2014年3月17日 房价暴跌了吗

一小伙子取了上海媳妇，被迫买房，当天买了之后房价就打折8.8


郎教授说:
杭州北海公园，每平米降价3000元，天鸿香榭里，降价6000元
江苏常州，雅居乐星河湾打了6折，由12000降到7500
郎教授因为某些原因，也不在公众场合预测房价


去年2月份推出国五条，之后3月份，4月份北上广房价暴涨
也就是会所你能预测政府的政策，就能预测房价了
郎教授从小到大只学会了逻辑分析，其他都不会
而国五条也没有逻辑可言，所以郎教授也没法预测

2014年1月份到2月份北上广房价走势图
北京-->3%
上海-->9%
广州-->8%
深圳-->7%

而2014年1月份到2月份北上广新建商品房成交量全部暴跌
北京-->48.72%
上海-->18.51%
广州-->39.71%
深圳-->44.72%

地产不是主角而是配角，这次的主角只有一个是 银行
32个城市中，有17个城市停止了房地产按揭物业，而且不是二套房，连首套房也停止了
老百姓的按揭是安全性最高的，是所有坏账里面最低的，这么优质的贷款却停贷了
从2009年到2014年，钞票从49万亿涨到了110万亿，也就是多增加了1.2倍的钞票

从2003年开始各种股份制应该全国铺开，招商银行，华夏银行，但是他们有能力开支行吗
地皮很贵
而四大银行呢，他们开的支行都是不要钱的，随便拨的
所以很少见到股份制银行的网点，因为没有能力建这么多网点
而这些银行的钱是通过拆借，向四大银行借来的

某股份制银行从2003年开始同业存款/贷款比列是19%
而这家银行中80%的贷款来自于同行拆借

中国老百姓有45万亿存款，其中16万亿是活期的，0.7%左右的利息
而同行拆借的利息是3%以上，如果是向余额包天弘基金借的钱是5%的利息
所以各大股份制银行的存款成本在3% 到 5%之间，而按揭是6%到7%左右，扣掉一些成本，再加上这些钱
一借都是30年。利润又低，回收时间太长，干脆将这些钱借给企业当短期借款，能多收点利息，钱换回
流的快
所以各大银行都不愿意做按揭了，甚至连一套房的按揭都叫停了


此外网络金融开始爆发了
2012年工行的活期存款有6.18万亿，所以需要付400亿的利息，而如果像余额包一样的5%的利息呢?
工行要多付出2688亿的利息，而当年工行的净利润也只有2387亿
所以只有天弘基金这些的机构继续扩大，对传统银行的冲击力很大

2002年的时候表内业务，也就是传统的信贷，占了92%的比例
而2013年这个传统的信贷跌倒了51%，也就说银行
银行业务中接近一半都是理财产品
理财产品主要是给地方政府和开发商
所以开发商很大程度上依赖理财产品的融资，利息至少8%
而这个风险是需要地产商抵押的，如果收益达不到预期，地产需要卖掉还给理财产品
(银行理财收老百姓的钱，给开发商，开发商赚取后给银行)

而这次的暴跌中杭州信德地产推出的北海公园总共借了10.9亿的资金，来自于银行信贷和理财产品还有
基金
由于没有达到预期，所以去年7月份就把基金的股权全部买回来了，让基金先套现离场
理财产品必须兑现所以开发商只能降价卖房了
所以地产只是一个表面现象，真正的问题是银行危机正在爆发


银行危机并不是郎教授猜测
从三中全会到现在中央政府也非常注意，地方政府严重债务危机，甚至开始破产了
如果你的客户地方政府都出现危机了，你作为银行怎么可能没有危机
浙江省2012年7月份就开始爆发民企危机，资金断裂
所以现在不是银行本身出了什么错，而是你的借款人一旦出现危机，还不起钱的话，这就叫银行危机


周小川说不会取缔余额宝，只有上海行业拆借率从8%跌倒2.2%
1.余额宝这些的机构给传统银行带来杀伤力很大，是考验传统银行的时候
2.拆借利率是浮动的，比如我向建华借钱，这个利息是需要协商的，最高甚至有百分之十几，低的也有1%，甚至百分之一都不到
但是借款利率巨大波动，对于借款者来说威胁很大，也就是说这个月2%，下个月8%，利率5%，风险很大

民生银行行长曾经说过，赚钱多的都不好意思，但是当余额包这类产品出来之后，银行赚钱就更难了，

所以需要更好的项目去借款，比如企业贷款，8%或者10&的短期贷款，这样对他们来说风险也是最低的，但是他们牺牲了按揭。而按揭却是最安全的

理财产品的风险是急速增加的，所以要非常注意，他的风险是大的

北上广这些一线城市需求量都非常大，而一些四线城市则不用考虑这些问题
北上广的生活成本超过了纽约
所以他们面临的通货膨胀的压力很大，他们买房可能需要考虑保值，不是说供需不重要，但是在大城市里面这些是不用考虑的这些城市本来供求有限，而且通货膨胀压力大，所以总是有涨的趋势


房地产乱象的背后是银行业爆发危机
股份制银行依赖同业拆借融资，使其成本大幅度上涨
网络金融给传统银行造成极大威胁
地产商依靠理财产品进行融资，使其面临极大压力
银行的借款客户发生危机，银行本身也将陷入危机
银行拆借市场的风险来自于利率的大幅度波动
银行放弃最安全的按揭是极其错误的风险管理
供求关系在一二线城市的作用小于三四线城市




马光远说:
美国经济学家 加尔布雷斯 曾经说过
搞经济预测的只有两种人:
1.不懂预测的人
2.不知道自己不懂预测的人

中国的房地产作为经济分析的话，可能是全世界最复杂的分析预测
背后的逻辑非常多，每个逻辑的变化对房地产走势变化都很大
但是每一项会不会变化我们都不知道

所以三个百分比的判断:
1.中国房价百分百太高
2.中国房价百分百会崩盘
3.而什么时候会崩盘我百分百不知道

中国的两种观点都很极品
1.房价马上要暴跌要崩盘，这个可以去做一下脑电图
2.房价还会继续暴涨大涨，可以去北医六院，那里神经科比较先进

成功学上说成功有三部:
1.坚持
2.不要脸
3.坚持不要脸

如果把中国房价比喻一个飞机，那么背后会很多影响他的引擎
第一引擎:
我国是名副其实的货币发行大国，110万亿的M2(广义货币)
钱在中国很便宜，银行给你的利润非常低，是负利率
负利率加上滥发货币的唯一结果就是 资产价格泡沫 ，也就是通货膨胀一定会爆发

第二引擎:
供求关系，大体上说基本上是在平衡关系，但是结构性短缺仍然存在
北上广这些未来城镇化具有吸附效应的城市，对房地产的需求量肯定很大

第三引擎:
经济跑的快带动房地产跑的快，这是一个互动，但是一旦经济减速怎么办?

第四引擎:
人的大迁移，这在中国历史5000年中没有国，对房地产会有什么样的影响，现在也不好说，会不会推动房价往上走还是一个问号

第五引擎:

土地财政是一个表象，后面是政府对于整个房地产制度设计上，设计的是"只准涨，不准跌"的制度

2012年的时候，连续三季度房价上涨，我们讨论会不会继续上涨此时北上广同时出现地王，而且连续三天出现有关部门总是在你要做出选择的时候坚定你的信心，也就是必须看涨

某些三四线城市未来房价不会跌反而会涨，因为他们在大城市周边，人可能会往哪里走


恒大老总王健林的微博:
谁信中国房地产崩盘，那脑袋就有问题，王建立表示2014年的楼市肯定不如2013年火，但是"拐点论"和"崩盘论"绝不成立。说中国房地产崩盘只有两种可能性，一个是这个人真的可能别有用心；第二就是智慧不够。如果谁信中国房地产崩盘，那脑袋就有问题了

王石看到李嘉诚抛售内地地产曾经说不妙了
牛刀预言2014年房价暴跌80%
中国社会科学院副院长 李杨说中国对未来房价的下跌在做准备


马光远评论李杨，我们的整个房地产面临一个比较危险的变局，这个变局是货币引擎可能要出问题，
外在的因素导致我们整个货币要被动收缩
所以最近的人民币汇率下跌，如果说真的不是人民银行干的，不是周小川干的，那么可能是中国经济本身基本面出了问题


马光远不是崩盘论的支持者
考量房价低第一逻辑是:货币
考量房价低第二逻辑是:供求关系
考量房价低第二逻辑是:经济发展
考量房价低第四逻辑是:城镇化
考量房价低第五逻辑是:土地财政
某些三四线城市未来房价不会跌反而会涨
如果人民币升值预期一旦逆转，钱进将会成为常态


也有经济学者是温和看跌派
一个资深的房产中介认为广州肯定是继续涨，如果有需求就赶紧买