house issue

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昨天网签签了，首付付了, 去浦东房产中心办了公积金复议，交了300块钱，必须刷卡，不收现金 
然后上下家审税和下家查限购 

注意，还公积金的卡必须和主贷人是一个人，我就是不知道，中介也太嫩，结果我办了不行，老公又去重新办了一张 
另外，上家所有产证上有的名字的户口本都要提供，我的上家就是没有把儿子的户口本拿过来，最后还又跑了一次去拿 
贷款审批很快的，我是周六办的，下周四就收到审批通过的电话了

1， 中介服务的佣金应该按服务进度分次给付，没有完成服务就要求支付全额佣金是霸王行为；

2， 以合同价格可以作扣除作为促成交易的条件，结果折腾得我们筋疲力尽，不但没有兑现，而且屋内所有物品的价值一点也没有扣除直接作为合同价格，是欺骗行为；

3，预先在汉宇浦东签约中心打印售房合同，到门店要求买卖双方签字，由此造成房屋交易合同没有能够表达买卖双方的意愿是违规行为；

4， 找托、哄抬房价（多卖我们7万元），出售无房产证的房子、诱骗我们签2份居间协议企图收2份佣金等欺诈、瞒骗的手段；

如贷款金额银行不能全部不批复，定金全部返回乙方 
-----"不能全部不批复"？ 
建议："乙方贷款金额：**万元。若合同签订后**日内，乙方贷款未获得银行批准或银行批准额度少于人民币**万的，则乙方有权单方解除本合同。本合同自乙方发出书面解除通知之日即行解除，甲方应于合同解除后三日内返还定金，双方互不承担违约责任。" 

如不能评估为普通住房，并按普通住房缴纳税费，定金全部返回乙方 
-----"评估为普通住房"这个环节是不是指产权过户前的“核价”？这个恐怕是签了买卖合同之后、房东缴税开发票之前的步骤，该不会是做低房价了吧？ 
建议：甲方在此陈述本合同所述房地产属“普通住宅”，若经税务部门制定核价机构评估，认定该房地产属于“非普通住宅”，无法按“普通住宅”享受相应优惠政策的，则乙方有权单方解除本合同。本合同自乙方发出书面解除通知之日即行解除，甲方应于合同解除后三日内返还乙方已付款项，双方互不承担违约责任。 

中介费用支付方式：一般是过户那天支付一半中介费，交房那天结清中介费和尾款。 
---------中介费一般不写在买卖合同上 
建议：最后一笔中介费等水电煤过完户再付，付尾款时至少要了解水、电、煤、通讯等欠费情况 

房款交付方式：首付太多有一定风险，建议签合同时候首付不要超过50%，剩余部分在过户的时候交付，留1w的尾款产证出来给 
-----------首付一般30%，的确不建议付太多，尾款1万够不够就看装修、附赠的电器多不多 
建议：尾款若能多留，有益无害 

户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的　　日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。 
--------这样写也不保险，因为如果上法庭，你的损失很难具体化即很难举证。 
建议：甲方承诺：上述房地产交付乙方前，应向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。若甲方未将房屋内户口迁出的，则乙方有权拒绝接收房地产，甲方须承担逾期交房的违约责任。

1. 每个阶段需要准备的材料清单务必提前问中介要，不然他们是不会主动告诉你的，尤其是付了中介费之后；

2. 审税等待时间太长了，应该让中介先去排队，差不多了再过来，而且注意，必须凭产证原件和合同原件（黄色那本）才给取号

3. 买房子确实要看缘分，房东的态度很重要，我们此次碰到的房东还不错，交易过程中也都积极配合，相对还是顺利的，所以我们也答应了房东晚一些交房，让他们多2个月过渡。现在最揪心的就是贷款了。

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

    签订前

    一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

    1、查看产权所有人的身份证件。

    2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

    出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

    二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。

    1、售方提供的房屋产权证是否属实？

    2、房产面积多大？

    3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

    4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

    5、该房产是否已设定抵押？

    根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

    6、该房产是否已设定租赁？

    如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

    签订时

    一、需要准备的证明材料。

    购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

    1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

    二、看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

    1、房款的金额是否写清楚？

    2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

    3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；

    4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

    5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

    6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

    《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

    7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

    8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

    1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

    2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

    3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

    4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

1．  须确认房主真实身份

    买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

    2．必须明确双方违约责任

    因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

    目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

    3．必须标明付款过户时间

    在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

    4．必须注明费用交接时间

    这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

    5．必须有代理费明细单

    随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。

    但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

    6．买方必须见房主

    现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取订金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

    7．必须学会使用补充协议

    买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，有关专业人士提出了看房、选房的“十看十不看”，供广大读者参考。

    不看白天看晚上

    入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

    不看晴天看雨天

    下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

    不看建材看格局

    购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

    不看墙面看墙角

    查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

    不看装潢看做工

    好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

    不看窗帘看窗外

    要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

    不看冷水看热水

    如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

    不看电梯看楼梯

    市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

    不看地上看天上

    除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

    不看屋主看警卫

    可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

交房前如果没有专家陪同，普通购房者往往会不知所措，怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。

    第1招 看合同核面积

看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

    【提示】：查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在3％之内，不予考虑，误差超过3％的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2％，最好不超过5％。

    第2招 用卷尺测层高

    【自备工具】5米卷尺，用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。
　　【提示】：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

    第3招 查下水看漏堵

    【自备工具】塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。

    另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了（约高2厘米），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。

    【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。

    第4招 榔头轻敲听空裂

    【自备工具】：1只小榔头用小锤轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

    【提示】：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

    第5招 墙面不滴水无裂缝

    仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

    【提示1】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

    【提示2】：若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

    【提示3】：特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面的保温层肯定有问题。

    第6招 门窗灵活听隔音

    试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

    【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留1．5厘米。

    第7招 拉断电闸看分路

    拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

    【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。