房地产暴利的秘密还鲜为人知（原创首发，深度好文）——何学林中国房地产大策划之五

原创作者：何学林中国策划一人

房地产行业是诞生福斯排行榜上富豪最多的领域。大家都知道房地产是暴利行业，但何学林认为，房地产暴利的秘密还鲜为人知。

房地产暴利的秘密之一——房地产商的房子卖的是零售价。

一般企业生产出来的产品都会通过层层分销才能最终以零售价卖给消费者，而生产产品的厂家所获得并非是按零售价出售的全部收入，而只是按出厂价计算的销售收入，出厂价往往不及零售价的一半，其余的那一半多通过层层加价的形式分给了中间的批发环节和零售店。比如药品生产企业，大家都认为药价太高了，但大家不知道的是，药品从生产厂家出来的价格甚至只是零售价的一折，即一百块钱卖给患者的药，厂家卖给“大包商”的可能也就十块钱，到了医院才卖一百块，而从药厂到医院之间有很多环节，从药厂到药品批发商到代理商到医院到药店，层层都要赚钱，一百块有这么多人在分。可房地产是由房地产商直接卖给消费者的，卖二万一平米就是得二万了，尽管房地产也有代理商，但它与传统行业不一样，传统行业厂家至少要砍掉一半给人家，五折四折三折二折甚至是一折，房地产商把房子给代理商卖的代理费率却是九八折、九九折，代理商只提一个点二个点，几乎可以忽略不计。房地产商卖的是零售价，如果成本是一折的话，那么他赚的是九折，是九倍了，利润率高达900%；如果成本是九折，他还赚百分之十；如果成本是四折，他赚百分之六十，那可就是暴利了。这就是房地产暴利的秘密，从来没有人去指出这一点。

房地产暴利的秘密之二——房地产销售通常不需要进行全国分销，因此往往不需要打全国性销售广告，从而节省了大量广告费。

房地产是固定资产，不像产品可以拿着它到处去卖，它的销售往往是区域性的，不需要进行全国分销，一般只是卖给当地人，因此即使打广告做宣传也不需要做全国性的。而其他行业的企业生产的产品却要进行全国性乃至全世界的分销，从而要打全国性乃至全世界的广告，一年的广告费就要花数以亿计、十几亿计、几十亿计，这些广告费都是成本，都要从那一百块钱里面开支，而且都是厂家在支付，厂家把产品批发给渠道商去卖，但广告还得厂家打，打广告的全部费用都是厂家的成本。而房地产商就没有这项开支，现在的房子都限购，不需要打广告，即使打也不用打全国性广告，你见过哪个房地产楼盘打全国广告的？北京某楼盘打全国广告吗？不需要，只在北京打就可以了，因为只有来北京的人才会去买，不来北京的也不会去买，所以也不用打，这就大大节省了传播费用。如果是一个地级城市或县级小城市的楼盘，打几万块钱的广告就够了，而如果打全国广告就得花几个亿！这几个亿就省下来了。而一个楼盘同样可以销售额过亿，过十亿，过百亿，这与一家生产性企业的全国市场乃至国际市场的年销售额是相当的，换句话说，一个楼盘的坐地销售额并不比一家全国性销售的生产性企业的年销售额少！而它只需要在本地销售。这就是房地产暴利的秘密。

房地产暴利的秘密之三——不需要庞大的全国性营销团队，从而节省庞大的营销费用。

生产性企业的一个产品要卖到全中国，除了全国各地的代理商、经销商之外，厂家自己还要有一支庞大的全国性营销团队，分赴全国各地协销，或驻店促销，或联系当地媒体投放广告，或协助经销商进行政府公关，或与经销商、代理商沟通等等，在全国各地设立分公司、子公司、办事处等，少则数十人、数百人，多则数万人、数十万人，这些人的工资、奖金、提成、差旅费、食宿费、通讯费等等，都是生产企业在承担，这是一笔庞大的费用，都要分摊在产品销售里面，而这笔庞大的地面营销费用在房地产企业里则省了，一个楼盘不需要派一万多人全国各地到处去卖，没有这么做的。

这么庞大的广告费用和地面团队的费用，还有经销商层层分销的让利，这些都是属于营销费用。一家生产性企业要将一个产品或品牌卖到全中国乃至全世界，包括苹果公司，都存在这样一个庞大的营销费用，而在房地产企业里这笔钱就省下来了。一家生产性企业在全国市场能做到年销售额十个亿就不错了，而一个大型楼盘或高档楼盘的销售额也有十亿甚至上百亿，相当于一家生产性企业将产品卖到全国市场的销售额，生产性企业打那么多广告，派那么多人，营销费用数以亿计，全国各地那么多经销商、代理商一起卖才十个亿，一个楼盘一开盘就是十个亿，把几个亿的营销费用全部节省了，这就是房地产暴利的秘密。

房地产暴利的秘密之四——资本运作的杠杆效应大大提高了利润率。

房地产是固定资产，房地产投资是固定资产投资，而固定资产很容易获得银行的抵押贷款，加之施工过程中的垫资操作等，早期的房地产开发商几乎不需要多少自有资金。房地产是资金密集性行业，但自有资金却并不需要很多，这对房地产企业的发展状大是极为有利的。众所周知，中国的中小企业普遍存在融资难的问题，资金迸瓶颈是制约中国中小企业的老大难问题，这一问题在房地产企业那里则轻而易举地得到了很好的解决。不仅如此，房地产企业还由于这种融的杠杆效应大大提高了利润率。一个楼盘卖了十个亿，房地产商的投资可能只有二百万元。比如说某楼盘建起来总共花了八个亿，卖了十个亿，挣了二个亿，二个亿除以八个亿好象没有挣多少钱，利润率也就25%，但是房地产商在这个楼盘其实只投了二百万元，他为什么可以用二百万去撬动十个亿呢？这就是房地产经营中的“杠杆”效应，他跟地方政府说，我要买这块地，这块地给我了，我交二百万定金，然后他再拿这块地到银行去抵押贷款，贷款之后再让建筑商垫资建起来，建起来后或在建的过程中他又到银行去把房子抵押了，按揭贷款给消费者，或卖“楼花”给消费者。就这样，建起来看着是花了八个亿，其实他只花了二百万，最后卖了十个亿，利润是二个亿，用二百万去除以二个亿，利润率就高得出奇了，竟达百分之一万！但是，房地产企业是按照总投资来计算利润率的，所以也就25%，比其他行业略高而已，掩盖了房地产企业的暴利真相，这就是房地产暴利的秘密之四。

这就是杠杆效应。现在我们明白为什么会有那么多房地产商登上福布斯排行榜了，因为他们的利润率不是百分之几，而是百分之几千！这比拐卖妇女儿童、比贩毒、比卖药、比劫道还赚钱！如果你是做传统生意的，你得把厂房先建起来，然后进机器设备，然后进原材料，然后雇员工把产品生产出来，然后再卖出去，而为了把产品卖出去，你还得打广告，还得组建营销团队，还得找分销商，大笔资金得先全部投进去，卖出产品之后再扣掉这些投资才是你挣的。你是用全额投资在做生意，而房地产用的是杠杆效应，是用银行的钱在做生意，这是不公平的地方。做其他行业没有固定资产你很难贷到款，原材料、机器设备这些很难用贷款来购买，生产出来的产品在销售过程中也很难抵押贷款，而房地产却可以这么干，因为房地产是固定资产，你拿不走，而其他企业的原材料、机器设备、产成品都是可以流动的，是流动资金，是不能抵押的，也就是说，传统行业不能用杠杆经营，甚至连正常的融资贷款都很难做到，房地产却可以充分运用杠杆效应，可以用国家银行的钱来赚钱，十个亿拿回来八个亿还给银行，还给垫资的，全部还掉，剩下二个亿的净利润，除以八个亿，分母很高，利润率并不高，但用他自己的钱很少，区区二百万，除以二百万，分母就很小了，利润率就很高了，这就是暴利。

其他行业的企业要用自己的钱挣钱，而房地产行业的企业却可以用别人的钱挣钱，可以用国家银行的钱为自己挣钱，这就是不公平，也是暴利的来源。