兴业小知识|法拍房租赁棘手？不用慌，实用攻略奉上~

法拍房宛如市场中的特价品，售价颇具吸引力，不过其中或许潜藏着些许状况，像 “附带zu约” 这种情况。

试想一下，当你购置了一套房子，结果却碰到屋内租客不愿搬走，这可如何是好呢？

实际上，没必要为此惊慌失措，因为 “zu约” 风险是能够规避的。

那么，首先我们得先去熟悉一下有关zu约的各类问题。

法拍房有一条让众多竞买人感到头疼的铁律“买卖不破租赁”。

民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

也就是说如果在这个房子拍卖前就已经有zu约了，那么即使有竞买人成功拍下这个房子，之前的zu约依旧是有效的，竞买人也不能随便赶走租客。

在司法拍卖前，法院会要求占用人（通常情况下是原业主或租客）提交zu约等以供审核。

而一份有效的zu约需要具备以下几个条件：

1、zu约签订日期要在法院查封房产之前

2、zu约要有登记备案

3、有实际的占有使用证据

4、zu约不超过20年

这些经过法院确认的zu约，无论是长期还是短期，都是具有法律效益的。

可还是，有些原业主为了对抗法拍，会在zu约上做手脚，这就需要我们学会辨别，避免踩坑。

长期租约

zu约若超出特定年限（如 20 年），通常会与债务问题存在紧密的关联性。此类zu约背后可能复杂债权债务问题，竞买人必须深入调查房屋的真实价Z、债务的偿还状况，以及zu约在拍卖后是否依然有效等关键要点。

与此同时，与债权方展开切实有效的沟通交流，了解其对于房屋的实际诉求和立场态度，这对于削减风险而言至关重要。

短期租约

短期zu约貌似不难理解，但其租金归属一定要明确。

不然的话，万一出现原房东事先已将房屋低价出租且租金全部收取的情况，竞买人可就要吃哑巴亏了。

无效租约

那些未在相关部门备案或者仅仅是口头达成的zu约，从法律层面来讲，通常是不具备法律效益的。

但即便如此，在其背后却有可能潜藏着被执行人或者房屋使用人不愿配合的态度，这无疑会加大后续房屋交付及相关事宜处理的复杂程度和难度。

所以，竞拍人就需要借助法律手段去申请判定这类zu约无效，并且在此过程中，要时刻留意可能发生的诸如阻挠交房或者被要求额外支付费用等一系列问题，提前做好应对准备，以保障自身合法权益不受侵害，确保竞拍房屋能够顺利交割和正常使用。

1、在参与竞拍前，竞买人一定要对竞拍房产展开详尽且细致的尽职调查工作，全面掌握房屋的租赁状况、产权是否明晰、有无租赁登记等关键信息。具体而言，一方面要进行实地勘察，摸清房屋当下的实际使用状态；另一方面要前往交易中心，查询该房屋的租赁备案具体情形。

2、判断租赁合同是否真实有效。

3、阅读拍卖公告，了解房屋的现状和任何可能的风险。公告中通常会披露房屋是否带有zu约，以及zu约的详细信息。

4、如果遇到zu约问题，可以通过法律途径解决。如果租约被认定为恶意或虚假，可以向法院提起诉讼，请求解除租赁合同。如果租客拒绝搬离，可以依据法院判决申请强制执行。

对于法拍房，在前期挑选时一定要仔细的做好调查。

如果实在不知道从哪些方面去下手调查房屋的实际情况，可以找专业的助拍机构帮你进行相关的工作。

以上内容是兴业法拍小编为大家进行的整理总结。

买北京法拍房，认准兴业法拍网。

专业助拍机构，多年深耕法拍房，让您距新家更近一步。

如果您想了解更多法拍房咨询或房源可以随时留言咨询。