何学林：房价为什么降不下来？房价上涨的刚性是由强大的利益共同体共同作用的结果（原创首发，深度好文）——何学林房地产大策划之十一

原创作者：何学林中国策划一人

第三个利益主体是银行

开发商主要是靠银行贷款买地建房子，建起来的房子卖给消费者大部分又是按揭贷款，意思是说，银行把钱贷给房地产商，房地产商把房子建起来交给银行作抵押，银行又把款贷给购房者，房地产商把钱收到了，把房子给你，你就得替他还债。而银行是靠房地产抵押贷的款，这个款要收回来，如果房价下跌，抵押的房子价值低于未还贷款时，购房者还不起或不还钱了，银行只能把房子收回来，房子收回来但房价已经大跌，银行拍卖房子所得收不回贷款，银行就要面临破产。大家都不要房子了，你要收就收去吧，本来是价值一百万的房子，银行收回来后变成五十万了，银行就破产了。所以银行也是不希望房价跌的，银行也是希望房价涨的。
银行所处的垄断性地位与地方政府垄断土地，具有异曲同工之妙。“开发商对银行来说是优质客户。”一家国有银行的管理层说，大型开发商只要项目质量高、周期不长，一般都可获批，只是贷款利率上浮多少的问题。通常情况下，房地产开发商的资金，有近三分之一来自银行等金融机构。银行、信托公司并非不明白房地产行业的高风险，但是为了追逐利润，“只要不违反法律规定，就会照办不误。”帮助借贷双方继续玩“高风险、高回报”的金钱游戏。
许多银行把资金放在房地产开发上，具体的数字可能超过20%。如果加上对房地产商的贷款和个人房贷，整个房地产市场占用的银行贷款资金比例远远高于这个数字。“房价跌了，银行比我们还着急。”一位房地产公司高管说，“房地产行情看涨之时，甚至会有银行主动上门推贷。”尽管此前银行业曾表示，即便房价下跌50%也能撑得住，但考虑到水泥、建材等贷款，银行作为利益共同体不可能置身事外。有数据显示，2012年房地产业实现销售6.4万亿元，银行房贷利息8400亿元，仅此一项，银行就从房地产业分得八分之一的收入。根据英国《银行家》杂志发布的一项调查，全球排名前1000的银行去年总利润高达9200亿美元，中国各大银行占比超过三成。2013年中国各大行税前利润共计2920亿美元，占据了全球1000强银行利润总额的32%。中国四大行包揽了前四强，中国工商银行以550亿美元的利润独占鳌头，稳坐全球资本规模第一银行的交椅，中国建设银行、中国农业银行和中国银行分别占据后三个席位。
　　众所周知，房地产开发是需要大量资金投入，如果银行能停止给这些房地产商贷款，断绝其资金链，房地产开发商一旦失去坚强的经济后盾，那么，什么“地王”、“捂盘”、“惜售”，就不可能存在，当然，房地产开发商根本也就不敢如此放肆、嚣张，卖房就像卖白菜一样一天一个价？
　　
事实上，房地产开发商从事的不过是一些“空手套白狼”勾当，他们从银行得到贷款后，视同“自有资金”，而银行则将房地产开发商看作是“优质大客户”，并投其所好，银行不仅直接向房地产开发商大规模放贷，而且还替房地产开发商向老百姓大肆兜售按揭购房新时尚。也就是说，一方面，在造房过程中，银行对房地产开发商所需资金实行“统包”——要多少给多少；另一方面，在售房过程中，银行则又对无力购房者实行“统包”——怂恿全民按揭，进而替房地产开发商“一步到位”地收回卖房款，当然，也就等于一次性收回了房地产开发商贷款的本息。
这叫什么？这叫“狼狈为奸”！这是银行与房地产开发商的官商勾结作案，但它却将购房者的终身收入牢牢锁定在按揭合同上，管它是20年按揭，还是30年按揭，说不定那时的银行早已更换了好几任行长，甚至可能20年后这家银行早已重组易主，或面目全非，或是倒闭掉了，总之，父债子偿是中国人的美德，不必担心账面上的债务人跑掉，上一代偿还不了，下一代继续再接再厉。这就是房地产开发商的“空手道”游戏，这就是银行按揭的“潜规则”！当然，如果银行与房地产开发商要想“里应外合”、“有福共享”，那么，它们还必须以“低利率”政策环境作为诱导。
2008年第9月，美国华尔街投行与房贷机构联合导演的“次贷危机”爆发了，一步步成为世界性金融危机，华尔街的各大投行自食其果，纷纷倒下，信用直接危及到百年老字号的一批大银行。面对此情此景，中国推出了4万亿的中央投资计划“反危机”，与此同时，存贷款利率及存款准备金比率一降再降，2009年银行更是释放出了高达近10万亿的新增贷款，然而，这还远远不够，为了保住房地产业的“支柱地位”并驱动GDP复苏，当然，更是为了保住房地产开发商与银行之间沟通的、脆弱的资金链不断裂，国家不得不再次大刀阔斧地推出房市刺激政策（救房市）：不但新房购买可以“首付两成”按揭，而且购房按揭利率可以享受7折优惠，同时，鼓励二手房交易，对二手房交易发生的税费减半征收。
房地产商们得到这样低利率政策、这样重大利好，房价怎么会不暴涨呢？然而，尽管在2009年初，京城一些“对高房价宣战”的学者们立刻做出了自信而果断的预测：2009年下半年全国房价将要下跌50%！为此，人们开始耐心地等待着房价下跌，结果，还是竹篮打水一场空。两三个月之后，也就是2009年5月前后，全国房市悄悄发动“游击战”，人气逐渐聚集高涨，大约六七月间，房市突然再次群情振奋，房价开始一路飙升，成交量与日暴增，北京、上海、广州、杭州、武汉等大城市“地王”频出，房价一路上涨不停，直到2009年底，全国房价平均水平再创2007年以来的新高。这一来倒让房价“看跌者”连连丢脸，连呼看不懂！
房价飙升不至，完全得力于银行的鼎力支持。不长的一段时间之内，房地产商们又得到银行530亿元贷款。2009年12月9日，花样年控股集团有限公司与建行签署《战略合作协议》：建行深圳市分行将在未来五年内向花样年意向性授予200亿元人民币的授信额度，用于支持其在房地产开发贷款、商用物业抵押贷款、搭桥贷款、并购贷款等方面的业务合作。此前11月底，光大银行就曾授予花样年20亿元人民币授信额度。11月30日，龙湖地产有限公司宣布其旗下附属控股公司与中国建设银行股份有限公司签订人民币180亿元银行贷款授信协议。双方在房地产开发贷款、银行保证业务、银行承兑汇票、承销发行短期融资券、中期票据、企业债、银团贷款等各种融资及服务领域广泛合作。12月6日，北京金隅集团与交通银行北京市分行签署合作协议，金隅集团将获得交通银行150亿的意向性贷款授信额度，用于南城经济适用房开发建设。
据不完全统计，截至2009年岁末，已有近二十家房地产商与银行签署了授信协议，授信总额接近4000亿元。这一数字几乎与60余家中国房企的直接融资额相当。但这样的授信额和银行为房地产商们提供的资金比起来还是小巫见大巫。数据显示，2009年前10个月，房地产企业从银行获得的开发贷款为9119亿元，同比增长53.0%；个人按揭贷款6163亿元，增长幅度高达119.7%。而在楼市下行的2008年，房企从银行那里获得的开发贷款仅为7257亿元，仅增长3.4%；个人按揭贷款3573亿元，同比下降29.7%。
2010年12月底，全国定基（2006年价格）为126.2，即房价相对于2006年上涨了26.2%。2013年12月底，全国定基（2010年价格）为114.3，即房价相对于2010年上涨了14.3%。2013年12月当月环比上涨0.70%、同比上涨11.51%，综合分析认为，全国处于温和上涨，但北上广深属温和上涨偏于过快过猛，而其他城市整体呈现温和上涨。2014年3月全国环比上涨0.38%、同比上涨10.04%，4月全国环比上涨0.10%、同比上涨9.06%。从4月全国环比、同比数据看，的确明显增幅收窄，开始进入温和上涨与温和下降交织阶段。其中北上广深4月环比分别上涨0.10%、0.30%、0.10%和0.20%。6月18日国家统计局公布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，5月全国同比上涨7.84%。
上市的房地产企业特别被银行看好，比如得到银行大额度授信的那些房地产企业都是在那一年上市的。为什么房地产企业会被银行看好，而其他企业却被冷淡？第一，作为银行贷款的最佳抵押品，土地资源一向是银行的最爱，上市公司光环再加上以土地做抵押，在银行家的眼中，这样的企业无疑是最佳贷款客户。其实，上市房企通过拿地，不仅可以增加自己的市值，而且还能提升投资者对其的信心，从而使企业能更大规模、更加快捷地从股市“圈钱”。上市房企得到银行的青睐，从银行获得了更多的贷款和授信额度。房企由此获得更多资金，更加疯狂地买地，由此推高地价和房价。可以肯定的是，银行就是房价疯涨的幕后推手之一。
房价上涨肯定和银行信贷有关，目前银行信贷表面上看适度宽松，实质上是极度宽松。必然有相当一部分流动性资金被注入到房地产领域，这有利于经济复苏，促使房地产价格、股价都会相应提高。