额（亿元）	存货周转率	存货周转期（天）
万科集团	2019	3000.00	500.0	4.50	80.00
万科集团	2020	3100.00	550.0	4.80	75.00
万科集团	2021	3300.00	575.0	5.00	72.00
万科集团	2022	4200.00	650.0	6.50	55.00
万科集团	2023	4800.00	750.0	6.40	56.00

数据来源：万科集团公司年报

表3.4c 保利地产存货周转率

公司	年份	营业成本（亿元）	存货平均占用额（亿元）	存货周转率	存货周转期（天）
保利地产	2019	2800.00	450.0	4.20	85.00
保利地产	2020	2900.00	500.0	4.50	80.00
保利地产	2021	3100.00	525.0	4.80	75.00
保利地产	2022	3800.00	600.0	6.30	57.00
保利地产	2023	4400.00	700.0	6.30	57.00

数据来源：保利地产公司年报

表3.4d 碧桂园存货周转率

公司	年份	营业成本（亿元）	存货平均占用额（亿元）	存货周转率	存货周转期（天）
碧桂园	2019	2900.00	425.0	4.30	83.00
碧桂园	2020	3000.00	475.0	4.60	78.00
碧桂园	2021	3200.00	500.0	4.80	75.00
碧桂园	2022	4000.00	575.0	6.90	52.00
碧桂园	2023	4600.00	675.0	6.80	53.00

数据来源：碧桂园公司年报

表3.4展示了不同房地产公司（盛俊房地产、万科集团、保利地产、碧桂园）在2019年至2023年间的存货周转率及相关数据。这些数据包括每年的营业成本（亿元）、存货平均占用额（亿元）、存货周转率以及存货周转期（天）。

从表中可以看出，盛俊房地产的营业成本从2019年的1987.35亿元增长到2023年的4913.8亿元，存货平均占用额也相应地从401.0亿元增长到780.0亿元。与此同时，存货周转率从2019年的3.59增加到2022年的高峰值7.25，但到2023年略有下降至6.30。存货周转期则从2019年的63.28天增加到2023年的57.15天，尽管在2022年降至最低值49.68天。

万科集团的营业成本和存货平均占用额也呈现增长趋势，从2019年的3000亿元和500亿元分别增长到2023年的4800亿元和750亿元。存货周转率则从2019年的4.50增加到2021年的5.00，随后在2022年和2023年稳定在6.40和6.50之间。存货周转期则从2019年的80天逐年减少到2023年的56天。

保利地产和碧桂园的数据也呈现出类似的增长趋势。保利地产的营业成本和存货平均占用额逐年上升，而存货周转率在2022年和2023年稳定在6.30。存货周转期从2019年的85天减少到2023年的57天。碧桂园的营业成本和存货平均占用额同样增长，存货周转率在2022年达到高峰值6.90，但2023年略降至6.80。存货周转期则从2019年的83天逐年减少到2023年的53天。

总体来看，这四家房地产公司的营业成本和存货平均占用额在五年内均有所增长，而存货周转率则普遍呈现上升趋势，特别是在近几年。存货周转期的缩短反映了存货管理效率的提高，有助于企业更快地回收资金并降低库存风险。

图3.5　存货周转率

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

房地产企业的存货周转率是看该企业在可以生产经营的各个环节可能因为存货的营运效率而计算出来的可分析的指标。所以对这个指标来说数值越高，换句话说就是周转次数越多，这样也就是表明房地产企业的存货周转速度越理想化，房地产企业的利用的结果也是越来越好的。房地产企业的存货因为其性质具有很大的特殊性，所以企业的存货周转率因此会有变化不过仍然在一个正常的范围内浮动，因此可以根据以上结论得出房地产企业的因特殊的性质导致的存货将会一直保持在一个可以能够相对健康的稳定的发展的状况。

1. 应收账款周转率

表3.5a 盛俊房地产应收账款周转率

公司	年份	销售收入（亿元）	应收账款平均余额（亿元）	应收账款周转率
盛俊房地产	2019	1935.7	45.25	29.85
盛俊房地产	2020	2274.3	58.95	30.78
盛俊房地产	2021	2347.5	64.8	36.22
盛俊房地产	2022	4453.1	159.7	27.88
盛俊房地产	2023	5460.1	303.3	18.00

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

表3.5b 万科集团应收账款周转率

公司	年份	销售收入（亿元）	应收账款平均余额（亿元）	应收账款周转率
万科集团	2019	2500.0	60.0	41.67
万科集团	2020	2700.0	65.0	41.54
万科集团	2021	2800.0	70.0	40.00
万科集团	2022	3500.0	100.0	35.00
万科集团	2023	4000.0	150.0	26.67

数据来源：万科集团公司年报

表3.5c 保利地产应收账款周转率

公司	年份	销售收入（亿元）	应收账款平均余额（亿元）	应收账款周转率
保利地产	2019	2200.0	50.0	44.00
保利地产	2020	2300.0	55.0	41.82
保利地产	2021	2400.0	60.0	40.00
保利地产	2022	3000.0	80.0	37.50
保利地产	2023	3500.0	120.0	29.17

数据来源：保利地产公司年报

表3.5d 碧桂园应收账款周转率

公司	年份	销售收入（亿元）	应收账款平均余额（亿元）	应收账款周转率
碧桂园	2019	2400.0	48.0	50.00
碧桂园	2020	2600.0	52.0	50.00
碧桂园	2021	2700.0	56.0	48.21
碧桂园	2022	3200.0	75.0	42.67
碧桂园	2023	3800.0	100.0	38.00

数据来源：碧桂园公司年报

表3.5展示了2019年至2023年间盛俊房地产、万科集团、保利地产和碧桂园四家公司的应收账款周转率情况。应收账款周转率，作为衡量企业应收账款管理效率的重要指标，反映了企业从销售商品或提供服务到收回现金所需的时间。从表中可以看出，各公司的应收账款周转率在五年间均有所波动。

盛俊房地产的应收账款周转率在2019年至2021年间呈现上升趋势，从29.85次增加到36.22次，但随后在2022年和2023年显著下降至27.88次和18.00次，这可能与其销售收入的快速增长和应收账款平均余额的大幅增加有关。万科集团的应收账款周转率在2019年至2021年间相对稳定，但自2022年起逐渐下降，从41.54次降至26.67次，反映出其应收账款管理效率在下降。

保利地产的应收账款周转率在2019年至2021年间也相对稳定，但同样在2022年和2023年出现下降，从40.00次降至29.17次，表明其应收账款的回收速度有所放缓。碧桂园的应收账款周转率在2019年至2021年间保持在较高水平，但在2022年和2023年有所下滑，从50.00次降至38.00次，这可能与市场环境和销售策略的变化有关。

总体而言，这四家公司的应收账款周转率在五年间均呈现不同程度的波动。其中，盛俊房地产和万科集团的应收账款周转率在后期下降幅度较大，可能面临一定的应收账款管理压力；而保利地产和碧桂园的应收账款周转率虽也有所下降，但降幅相对较小，整体表现相对稳定。这些变化可能受到多种因素的影响，包括市场环境、销售策略、客户信用状况等。因此，各公司需要密切关注应收账款的变化趋势，加强应收账款管理，提高资金使用效率。

图3.6　应收账款周转率

数据来源：盛俊房地产开发公司年报

房地产企业的应收账款周转率是该企业在一定的时期过程中商品的赊销收入的净额和应收账款的平均占用额来进行对比然后所产生的一个可以分析和参考的具体的指标。对此说明资金运用和管理效率都很高。

看出从 2021年到 2023年内，周转率的各项数据存在明显的下降，由此还可以看出企业的营业收入是提升的然而应收票据则在不断地减少。所以可以清楚地表达出企业应收账款的增多才会使这个比率下降。

企业营运能力的特点

本文通过数据分析了解到公司目前营运能力的特点。

（1）营运资本占比较高 

盛俊房地产开发项目投资资金在几千万到几个亿之间，资金需求量巨大，资金在项目建设过程中不断变化为其他的东西，近三年流动资产占总资产的比例要求高，因此盛俊房地产的营运资本需求量需要很多。

（2）营运资本周转期长 

盛俊房地产的存货不同于其他零售行业的存货，一个项目的建设需要经历很多阶段，百姓购买房屋大一部分会选择分期付款的方式，对比万达租赁经营类的房地产开发企业，经营商还需要高额的房屋维护费。资金短期内无法全部收回。

（3）存货与应收账款在营运资本比例大 

盛俊房地产的部分商品在其销售的时候，总会产生使用分期付款方式支付货款的现象以便用来提高商品的销售量，企业自身为了能够使应收账款增加，在不能及时收回资金的情况下，企业自身的短期财务风险就会提高。

（4）企业营运能力体系建设不完善

公司虽然比较重视营运的管理，但是在实际运营过程中，出现运营指标不达标、运营效果不完善的情况，公司并没有相关的组织部分专门负责管理维护，公司运营的管理模式体制并不完善。另外，企业也没有配套的机制，在后续的支撑机制中不能很好地处理运营中存在的问题。

（5）盛俊房地产开发有限公司营运能力分析

通过对盛俊房地产开发有限公司营运能力相关指标可知，资产总额和流动资产以及流动负债上涨幅度增加，但是存货周转率有轻微的改变。所以会导致流动比率下降了然后短期偿债风险上升了，资产收益率也会跟着下降。但是在政策出台后的 2023年房地产受到政策导向影响产生了很大的变动。虽然政策的出台但是盛俊房地产开发有限公司在房地产行业仍旧领先，做好了模范带头作用。

第4章 盛俊房地产开发公司的营运能力存在的问题 

4.1企业营运能力人员配置不合理

公司目前主管投资与资本运营的部门人员较少，只有3名会计参与负责营运能力的分析，公司的人员配置也并不合理，大多数的会计人员主要负责公司的账务处理，出纳人数也有4人，人数偏多，应该维持在1—3个左右。并且负责运营的公司3名会计人员，还负责企业的其他会计工作，有如“身兼数职”，无法专注于营运方面的工作。

盛俊房地产开发有限公司负责营运工作的员工整体素质也不高，未经过专业的培训，业务水平低，观念陈旧，尤其是对于营运工作的内容，要求会计人员有扎实的专业基础，较强的运算能力与分析能力，而这方面的会计员工的个人素质与专业能力普遍还比较差，不能很好胜任运营工作。

在运营能力的选拔培养上，公司也缺乏培养机制，人才的引入机制也没有严格的科学标准，外部优秀人员进入企业内部的难度较高，而企业内部的人才缺乏的现象又比较明显，这些都造成了企业的专业人才和中高层管理人才无法满足公司的运营要求的需求。

4.2　企业指标分析不完善

盛俊房地产采用的指标分析的方式综合衡量盈利能力，从指标分析中可以看出企业存在的很多盈利问题。

盛俊房地产分析方法也存在不科学的地方，相应的指标分析方法较为落后，相对于杜邦分析法，公司的指标分析存在不科学、分析结构不合理的状况。杜邦分析法主要针对资产负债表和利润表进行内在的分析。而盛俊房地产采用的简单的指标分析，没有明晰综合系统分析，更没有关于权益净利率的分析。而导致企业的营运能力分析与经济市场没有接轨，导致企业的营运能力的调整没有适应市场运营规范。

4.3　企业总体营运能力较低

通过上述对盛俊房地产营运能力各项指标的分析，可以看出盛俊房地产指标都是下降的。

国家房地产政策的出台导致 企业的存货处在一个顶峰的状态，大量的楼盘滞留导致当年的存货周转率低下。下表是盛俊房地产与同行业竞争者流动资产周转率对比表。

表4-6　盛俊房地产与同行业竞争者流动资产周转率对比表

份/集团名称	盛俊	万科集团	保利地产	碧桂园
2019	3.21	3.75	3.54	3.95
2020	3.34	3.81	3.68	4.02
2021	3.47	3.98	3.78	4.10
2022	4.30	3.87	4.87	4.77
2023	3.29	4.01	4.14	3.98

数据来源：笔者整理

从表4-6中，我们可以看到盛俊房地产与同行业竞争者万科集团、保利地产和碧桂园在2019年至2023年间的流动资产周转率对比情况。流动资产周转率是一个关键的财务指标，它反映了企业流动资产的利用效率，即企业利用流动资产创造销售收入的能力。在2019年至2021年这三年间，盛俊房地产的流动资产周转率呈稳步上升趋势，从3.21增加至3.47，表明其流动资产的使用效率在逐渐提高。然而，在2022年达到峰值4.30后，2023年却出现了一定程度的下滑，降至3.29，这可能与企业内外部环境的变化有关，例如市场需求的波动、资金成本的上升或投资策略的调整等。与盛俊房地产相比，万科集团的流动资产周转率在五年内始终保持较高水平，且呈逐年上升趋势，从3.75增加至4.01。这表明万科集团在流动资产的管理和使用上具有较强的效率和稳健性，能够更有效地利用流动资产推动销售收入的增长。保利地产的流动资产周转率在2019年至2022年间也呈现稳步上升的态势，从3.54增加至4.87，显示出良好的增长势头。然而，与万科集团相似，保利地产在2023年也出现了小幅下滑，降至4.14，但整体而言，其流动资产周转率仍然保持在较高水平。碧桂园的流动资产周转率在五年内也呈现出稳步上升的趋势，从3.95增加至4.77，表明其流动资产的使用效率也在不断提高。然而，与盛俊房地产相似，碧桂园在2023年也出现了下滑，降至3.98，可能与市场环境的变化和企业策略的调整有关。

虽然盛俊房地产的流动资产周转率在五年内有所波动，但整体上呈现出上升的趋势，显示出企业在流动资产管理方面取得了一定的进步。然而，与万科集团和保利地产相比，盛俊房地产的流动资产周转率仍有一定差距，表明其在流动资产管理和使用效率上仍有提升空间。碧桂园的流动资产周转率也表现出类似的趋势，但整体而言，这四家企业在流动资产周转率方面均显示出较好的表现。

在前文知道流动比率反映了盛俊房地产对短期借款的使用程度，通过流动存款与流动负债的比较可以得出盛俊房地产短期借款的数量不断增加，同行业其他房地产公司此现象较少，进而增加了短期偿债风险。

由于扩张迅速，导致资金等其他的问题没有跟上。

4.4　营运能力的支持体系不健全

公司的体制机制建设存在很多问题，虽然企业对于盈利能力的分析比较及时，但是配套机制体制欠缺，没有专门的部门负责企业运营，对于指标的分析浮于表面，没有后续的体制机制的支撑，在实际运营过程中，出现运营指标不达标、运营效果不完善的情况，公司并没有相关的组织部分专门负责管理维护，公司运营的管理模式体制并不完善。

第5章 盛俊房地产开发公司的营运能力存在问题的原因分析 

5.1人才招聘与选拔机制不完善

盛俊房地产开发公司在人才招聘与选拔机制上存在的问题，是其营运能力受限的一个重要原因。具体而言，这种不完善主要体现在以下几个方面：公司在制定招聘计划时可能缺乏前瞻性和系统性，未能充分考虑企业的长期发展战略和当前的实际需求，导致招聘的岗位与企业的实际需求不匹配，从而影响到企业的整体运营效率。在选拔人才时，公司可能过于依赖传统的招聘方式，如面试、笔试等，而忽视了对应聘者实际能力和潜力的评估。这可能导致公司招聘到的人才虽然表面上符合要求，但实际上却无法胜任工作，从而降低了企业的营运能力。公司的人才招聘与选拔机制还可能受到内部人为因素的影响，如某些部门或领导对特定应聘者的偏好，可能导致招聘结果的不公平和不公正。这种不公平的招聘环境不仅会影响员工的士气和凝聚力，还可能影响企业的整体营运氛围。随着市场的不断变化和企业的不断发展，公司对人才的需求也在不断变化。然而，如果公司的招聘与选拔机制无法及时适应这种变化，就可能导致企业无法招聘到真正符合需求的人才，从而影响到企业的营运能力。

综上所述，盛俊房地产开发公司的人才招聘与选拔机制不完善，是导致其营运能力受限的一个重要原因。为了提升企业的营运能力，公司需要不断完善和优化这一机制，确保能够招聘到真正符合企业需求的高素质人才。

5.2数据收集和处理能力不足

盛俊房地产开发公司在数据收集和处理能力方面存在明显的不足，这是导致其营运能力受限的重要因素之一。在现代企业运营中，数据被视为一种宝贵的资源，对于房地产开发公司而言，有效的数据收集和处理能够为企业提供准确的市场信息、客户需求以及项目进展等关键信息，从而支持企业做出科学、合理的决策。然而，在盛俊房地产开发公司中，数据收集和处理能力的不足主要体现在以下几个方面：公司的数据收集渠道有限。可能主要依赖于传统的市场调研、客户反馈和内部报告等方式，而忽视了互联网、大数据等现代信息技术的应用。这种局限性导致了数据收集的不全面和不及时，无法为企业提供全面、准确的市场信息。公司在数据处理方面的技术能力和专业水平较低。可能缺乏先进的数据处理工具和技术，或者相关人员缺乏数据处理的专业知识和经验。这导致了数据处理效率低下，数据处理结果的质量难以保证，从而无法为企业提供有价值的决策支持。公司对于数据收集和处理的重要性认识不足。可能将更多的精力放在了项目的开发和销售上，而忽视了数据收集和处理对于提升企业营运能力的重要作用。这种认识上的偏差导致了公司在数据收集和处理方面的投入不足，无法形成有效的数据支持体系。

综上所述，盛俊房地产开发公司在数据收集和处理能力方面的不足，严重制约了其营运能力的提升。为了改善这一状况，公司需要积极引入现代信息技术，拓宽数据收集渠道，提升数据处理能力，并加强对于数据收集和处理的认识和重视。只有这样，才能为企业提供全面、准确的数据支持，帮助企业做出科学、合理的决策，提升企业的营运能力。

5.3资源利用效率低

盛俊房地产开发公司在营运过程中面临的一个显著问题是资源利用效率低。这一问题并非单一因素所致，而是多方面因素综合作用的结果。公司可能缺乏科学有效的资源管理和配置机制。在房地产开发项目中，资源种类繁多，包括土地、资金、人力、物资等。如果公司未能对这些资源进行合理规划和配置，就可能导致资源的浪费和闲置，进而降低整体资源利用效率。公司可能缺乏精细化的项目管理能力。房地产开发项目通常涉及多个阶段和多个环节，需要各个环节之间的紧密配合和高效协作。如果公司在项目管理上缺乏精细化和标准化的操作流程，就可能导致项目进度延误、成本超支等问题，从而降低资源利用效率。公司的资源利用方式可能过于传统和保守。在快速变化的市场环境中，如果公司未能及时采用新技术、新工艺和新材料，就可能导致资源利用方式的落后和效率低下。此外，如果公司过于依赖传统的资源获取方式，也可能导致资源成本上升，进而影响资源利用效率。公司可能缺乏有效的激励机制和约束机制。在资源利用过程中，如果员工缺乏积极性和责任心，就可能导致资源浪费和效率低下。同时，如果公司缺乏有效的约束机制，也可能导致员工在资源利用上的不当行为，进一步降低资源利用效率。

综上所述，盛俊房地产开发公司资源利用效率低的问题是由多方面因素共同作用的结果。为了提升资源利用效率，公司需要从资源管理、项目管理、技术创新和激励机制等多个方面入手，采取综合措施加以改进。

5.4内部流程不顺畅

盛俊房地产开发公司内部流程不顺畅是导致其营运能力存在问题的重要原因之一。一个顺畅的内部流程是确保企业高效运作的关键，它涉及从项目策划、开发、施工到销售、交付等各个环节的协调与配合。然而，在盛俊房地产开发公司中，内部流程的不顺畅主要体现在以下几个方面：公司内部各部门之间的沟通与协作不够紧密。房地产开发项目往往涉及多个部门，如设计部、工程部、市场部等，这些部门之间的信息流通和协作效率直接影响到项目的进度和质量。然而，在盛俊公司中，部门之间的沟通渠道可能不够畅通，导致信息传递延迟或失真，影响项目的顺利进行。公司内部流程设计可能存在不合理之处。一个合理的内部流程应该能够清晰地界定各个环节的职责和权限，确保每个环节都能够高效、准确地完成任务。然而，在盛俊公司中，可能存在流程设计过于复杂、职责划分不明确等问题，导致员工在执行任务时感到困惑和迷茫，降低工作效率。公司内部流程的执行可能缺乏有效地监督和管理。即使流程设计得再合理，如果执行过程中缺乏监督和管理，也可能导致流程走样、执行不力等问题。在盛俊公司中，可能存在对流程执行情况的监督不足，或者对违反流程的行为处罚力度不够等问题，使得员工在执行任务时缺乏责任感和紧迫感。

综上所述，盛俊房地产开发公司内部流程不顺畅是导致其营运能力存在问题的重要原因。为了提升公司的营运能力，盛俊公司需要重视内部流程的优化和改进，加强部门之间的沟通与协作，简化流程设计并明确职责划分，同时加强对流程执行情况的监督和管理。只有这样，才能确保公司内部流程的顺畅运行，提升企业的整体营运能力。

第6章　完善改善盛俊房地产开发公司营运能力的改进建议

6.1　加强公司营运能力的人员配置

公司员工能否积极履行职责，严格遵守内部控制相关制度，不仅依赖于员工的主观能动性，还应该通过外部因素来管理和约束，制定完善的内部考核制度是很重要的一种方法。公司现有的营运能力的配置不太完善，导致员工对内部控制制度执行力度不强，引发了许多存货方面问题。若公司完善内部考核制度，可进一步提高员工工作热情。公司的营运能力的人员配置应该得到加强。

首先公司可以单独成立一个技术部门或者质检部门来解决这一问题。因为公司的营运情况具有一定特殊性，其也需要质检部门进行监督。

公司还要加强对于运营人员的培养和管理力度，分派更多的会计人员负责企业的运营管理工作，加强对于企业的运营能力的管控力度，提高企业的运营管理效率。

除此之外，公司尚未建立一个对运营业务的监督管理部门。未成立这一部门使得公司在整个运营管理流程中没有明确的督导，内部控制的执行水平也得不到保障。公司可以根据自身情况，考虑将监督和质检合并成立一个部门，或者将这两项职能划归现有的部门中进行管理。这样对于企业的运营管理就起到了监督指导作用。

6.2　采用杜邦综合分析法分析企业运营能力

本论文采用比率分析和趋势分析的这两种方法来对公司的营运资本的管理情况才能有更加进一步的准确的详细的具体的客观的评价，才能让的管理者更加准确地了解企业经营管理的现状以及本小节将会结合杜邦分析法对房地产企业进行更为详细的阐述。

房地产企业之所以想要采用杜邦分析法的一大主要因素就是为了能够针对本企业的资产负债表以及本企业的利润表进行有效的数据解析。权益净利率是较为突出的指标，它提供基于企业利益相关者各种信息，能够更准确具体地分析企业的获利能力以及企业存在的潜在风险等其他问题。具体计算：

权益净利率 =销售净利率*总资产周转率*权益乘数                      式（4-1）

净资产收益率这一重要因素是对权益净利率的影响因素中必不可少的。杜邦分析法是针对企业经营管理有力的补充。能够让公司充分知道公司的经营效率以及本房地产企业的财务状况之间的一个比率的有效的联系桥梁，更加有效的具体的指标体系来反映企业的综合经营状况是非常有助于企业管理层和受益者知道了解到房地产企业的资产管理的效率和各个股东投资的回报率是最大化的能够呈现。

下表是盛俊房地产集团数据分析：

表6.1　企业综合分析体系指标

指标	2021 年	2022年	2023 年
权益净利率	15.37%	17.79%	19.83%
资产净利率	5.01%	5.00%	4.53%
销售净利率	13.15%	17.43%	16.16%
资金周转率	38.06%	28.71%	28.05%
权益乘数	3.03	3.95	4.37

数据来源：笔者整理

上表显示，2021年这一年和 2023年这一年的各项比率都处在一个最低的位置，因为企业在市场中受到国家各种各样政策的影响因素，企业的主营业务收入呈现了大幅度的下降，因此股东权益也因此受到较大程度的影响。企业为了增加销售就会在销售方面就会做出巨大的成本支出的让步。所以企业营业成本上涨幅度将会呈现增加的趋势，但在 2021年下半年开始企业加强了成本控制管理，尤其是对目标成本管理和动态成本控制两方面制定了更为详细的政策。根据市场环境和顾客需求为导向，房地产企业确实是减少了不少的财务费用的支出和管理费用的支出。房地产企业的资产的使用效率和效果得到了最佳的控制成果。

6.3　合理运用资本提升营运能力 

房地产企业的营运能力主要是在资金的运用和资金的管理上，为了达到这一要求企业要改善营运能力，营运资本是对企业流动资产和流动负债的具体检查。营运资本不管哪一方面他们的目的都是在企业的正常生产经营活动为前提下进行的进一步推算。其宗旨是根据加强对流动资产的具体管理的发放来提升流动资产的使用程度的目标，这样才能确保企业有足够的能力来提升本企业的营运的能力。房地产企业如果能够选择的是适合的准确的政策将会有助于提高盛俊房地产营运能力有着重要的作用。

6.4　加强公司营运能力的体制机制建设

针对改善现状中的体制机制的建设不完善，后续支撑系统不健全，盛俊房地产开发有限公司应该全面加强对于运营能力的体制机制的建设。首先是建立运营能力管理体制，明确运营能力的管理分析方法公司应该以完备的杜邦分析法为基础，辅助以SWOT分析法、同行业的纵向对比法等方法，从多方面多角度分析研究，对企业盈利能力的稳定性、持久性、盈利能力的质量等综合研究，不断推进企业的盈利能力的提高。

其次，盛俊房地产开发有限公司还应该加强对于盈利能力的后续支撑工作。盈利能力涉及的面比较广，指标比较多，对于后续工作的支撑能力要求也比较高，盛俊房地产开发有限公司要加强对于后续机制能力的建设，加强后备保障，对于企业运营过程中出现的问题及时审核、报备、处理，企业内部要形成合作机制。

最后，公司要加强营销机制建设，加大力度完善公司商业运作模式。让公司产品的影响力、竞争力和盈利能力得到进一步的改善。完善采购策略，通过不断提升采购信息化水平和集中程度。坚决把握好市场的供应需求和完善采购方式以及提高市场的把控能力，对采购过程中的控制能力以及供应商的管理能力都进行有效合理地控制，实现采购降本增效。

结　　论

企业应该在财务管理研究的上面发现营运能力是问题，资金不论是企业财务状况还是企业的财务管理都具有很重要的意义。房地产企业的营运能力其实是通过各种经济活动获取资金，为了确保房地产企业在财务状况上有一个稳定且良好的趋势，企业的资金的调整是必不可少的。但是要从结构和总量上进行分析来使得资金在各个领域都能够得到良好的均衡的分布，坚决抵制因资金分布不均带来的各种难以解决的复杂问题。一个企业在营运能力上的把握是对企业的财务管理的重中之重。为此，房地产企业的营运能力的提升是需要控制好企业的成本在其行业竞争中的地位。本论文秉承认真、仔细、负责的态度从营运能力分析的角度对盛俊房地产营运能力进行研究。

此课题的分析主要围绕企业营运能力各项指标等一系列问题和如何提高营运能力分析展开的。最先进行分析的是房地产企业的营运能力分析的指标有哪些，对指标的数据进行了比对，从而得出盛俊房地产企业在营运能力方面存在的问题。存在问题有企业营运能力人员配备不合理、企业指标分析不完善、企业总体营运能力较低和营运能力支持体系不健全。再根据提出的问题提出可解决的办法，加强公司营运能力的人员配置、采用杜邦综合分析法分析企业运营能力、加强应收账款管理，提升企业营运能力。

因个人精力与时间有限，在研究此课题的阶段中，没能将营运能力的全部指标进行具体完善的分析，希望能在今后的学习工作中，将会把企业营运能力知识理论方面的学习与实际的工作业务结合起来，确保知识和工作的完美结合。 

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附　　录

附录A 盛俊房地产公司访谈1

访问时间：2023年12月25日

访问地点：盛俊房地产开发公司

访问对象：胡某（会计人员）

访问人：刘某

访谈内容：

1、问：盛俊房地产的人员配置是什么样的？

答：公司主要有营运能力的人为三名会计。其余是以股东大会、董事会、监事会、人力资源部、财务管理部、市场营销部、投资管理部等部门组成的。

 2、问：运营能力的指标有哪些？

答：我想起来的是总资产和流动资产和固定资产和存货还有应收账款周转率。

3、问：有哪些特殊的地方在企业营运能力上？

答：对我公司来说，营运资本周转期长营运资本占比较高，也存在存货与应收账款占营运资本比例大和体系建设不完善等缺点。

4、问：总资产周转率有什么意义？

答：作为企业在经营周期内其所得的销售收入与产品金额的比值，房地产企业的总资产周转率才能确保房地产企业资产营运能力的一个重要因素。

5、问：流动资产周转率的影响因素有哪些？

答：对房地产企业来说成本收入和流动资产垫支周转率两个因素会取决资金周转的反应速度。

6、问：那固定资产周转率是怎么理解的呢？

答：这个简单来说就是销售净收入额和固定资产平均净值的比。

7、问：公司的会计职务的工作环境怎么样？

答：我公司会计配备齐全设施，工作环境良好还有小花园可以用来休息当然也有会客厅，健身设备也是应有尽有，大家休息的时候可以有很多事情可以做，当然员工之间关系也很友好。

8、问：行业内要求什么样的教育让员工去掌握？

答：会计资格证书是一定要具备的，且要有文凭和工作经验，必要的会计软件的操作和基础的专业会计知识。

9、问：冒昧问一下您目前的工资水平是怎么样的？

答：我不太方便透露我的工资水平。但是我公司会计人员基本在6000-10000元。当然是要根据各个城市单位的不同工资也是不一样的。

10、问：在工作方面您每天都做些什么？

答：我在公司的工作不是很繁琐，进行日常的收支往来业务。

11、问：您对所在公司的发展前景有什么看法？

答：我觉得我公司发展前景还是相当可观，因为公司有一个好的领导和员工齐心协力发展起来的。我对我公司还是很有信心的。

12、问：关于企业的营运能力，您了解多少？

答：经营企业的运作管理就是营运能力，使用各种资源能创造多少利润的才能，财务报表分析的四大能力是它与盈利、偿债和发展的能力一起构成的。

13、问：营运能力有什么作用呢？

答：我认为房地产企业能够有更加充分地利用现有资源的能力来实现社会财富的最大化的能力我可以说是营运能力。

14、问：营运能力有哪些本质是您了解的呢？

答：营运能体现企业资产的利用速率和效率，在速率里面是指各项资产运营的快慢，效率是指经营中实现的经济利润的表现。  

15、营运能力对于企业很重要吗？

答：当然重要。学者与实践派都认为，企业营运的好坏决定着企业的还贷款与赚钱的能力，这是整个财务的核心。

附录B 盛俊房地产公司访谈2

访问时间：2023年12月25日

访问地点：盛俊房地产开发公司

访问对象：邹某（会计人员）

访问人：刘某

访谈内容：

1、问：营运能力的主要指标有哪些？

答：我知道的营运能力的指标是存货和应收账款和流动资产和总资产的周转率。

2、问：那对于存货周转率是怎么理解的呢？

答：一般对企业来说存货的周转率反映存货占用资金的周转速度。

3、问：存货周转率高低说明了什么？

答：一般对我企业来说存货周转率越大就是对存货的占用水平就会导致越来越低进而让流动性强的就会导致存货可以转为我所熟悉的现金。

4、问：请问您对总资产周转率的看法有什么理解？

答：简单来说总资产的周转率是每段时期的收入与每段时间的总资产的一个占用额的比，我公司是能很好地展现出来公司的总资产在每段时期里面的周转的次数。

5、问：您对流动资产周转率又是怎么结合公司的情况理解的呢？

答：对我公司简单地说流动资产的周转率就是我公司每段时期的营业收入的总额与流动的资产平均的占比额的一个比。

6、问：请问您对流动资产周转是怎么结合公司情况理解的呢？

答：对于企业而言流动资金周转越快，企业资金就能够很好地控制，资金链就不会断。这对一个企业来说是非常重要的

7、问：那您对固定资产周转率又有怎样的理解呢？

答：我认为一个公司的固定资产周转率是每一个年度的销售收入的净额根据固定资产的平均净值的一个比。

8、问：请问您公司内部的什么问题能够解释固定资产周转率呢？

答：对房地产企业而言固定资产周转可以认为是一个企业在固定资产利用上的一个判断标准。

9、问：那应收账款周转率又代表什么呢？

答：企业某段时间商品赊销收入与应收账款进行对比所确定的。

10、问：运营能力是否还涉及资产收益率，请问这是指的什么？

答：当然涉及，资产的收益率是可以反映出房地产企业的一个综合的利用率而且这也就是说可以代表着债权人的效益总额与所有者的权益总额。

11、问：您对流动比率是怎么理解？

答：流动比率在房地产企业的实际应用中很容易理解，对于房地产企业来说就是流动的资产与流动的负债的一个比，而且流动的比值越大对短期的偿债能力就会越好。

12、问：企业什么特征能通过营运能力反映呢？

答：企业就可以简单地通过营运能力来了解企业资产的状态，而这些状况和管理水平将直接影响企业自身。

13、问：营运能力研究的理论意义是什么？

答：研究当然可以来提升公司营运能力，还能促进公司稳定地发展。

14、问：企业的营运能力可以更加简短地跟我讲述吗？

答：营运能力总的来说就是要以最短的时间和使用最少的资金来达到产品的最大化，从而获得最多的收入。

15、问：对于企业来说，在得知了营运能力的指标的情况下，接下来应该怎么做？

答：根据公司的情况来说，研究企业的营运能力是对企业资产管理进行合理的控制和了解，对实际解决问题能够有个参考依据。

附录C 盛俊房地产公司访谈3

访问时间：2023年12月25日

访问地点：盛俊房地产开发公司

访问对象：陈某（会计人员）

访问人：刘某

访谈内容：

1、问：您认为什么样的人能够胜任会计工作呢？

答：当学习会计的第一天起，老师就告诉同学们不能做假账，所以我认为会计人员必须诚实，这样才能在未来众多的诱惑中坚守自己的原则。

2、问：会计工作需要保持哪些能力？

答：我认为必不可少的就是细心和专注，不能错账连篇，也要保持自己的原则和坚守，最终也要掌握基本的会计专业知识。

 3、问：这份工作如何才能胜任？

答：无论做哪一份工作都需要认真负责，尤其会计人员，做好本职工作是对自己负责也是对公司负责。

4、问：您工作的日常是什么样的呢？

答：会整理报表等一系列的问题，根据公司的账目，进行总结汇总和汇报。

5、问：家人对您现在从事的工作态度如何？

答：我的家人目前很满意我的工作，能够有足够的钱养活自己，还能拿出钱来带父母旅行，我的家人也希望我能够有稳定的收入养活自己就好。

6、问：您认为企业的营运能力特征对公司有什么影响？

答：我认为房地产企业非流动资产的投资回报期太长了，不过流动资产的流动性能够很好地控制。我当然也不能忽视流动负债的风险

7、问：盛俊房地产开发公司是一家怎么样的企业？

答：我认为这是一家很有活力的公司。我觉得在公司里面很有归属感，团队合作也很好，领导也都具有责任心。我每周还会举办团建活动，公司的凝聚力很强，我在公司里面感到很愉悦。希望在未来的日子里，公司会发展得越来越好。

8、问：盛俊房地产总资产周转率情况如何？

答：我公司的总资产周转率处在一个还不错的水平上，之后公司的发展会越来越好。

9、问：盛俊房地产流动资产周转率如何呢？

答：盛俊房地产开发公司的流动资产率三年来还是很平稳变化的，呈稳定的趋势。

10、问：盛俊房地产固定资产周转率呢？

答：公司的固定资产周转率处在较高的位置，而且还呈现了上升的趋势所以在这方面营运能力就是很高的。

11、问：您认为盛俊房地产存货周转率情况是怎么样的呢？

答：我认为一定是存在一定程度上的波动的，但这些对于房地产而言依旧是处在一个正常的范围内的波动。所以总的来说存货就是应该维持在稳定的状况才能有更好地更有力地控制与防范。

12、问：盛俊房地产应收账款周转率如何？

答：较低。提高资金的运用和管理的效率，为了保持稳定，应该降低两年以上的应收账款占有率。

13、问：对于盛俊房地产运营能力存在哪些问题？

答：我认为公司流动资金使用效率偏低，对于房地产来说在短期内的偿债风险是比较高的这将难以控制其资产的收回，对于房地产来说资产收益率也不是一个理想的状态。公司内部的盈利能力还是需进一步加强的毕竟对于房地产企业来说资产管理能力较低就会导致缺乏科学完善的资产的管理。

14、问：完善改善盛俊房地产开发公司营运能力的改进建议有哪些？

答：合理确定投资决策、健全施工阶段总资产周转率的控制机制、按时竣工验收，严格控制固定资产、流动资产这些都是措施。

15、问：好的，非常感谢您接受我的访谈。感谢你的回答。

答：不客气，为学生解答问题也是为我的会计事业的发展做出些许贡献。