何学林：房价为什么降不下来？房价上涨的刚性是由强大的利益共同体共同作用的结果（原创首发，深度好文）——何学林房地产大策划之十三

原创作者：何学林中国策划一人

第五个利益主体是房地产上下游相关企业

房地产的上下游及相关产业包括：建筑业，建材行业，能源行业，家居电气行业，媒体单位、配套服务（物业、房产代理中介等）、公共产业（水、电、气等）等。这些与房地产相关上下游企业，只有房地产行业前景看好，这些相关企业才能发大财。

自2003年以来，国内钢材市场象六七月的太阳，快速升温，价格也迅速攀升，钢材的平均价格与2002年同期相比增长30～40%（12月份的平均价格比上年同期上涨幅度超过50%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，两种材料价格继续攀升，2月份的各种钢材平均涨幅与2002年年底相比超过15%，与去年同期相比超过30%，增长幅度位居工业品出厂价格上涨的前列。水泥价格也持续上涨,平均每吨涨幅在10元左右，华东等经济发展较快地区平均上涨超过40元/吨左右,江浙地区最高价格超过了500元，创十年价格之最。

房价持续上涨是导致建材价格上涨的主要原因。为刺激国内经济低迷的环境，我国一直坚持扩大内需的方针，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，固定资产投资增速逐年上升，2003年全社会固定资产投资比上年增长26.7%，2004年前两个月全国城镇固定资产投资同比增长53%；2004年前两个月全国建设与改造新开工项目7816个，投资同比增长105.6%；高速增长的投资规模将对钢材、水泥等建筑用材保持旺盛的需求。2003年钢材市场消费需求增长了24.6%，水泥市场消费需求增长了21.5%。

从钢材的供给市场看，2003年钢材市场供给能力增长了24.8%,虽然略微超过消费需求，但受房价上涨的影响，价格不断上涨。再是因为原材料价格的上涨，如铁矿石依赖进口为主，受中国需求影响，近几年国际铁矿石价格持续走高，2004年2月份，价格涨幅为19%，创历史新高。国内炼钢用铁矿石与去年同期相比上涨34.5%，焦碳今年2月份价格上涨36.9%。煤电油运供求关系紧张的矛盾加剧，给本已紧张的材料供应市场带来更大的压力。由于企业成本逐年加大，钢材出厂价格一直呈上升趋势。

在建筑业需求旺盛的情况下，在将来以后的几年内，钢材价格仍然会上涨，2004年全年价格较2003年高5%以上。从水泥的供给市场看，2003年是中国水泥史上发展最快的一年，产量增幅达到16.8%，全行业利润总额比上年增长148%,供给能力明显增强。但大规模的基本建设导致需求增长速度大于供给增长幅度，水泥价格将稳中有升。

无论是地板、卫浴还是橱柜、瓷砖，多家经销商都对其经销的产品标价进行了调整。在某防盗门专卖店经销商刚刚接到厂家通知，要求所有品类产品价格上调25%。无独有偶，另一家实木门总经销日前也接到了厂家的传真，要求将全线产品售价调高30%。由于陶瓷卫浴等建材在家装中用量大，价格上涨更触动了不少消费者的神经。金意陶瓷砖的各品类产品即按厂家要求涨价10%～20%，市场上其它品牌的瓷砖也有不同程度的涨价。在涨价潮面前，一向走低价路线的建材超市也只能随行就市，某建材超市有关负责人表示，超市各主要品类建材价格上调幅度超过10%，“厂家受成本等因素影响要求涨价，超市作为流通商是决定不了的。”此外，木地板、五金件价格从年初以来均有不同程度涨价。大自然地板平均涨幅在10%左右，实木地板涨幅最为明显。

2007年以来，钢筋、水泥、板材、线缆、油漆、陶瓷等建材全线涨价，受房价上涨的影响，有着原材料价格上涨、能源紧张、人力成本增加、CPI指数上涨等多重原因。如顶固门厂家发给经销商的通知中称，由于近期生产原材料价格大幅上涨，如国际铁矿石上涨65%，下游钢铁厂价格上涨超过20%，“使得公司采购成本大幅增加。”此外，劳动合同法实施，也使得建材生产企业用人成本大幅提升，再加上今年工业用电紧张，不少企业自购发电机也使生产成本成倍增加。除了建材全线涨价之外，近期各装修公司报价也上升10%左右。据南城某家装公司负责人介绍，去年7、8月份，施工人员的日薪为80元左右，到年底就已经上升至每天120元左右，“给得少根本就找不到人干活，无奈也只能上调报价。” 截止2009年8月，钢材价格已经连续15周上涨，上周涨势更猛，特别是北京建筑钢材5天来几乎是以每天上调100元的幅度飙升，贵阳、西安市场螺纹钢上调幅度上周也达到500元/吨。其中涨幅均超过500元/吨的城市有3个；中厚板全面大幅度上涨，仅广州、乌鲁木齐市场价格上涨幅度低于50元/吨。
近几年，受房地产价格迅速攀升和原材料、人工费等价格上涨等因素影响，2009年建材价格大幅上涨，以水泥为例，每吨价格达到220～230元，平均每吨比过去上涨最高达到60～70元。实木地板价格上涨主要受原材料价格持续走高的影响，尤其是高端品种的印茄、柚木、番龙眼等实木每平方米平均上涨50元左右。对于涨价原因，众品牌负责人称，原材料、物流和人工成本的攀升，仍旧是迫使此次建材产品涨价的推手。实际上，建材售价被原材料和人工成本左右的问题从未有改善，原材料越来越稀缺及工人越来越抢手的现状，导致建材价格多年来只升不降。

如果房价下跌，所有的建材销售商也跟着降价，不管是水泥、钢筋、板材，还是家俱、陶瓷、油漆等等也跟着降价，整个一条绳上的蚂蚱就全完了，所以建材销售商也希望房价涨。这就是希望房价上涨的第五大利益主体。