第五章 投资性房地产

• 一、投资性房地产的定义

1、投资性房地产

为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产

• 赚取租金必须是盈利性质，员工宿舍不是投资性房地产，属于固定资产。

2、投资性房地产的范围：

1. 、已出租的土地使用权
2. 、已出租的建筑物
3. 、持有并准备增值后转让的土地使用权

注意：以上出租必须是经营性租赁，二房东转租不算投资性房地产

                   

 

 

• 二、投资性房地产的确认与初始计量

1、投资性房地产的确认时点

 

已出租的土地使用权、已出租的建筑物		资本增值的土地使用权
一般	租赁期开始日（不是签合同日）	停止自用、准备增值后转让的日期
例外	空置或在建建筑物：董事会等权力机构作出书面决议，有明确意图将其用于经营性租赁（无需签订合同）

2、投资性房地产的账户设置

成本模式 （折旧等损失）	公允价值模式 （价值随着市场上下波动）
投资性房地产                  （原价）	投资性房地产——成本
投资性房地产累计折     备抵科目（房产）	投资性房地产——公允价值变动
投资性房地产累计摊销   备抵科目（土地）	公允价值变动损益           （I/S 利润表）
投资性房地产减值准备          备抵科目	其他综合收益    权益科目BS（转换时使用）
投资性房地产——在建   （自建用于出租，更新，改扩建）	投资性房地产——在建

 

3、投资性房地产的初始计量

1. 、外购时：买价+相关税费+直接支出
2. 、自行建造时：建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出
3. 、非投资性房地产转换为投资性房地产

 

4、投资性房地产的后续支出

资本化	费用化
改扩建、装潢、装修 科目：投资性房地产——在	日常维护 科目：其他业务成本

 

 

• 三、投资性房地产的后续计量

1、投资性房地产后续计量——成本模式

（1）、取得租金收入

借：银行存款

       贷：其他业务收入

（2）、建筑物按月计提折旧

借：其他业务成本

              贷：投资性房地产累计折旧

（3）、土地使用权按月摊销成本

借：其他业务成本

       贷：投资性房地产累计摊销

（4）、经减值测试确定发生的减值

借：资产减值损失

       贷：投资性房地产减值准备

       注：已经计提的减值准备在以后会计期间不得转回

 

 

2、投资性房地产后续计量——公允价值模式

（1）、公允价值模式下：不计提折旧或摊销，也不计提减值准备

（2）、期末（月末、季末、年末）账务处理

• 租金收入：

借：银行存款

       贷：其他业务收入

• 公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

       贷：公允价值变动损益

 

3、投资性房地产计量模式的选择

（1）、同一企业（同一会计主体）只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量

（2）、通常使用成本模式计量，满足特定条件也可采用公允价值模式计量

（3）、当存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。如满足如下两个条件：

     （a）、活跃的房地产交易市场

     （b）、同类或相似房地产在交易

 

4、投资性房地产后续计量模式的变更

                                                              

（1）、成本模式可以转公允价值模式（属于会计政策变更--追溯调整法）；公允价值模式不能转成本模式（合并报表时除外）

（2）、转换日：公允价值 - 账面价值 = 差额 （调整期初留存收益：盈余公积&利润分配--未分配利润）

（3）、同一集团合并报表时，需要按集团母公司统一会计政策，统一会计计量模式；但子公司折旧与摊销年限（属于会计估计，不需要变更）需要根据子公司实际情况确定。

 

四、投资性房地产的转换与处置

1、投资性房地产的转换

（1）、转换形式：持有目的改变

                                     

 

（2）、转换日确定

转换方向	转换日确定
投资性房地产 ----> 固定资产、无形资产	达到自用状态（自用）
投资性房地产 ----> 开发产品	作出书面决议（出售）
存货、固定资产、无形资产 ----> 投资性房地产	租赁期开始日（出租）

 

（3）、投资性房地产（成本模式、公允价值模式）转为非投资性房地产（成本模式）

A、投资性房地产采用成本模式计量：按账面价值结转

固定资产、无形资产	存货（商品房）
借：固定资产/无形资产     投资性房地产累计折旧/累计摊销     投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产     累计折旧/累计摊销     固定（无形）资产减值准备	借：开发产品       （开发完成的房产）     投资性房地产累计折旧     投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产

 

B、投资性房地产采用公允价值模式计量：按公允价值结转

固定资产、无形资产	存货（商品房）
借：固定资产/无形资产           【公允】     贷：投资性房地产—成本                 —公允价值变动     公允价值变动损益 【差额】 注：借方差额也计入“公允价值变动损益”	借：开发产品                 【公允】     贷：投资性房地产—成本                 —公允价值变动     公允价值变动损益     【差额】 注：借方差额也计入“公允价值变动损益“

 

（4）、非投资性房地产（成本模式）转为投资性房地产（成本模式、公允价值模式）

A、投资性房地产采用成本模式计量：按账面价值结转

固定资产、无形资产	存货（商品房）
借：投资性房地产         累计折旧/累计摊销         固定（无形）资产减值准备 贷：固定资产/无形资产     投资性房地产累计折旧/累计摊销     投资性房地产减值准备	借：投资性房地产            存货跌价准备 贷：开发产品         注：贷方不能计“投资性房地产累计折旧/累计摊销/减值准备”

 

B、投资性房地产采用公允价值模式计量：按公允价值结转

固定资产、无形资产	存货（商品房）
借：投资性房地产—成本         【公允】 累计折旧/累计摊销 固定（无形）资产减值准备 贷：固定资产/无形资产     其他综合收益   【差额，所有者权益类科目，B/S，防止虚增利润不许计入“公允价值变动损益”科目】                                   注：借方差额计入“公允价值变动损益”（损益类-收入，I/S）	借：投资性房地产—成本        【公允】     存货跌价准备     贷：开发产品                      其他综合收益   （仅转换时使用）【差额，所有者权益类科目，B/S，防止虚增利润不许计入“公允价值变动损益”科目】        注：借方差额也计入“公允价值变动损益“

 

（5）、转换小结

转换类别	处理
A、成本模式下：非投资性房地产<--->投资性房地产	没有差额，不影响损益
B、公允模式下：投资性房地产 ---->非投资性房地产	差额均计入“公允价值变动损益”
C、公允模式下：非投资性房地产 ----> 投资性房地产	借方差额计入“公允价值变动损益” 贷方差额计入“其他综合收入”（防止虚增利润）

 

2、投资性房地产的处置

          即出售，经营行为：确认收入，结转成本。

（1）、成本模式

借：银行存款

       贷：其他业务收入

借：其他业务成本

       投资性房地产累计折旧（摊销）

       投资性房地产减值准备

       贷：投资性房地产

（2）、公允价值模式

       借：银行存款

              贷：其他业务收入

        借：其他业务成本

               贷：投资性房地产——成本

                                            ——公允价值变动 （可能在借方）

借：公允价值变动损益      （可能相反分录，注销“投资性房地产—公允价值变动”）

       贷：其他业务成本    

借：其他综合收益 （转换时，公允价值>账面价值。注销转换时“其他综合收益”）

        贷：其他业务成本