双基证券：中国房地产开发投资可能已经见底 未来或将反弹

双基证券表示，差别化住宅信贷方针优化调整，估计将和前期认房不认贷的方针一起构成合力，助力居民减轻置业担负，有利于加快开释合理住宅需求。这也显示了方针积极有为，决断致力于防危险和稳增长。存量房贷利率重定价，有望下降居民担负，开释消费才能。咱们测算，相关方针或许为超越1000万中产家庭每年节省1.2万元的资金本钱。咱们以为，在户籍变革的助推下，在区域开展重心改变和城市更新思路改变的加持下，以城中村改造为供应侧中心新变量，以新市民进城为需求侧中心新变量，我国房地产开发出资或许现已见底，未来或将反弹。房地产工业链不只获益于短期房价走稳，更获益于中长时刻新的高质量城市开展浪潮。咱们看好房地产工业链的出资价值，也相信房地产价格走稳，有助于宏观经济保持安稳向好态势。

　　全文如下

地产工业链｜减轻居民购房担负，改变房价跌落预期

▍公民银行、国家金融监督管理总局宣告，调整优化差别化住宅信贷方针。

　　方针要求统一全国商业性个人住宅借款最低首付款份额方针下限，即首套住宅和二套住宅的最低首付款份额下限统一为不低于20%和30%（原方针为首套非限购方针20%-25%，限购城市30%，二套非限购城市30%，限购城市40%）。首套住宅房贷利率下限依照现行规则执行，即LPR减20个基点（另据2023年1月初公民银行网站，新建商品住宅出售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，还可阶段性保持、下调或取消当地首套住宅借款利率方针下限）；二套房贷利率下限，调整为不低于LPR加20个基点（原规则为加60个基点）。一起，方针要求引导存量首套个贷借贷两边有序调整优化资产负债表，可用新的房贷置换存量房贷，也可以洽谈变更合同约定的利率水平，利率不低于在请求借款发放时该城市首套房借款利率方针下限（一般为LPR不加点）。

▍地产方针积极有为，决断致力于防危险，加快开释合理住宅需求。

　　为习惯我国房地产商场供求关系产生重大改变的新形势，7月政治局会议开释出地产方针或愈加有为的重要信号。政治局会议之后，多部分和地方重点城市积极表态响应。咱们以为方针优化并非走影响老路，地产方针的出发点和目的在于防危险。4月以来地产出售继续回落，今年前7个月地产出售面积累计同比-6.5%，房屋新开工面积累计同比-24.5%，房地产开发出资完结额累计同比下降8.5%，房地产范畴牵一发而动全身，对宏观经济影响很大。咱们以为，当前，房地产商场供求关系产生重大改变，逐渐退出一些需求端的限制性方针，不只可以防止房地产商场危险进一步扩展，也可以有用提振住宅需求，促进房地产商场平稳健康开展。

▍不同方针将构成合力，助力居民减轻置业担负。

　　咱们以为，下降首付比和按揭借款利率下限，可以显着下降居民刚需和改善性需求的购房本钱，关于安稳房地产出售以及整个工业链含义重大。举例而言，假定广州未来调整首套房首付份额为20%（方针要求各城市自主确认辖区内各城市首套二套房贷的最低首付款份额和利率下限，此一假定有不确认性），再加上广州现已落地的认房不认贷的方针，则此前有借款记录的居民，即需要卖小买大，换购一套500万总价非普宅房屋的居民，适用首付将从70%下降到20%，即首付份额将从高达350万下降到仅有100万，这将减轻居民的置业担负。咱们估计，方针构成合力，开释实在的自住需求，将改变房价继续跌落的预期。

▍下调存量房贷下降居民担负，有利于有用鼓舞社会合理消费需求。

　　咱们以为，调整存量个人住宅借款利率，可以直接有用下降居民负债本钱，开释居民消费才能，是应对当前经济阶段性压力的务实管用行动。假如再考虑到乘数效应，估计能显着有用提振决心、安稳预期、促进增长。咱们测算，存量房贷中利率相对较高部分约有27万亿规划（2017年6月-2022年6月发放按揭借款利率加点相对较高）。咱们预算，这部分存量房贷中约有85%为首套房贷，首套房贷的均匀加点约为61个BP（这段时刻算术均匀），未来或许经过重定价调低按揭借款利率加点至0个BP。假如依照均匀每份按揭借款规划200万元测算，这相当于为1146万个中产家庭均匀每年节省1.2万元的资金本钱，然后关于居民消费起到助推效果。

▍房地产商场在中长时刻存在大量实在需求潜力，也存在大量优质供应潜力。

　　咱们估计房地产开发出资现已见底，房地产工业链的出资存在长时刻逻辑。在需求侧，户籍变革近期再次提速，包括8月3日公安部重申变革方针、以及浙江、江苏等经济大省以省份为单位全面铺开落户条件。咱们测算，仅农民工进城或将带来每年新增超越4000亿购房需求和1300亿的租房需求。当然，咱们以为户籍制度变革和深度城市化，不只带来农民工进城，更带来特大超大城市新的人口集聚和都市群兴起。咱们以为，现代城市是深度工业分工的发源地，是科技创新和工业升级的首要空间载体。特大超大城市的开展，不是对周边区域产生虹吸，而是经过人口的集聚推动居民全体收入水平提升，加速都市群全体高质量开展。在供应侧，保证性租赁住宅建造有助于处理符合条件的重点集体住宅困难问题。今年以来屡次高层会议提出要加大保证性住宅建造和供应。“十四五”时期，全国开始计划建造筹措保证性租赁住宅近900万套（间），估计可处理2600多万新市民、青年人的住宅困难，也可完结出资3万亿元左右。更重要的增量来自于城中村改造。咱们测算超大特大城市城中村改造假如可以顺畅落地，将会至少带来每年1.9万亿的优质商品房货值供应（详见报告《房地产和物业服务行业专题报告—城中村改造能带来多少增量业务时机？》2023-8-13）。城中村改造处理了社会治理问题，优化了城市开展空间，也从供应端为房地产商场的开展注入了新的活力。全体而言，咱们以为当前房地产开发出资规划现已处于历史的底部，未来有继续反弹的或许。

▍危险提示：

　　各地执行差别化住宅信贷方针力度低于预期，和时刻晚于预期的危险。在三四线区域方针边沿改善力度相对有限的危险。存量按揭借款重定价需要时刻存在不确认性。

▍出资战略。

　　咱们以为，方针再次表明，房地产商场不会出现硬着陆，房地产工业链具备短期催化剂和长时刻布局逻辑，咱们全体看好房地产工业链的出资价值，也看好房地产价格企稳对宏观经济的积极含义。

　　在房地产开发范畴，咱们以为2022年以来拿地出售比较高，货值准备较为充分，片区全体开发才能较强，不动产运营管理经验较为丰厚的公司将最为获益于或许到来的房地产商场复苏，和或许在未来十年开展的超大特大城市城中村改造。

　　在物业管理范畴，各龙头公司盈利才能稳中有升，应收款管理有所优化，分红派息愈加慷慨。

　　在修建建材范畴，方针的出台有利于缓解商场对地产开工、出资、出售端继续下滑的担忧，也有利于缓解修建建材企业需求端压力。作为地产工业链中心板块，修建建材行业内公司的基本面表现、竞赛压力、市值表现等均受到房地产出资、出售的影响，历史上看，修建板块的几轮首要行情和方针相关性较高，建材板块的几轮首要行情和地产开发需求相关性较高。尽管量化来看，房地产开发在修建材料全体下流需求中占比不高，咱们估计约30%左右，但其会影响到商业修建、公共修建、乡村自建房等方方面面，然后间接影响修建材料需求。除此之外，作为地产开发上游，修建、建材企业均有大量开发商应收账款，其坏账计提危险也是引发商场担心从而压低板块估值的重要原因，咱们估计方针关于地产开发供需潜力的开释也有利于下降开发商债款危险，从而缓解压低修建建材板块估值的不利因素。