自然资源-土地征收成片开发知识梳理

自然资源-土地征收成片开发知识梳理

1、什么是成片开发 ？

自然资源部印发的《土地征收成片开发标准（试行）》对成片开发的概念做了界定，成片开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。

范围界定：城镇开发边界的集建区

组织单位界定：县级以上人民政府

2、成片开发编制的目的？

此番土地管理法修改，一个主要目标就是缩小土地征收范围、规范土地征收程序，自然资源部部长陆昊23日曾表示，将成片开发纳入可以征地的情形，以免对经济社会发展影响过大。他同时强调，成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地，为集体经营性建设用地入市预留空间。

3、什么是城镇开发边界内的集中建设区？

城镇集中建设区内应编制详细规划，采用"详细规划+规划许可"的方式进行管理，对城镇建设用地的总体和单项指标严格管控，实施规划用途管制与开发许可制度。同时，加强与水体保护线、绿地系统线、基础设施建设控制线、历史文化保护线、道路控制线（城市绿线、蓝线、紫线、黄线、红线）的协同管控，通过划定"五线"及其管理办法实现对城镇核心要素的控制。

4、为什么要编制成片开发？

新的土地管理法地45条：列举为了公共利益的需要，允许征收农民集体所有土地的几种情形，其中第5条提出在土地利用总体规划确定的城镇开发边界范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。

土地管理法中第5条中提到成片开发允许征收农民土地，但未明确成片开发的具体要求，直到2020年11月份自然资源部发布了《土地征收成片开发标准》（实行），才为成片开发的编制提供了标准依据。

批准后的成片开发方案范围纳入省自然资源厅建设用地审批管理系统，作为农用地转用和土地征收报批的依据。

5、成片开发编制的依据是什么？

依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，编制方案应纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。

6、成片开发范围：

是指综合考虑国土空间规划用地布局、产业发展、地块特征等，结合行政区划确定的土地综合开发区域。

为保证成片开发的完整性，一个成片开发方案只包含一个集中连片的成片开发范围，不同的成片开发方案的范围不得相互重叠。

设区市辖区的一般不小于6 公顷，县（市）一般不小于4 公顷。

批准后的成片开发方案范围纳入省自然资源厅建设用地审批管理系统，作为农用地转用和土地征收的报批依据。

7、成片开发的编制内容有哪些？

成片开发的编制内容主要包括五条，分别对应成片开发的现状、必要性及主要功能、开发建设时序及年度实施计划、公益性用地比例、生态及经济社会效益评估等其他方面。

8、成片开发编制有哪些注意事项？

编制要求中提出，成片开发应明确国土空间规划确定的一个完整的土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例，同时规定公益性用地比例一般不低于40%。各市县具体比例由省级人民政府制定。

9、“成片开发”土地的用途有哪些？

（1）公共设施用地。这类用地也就是所谓“公共利益”用途的土地，包括道路、学校、供水、电力这些公共重资产。这些土地及其设施大多是净投入（政府收益小于成本）。

（2）商业性开发用地。政府通过土地出让获得收益，覆盖第一类土地的投入。在中国，这部分土地又被分为资本性收益土地和运营性收益土地。资本性收益土地主要是商品房市场，政府通过土地拍卖获得资本，用来实施“七通一平”，建设学校、医院等公共服务设施；运营性收益土地主要是产业用地，包括工业、商业、办公、酒店等能带来税收的土地，用来覆盖基础设施日常维护需要的一般性支出。

10、什么是公益性用地？

公益性用地概念：指基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地。成片开发范围内公益性用地分类按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）进行分类主要包括以下几类：

（1）农业设施建设用地：村庄内部道路用地；

（2）居住用地：城镇社区服务设施用地、农村社区服务设施用地；

（3）公共管理与公共服务用地：机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地；

（4）交通运输用地：铁路用地、公路用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地、城市轨道交通用地、城镇道路用地、交通场站用地、其他交通设施用地；

（5）公用设施用地：供水用地、排水用地、供电用地、供燃气用地、供热用地、通信用地、邮政用地、广播电视设施用地、环卫用地、消防用地、干渠、水工设施用地、其他公用设施用地；

（6）绿地与开敞空间用地：公园绿地、防护绿地、广场用地；

（7）特殊用地：军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、文物古迹用地、监教场所用地、殡葬用地、其他特殊用地。

无论从成片开发标准还是从实际方案中看，公益性用地都有着明显的公益属性，那么商业开发与房地产项目就被排除在外，房地产开发必须要在国有土地上进行，而国有土地的来源一是存量，二是通过征收农用地而来的新增国有土地，成片开发中公益性用地占比不低于40%这一规定将对房地产项目的征地范围产生影响。

11、非公益性用地是否具有公益属性？

成片开发征地公共利益的考量要素主要在于是否符合规划，是否基于区域环境改善目的，且不绝对排除商业开发的情形 。

为减轻基础设施压力，改善城市居住环境，对“城中村”征地改造符合征地的“公益目的”，但实际用地为居住用地，不可否认的是征收目的具有公益属性，那么公益性用地比例是否可以随项目的公益性属性有所降低。

12、那些情形不得批准成片开发方案？

《标准》列举了4种情形，包括涉及占用永农的；市县区域内存在大量闲置土地、批而未供土地的；各类开发区、新区土地利用效率低下的；已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。

13、空间规划未批，城镇开发边界集建区如何界定？

安徽省土地征收成片开发标准实施细则中提到，市、县以及乡镇国土空间规划批准实施前，成片开发位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内或者位于城市、镇总体规划中确定的城镇建设用地范围内的，视同位于国土空间规划确定的城镇开发边界内。

14、成片开发方案未达到公益比例惩处?