自然资源-土地储备的现况、问题点及审计要点你需要了解一下

自然资源-土地储备的现况、问题点及审计要点你需要了解一下

土地储备是配置土地资源的重要手段，也是实现城市土地价值提升的重要途径。经过多年的实践，土地储备在规范土地要素市场、提高建设用地保障能力、实现土地资源集约高效利用等方面发挥了重要的作用。

土地储备理念及重要性

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
土地储备工作是国土空间规划落地实施的第一道工序，是构建空间规划与土地储备之间的沟通桥梁，是加强政府对土地资源的长效调控、落实国土空间规划的重要抓手。土地储备规划管理作为城市盘活挖掘土地多元价值的重要政策工具，始终贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，为城市经济稳定快速发展提供土地要素保证，挖掘土地的社会、生态价值，从而保障城市均衡可持续发展。

一、土地储备工作的现状

目前，我国各地的土地储备工作主要由当地的国土资源管理部门负责，具体包括土地的征收、收购、收回以及前期开发等工作。其目的是为了增强政府对土地市场的调控能力，优化城市规划和产业结构，推动经济社会可持续发展。

土地储备发展历程

二、土地储备工作存在的主要问题

1.土地储备资金筹措困难

土地储备需要大量的资金投入，包括土地征收、拆迁、前期开发等费用。当前，很多地方的土地储备资金主要依靠银行贷款，但随着贷款规模的扩大，银行对土地储备贷款的门槛也越来越高，导致土地储备资金筹措困难。

2.土地储备周期长、风险大

土地储备工作涉及多个环节，需要较长时间才能完成，同时，市场变化、政策调整等都可能对土地储备产生影响，导致土地储备风险加大。

3.土地储备收益不高

尽管政府对土地储备投入了大量的资金和精力，但其收益并不高，有时甚至会出现亏损的情况。这主要是因为土地市场的波动以及土地储备资金的使用效率不高。

4.过度依赖土地储备融资功能

土地储备规模迅速扩张，通过滚动融资满足城市建设需求。过多地依赖土地储备融资功能，势必导致储备土地因附有融资条件约束而无法进行有效供地，降低了调控土地市场的力度和效果。

5.新增建设用地比例过大

储备土地结构比例失衡，储备土地闲置风险较大。

三、土地储备审计的要点

1.审计土地储备资金的使用情况

要对土地储备资金的使用进行审计，查看是否存在违规使用、浪费、侵占等问题，确保资金使用的合规性和有效性。

2.审计土地储备流程的合规性

要审计土地储备流程是否符合相关法规和政策要求，查看是否存在违规操作、越权审批等问题，确保土地储备工作的合法性和合规性。

3.审计土地储备收益的合理性

要对土地储备收益进行审计，查看其是否符合预期，是否存在虚报瞒报、侵占挪用等问题，确保土地储备收益的合理性和合法性。

4.审计土地储备风险的控制情况

要审计土地储备风险是否得到有效控制，查看风险管理制度是否健全，风险管理措施是否得当，是否存在较大的风险隐患等，确保土地储备工作的持续性和稳定性。

如何进行土地收储？

土地储备项目预算编制流程

土地收储入库流程

土地收储是一项严格的法定程序，具体包括以下步骤：

1.拟定征收方案并逐级上报批准

在确定收储土地范围、补偿标准和资金安排后，由当地政府或土地管理部门组织拟定征收方案，并通过逐级上报的方式，最终由省级人民政府或国土资源部批准。

2.发布征地公告

在批准征收方案后，当地政府或土地管理部门应当在一定范围内发布征地公告，正式告知被征收土地的农民集体及个人征地范围、期限、补偿标准等内容。

3.确定征地补偿安置方案

根据相关法律法规和当地实际情况，当地政府或土地管理部门应当与被征收土地的农民集体及个人协商确定征地补偿安置方案，包括补偿标准、安置途径等内容。

4.实施征地补偿安置方案

在确定征地补偿安置方案后，当地政府或土地管理部门应当组织开展补偿安置工作，包括支付补偿费用、落实安置措施等。

5.土地交付

在完成补偿安置工作后，当地政府或土地管理部门应当将土地交付给土地使用者或土地储备机构，并办理相关手续。

在整个土地收储过程中，当地政府或土地管理部门应当严格遵守相关法律法规和程序规定，充分保障被征收土地的农民集体及个人的合法权益。同时，各级政府和相关部门也应当加强监管和审查力度，确保土地收储工作的合法性和公正性。土地储备工作的稳健性和可持续性。

土地储备重点工作路径

加强储供联动，推动项目建设

在土地储备规划编制过程中，加强储供联动研究，有助于加强土地资源要素对于重点地区的保障，落实“计划跟着项目走”，确保重大建设项目空间落地，同时也有助于缩短储供周期，提高土地储备资金的使用效率，从而形成可持续的动力，推进空间规划科学有序实施，确保国土空间按照规划开发利用和重大设施的有序布局建设。

掌握资产家底，保障土地要素

以储备土地资产清查统计为基础，以明晰储备土地资产、负债内涵为前提，以资产价值评估及负债核算为手段，厘清国有储备土地资产与负债之间的关系，全面反映核算期储备土地资产与负债的规模、构成以及所有者权益变动情况，准确掌握国有储备土地所有者权益，全面反映政府实际所有的储备土地资产价值，精准掌握可为高质量发展提供保障的土地要素情况。

落实储备规模，满足供地需求

结合近年供地需求，根据人口导入增长、经济社会发展、产业发展布局等情况，合理确定储备规模，优化储备区域结构。既要在招商意向强、市场需求旺、去化周期短、职住不平衡的区域，加快有效做地，满足市场需求；又要避免在库土地规模经年累积，造成大量储而未供现象。在规模总量调控与结构调控的双重引导下，实现对不同区域用途土地储备规模的结构调控。

科学编制规划，构建完整体系

储备土地作为落实国土空间规划的重要载体，应在规模结构、空间布局、时序安排上与国土空间规划充分衔接，通过建立科学性、前瞻性、规范性的土地储备规划体系，实现从过去“市场需求”开展收储向“规划引领”开展收储的根本性转变，高质量落实国土空间规划要求。

同时，将国土空间规划确定的用途分类作为土地收储、统筹供应的重要依据，将控制指标落在土地要素上，使政府能够有效地对城市空间布局和土地利用结构进行实施和调整，以实现城市经济发展布局和产业结构的优化，真正实现“统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应”。

全流程信息化，实现数据共享

在土地精细化管理背景下，开展土地储备数据与项目用地报批数据、供应数据、土地利用管理数据等全流程信息化管理，对土地储备信息进行动态化监测、智能化管理。土地储备监测监管系统与用地审批备案系统、土地市场动态监测监管系统关联，形成土地批、储、供、用全流程信息化管理链条，实现系统间的关联和数据共享。

严格规范管理，做好用地保障

各地需编制土地储备三年滚动规划和年度土地储备计划，填报土地储备监测监管系统，以规范储备土地管理，有序引导城市发展建设。加强和规范城镇开发边界管理，按照国家和省的相关政策要求，加快推进城镇开发边界布局优化工作，优先保障重大项目用地，助推经济社会高质量发展。在坚持红线底线的前提下，用足用活现有政策，增强乡村振兴用地保障能力，统筹乡村振兴用地空间布局，助力乡村全面振兴。

总结

土地储备是土地供应的前道程序，是政府调控土地空间资源、平衡用地供给需求的重要工具，也是规划实施、引导统筹发展的有效手段。高质量的土地储备战略布局、空间结构和推进时序，不仅有助于对土地资源的统筹兼顾，更有助于发挥土地储备对空间战略的支撑作用。