何学林：房价为什么降不下来？房价上涨的刚性是由强大的利益共同体共同作用的结果（原创首发，深度好文）——何学林房地产大策划之十二

原创作者：何学林中国策划一人

第四个利益主体就是房地产商

提起中国的房子，就不能不让人想到政府、银行、房地产开发商的三角恋爱是如何谈成的？政府呢？按照宪法上的说法，是给老百姓办实事儿的。银行嘛，用通俗的话讲，就是为各种客户提供优质金融服务的地方。而开发商是干什么的呢？我不用说大家也都明白，就是一群唱着走进新时代、空手套白狼的人。
政府执政有清廉与腐败之分，银行服务有优质低劣之分，那房地产开发商们又能怎么分呢？如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是什么呢？……人民群众对此是早有归纳和定论：如果要用一个字来形容的话，那就是“黑”；用两个字来概括，那就是“暴利”；用三个字归纳，那就是“掠夺者”；用四个字总结，那就是“人民公敌”。说得多好啊！“针针见血、箭箭中靶、枪枪十环”。都说群众的眼睛是雪亮的，没错！历来如此。
在没实行住房改革前，我们国家搞的是福利分房政策。就像小时候玩儿的游戏――排排座，分果果。自上而下，论资排辈，有点儿封建时代“论功行赏”的味道。虽然僧多粥少，房少人多，论得年头久了，兴许也能在退休前赶上个分房几班车。尽管是每月交租金的房子，好歹也能住人。那时盖的房子有的也挺结实、漂亮的，而且是在没有什么开发商的条件下，由建筑公司的工人们盖成的。
可以说，开发商就是一群空手套白狼的人，何以言之？现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。而事实正是如此。
根据汉语的定义，房地产开发是一种具体的生产活动，世界其他国家对房地产开发商的定位均与此相符。如美国所谓的开发商，是集规划、建筑等多功能为一体的企业。如果住房有什么问题，他们会永远为你负责。而我们国家呢？恰恰相反，绝大部分开发商只是在进行着商业利益上的投机活动。看生产流程，房地产项目的规划设计由设计单位负责，工程建设由施工企业完成；论资金来源，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资、预售房款、假按揭等方式，空手套白狼获取资金。有人说，我国开发商自有资金所占比例之少真乃世界罕见，此话当不为过。这里面自然少不了银行对开发商的支持和帮助，我们呆会儿还要提到。由此可知，正因为开发商把整个建房生产过程中的所有风险，都转嫁给了建筑企业、购房者和银行，而它们自己由于投入的资金非常少，因此所承担的风险也是最小的。故而可以用最好的心态，通过各种方式去哄抬房价，追逐暴利。而一旦有个风吹草动，随时可携带榨取的民众血汗钱逃之夭夭。这就是横亘在建筑企业和民众之间的一个不伦不类、完全多余的所谓开发商的真实面目，它们就好比是一群吸附在“房产暴利”上贪婪无耻的寄生虫。取消开发商，即使在地价等因素不变的情况下，房价也能下降近半。因为房地产领域中，90%的利润都被开发商掠夺走了。这也是它们迄今为止，都不敢公开自己的房价成本到底是多少的最主要原因。
为什么开发商还能在今天中国的房地产市场上张牙舞爪、耀武扬威？道理很简单，单一的房地产开发模式和供应渠道，成了这伙空手套白狼的人攫取暴利最有效、最可靠的保障。而我们政府部门制定的相关政策，则是开发商大发不义之财的利器和靠山。难道不是这样吗？我不知道建设部的那些老的、新的、大的、小的官员们中，有多少人没有房子住？从你们制定的所谓房地产开发恶政来看，多半早就不为房子发愁了。开发商不拍谁的马屁，也得拍你们的马屁呀！因为你们才是它们一小撮人的"衣食父母"，是你们给了它们最暴利的赚钱机会。是你们对百姓的疾苦充耳不闻、视而不见，才使得中国住房市场走到了今天这种民怨沸腾、怨声载道的地步。

某机构在对国内一些房地产开发商的调查中，许多开发商认为房价肯定会涨，也有许多房地产开发商认为肯定会爆涨。也就是说，这些受访的房地产开发商中都认为房价将涨，占比高达96.7%。大部分房企预期未来房价将继续上涨，必将左右其未来经营开发行为，必将对未来房地产市场带来不可忽视的影响。
说到底，房地产开发商是卖房子的，做这个生意的会希望房价跌吗？卖茶叶的希望茶叶跌吗？
比如，任志强在深圳举办的“中国企业家论坛”会上力挺深圳高房价，并表示城市的竞争力越强，房价就会越高，如果城市没有竞争力，房价就跌了。任志强认为，深圳的户籍人口才200多万，如果将深圳全部的房产数量除以户籍人口数，一个家庭平均有4至6套房子。“真正的深圳人有几个没有房子的？认为房价高没有房子的都是外来人口，为什么外来人拼命到深圳来买高价房子？就是因为深圳有吸引力。”他认为，“国际上凡是最有竞争力的城市，都是房价最贵的，房价不贵就没有竞争力！一个城市的高房价必定是有支撑的，高房价的城市具备除了房价之外的其他吸引力，包括高工资和工作机会等。房价不高就没有竞争力。
任志强认为，高房价是一个城市竞争力的直接体现。他说，最近刚刚公布了亚洲地区最有竞争力城市的评比结果，看过那个排名表之后，发现凡是最有竞争力的城市都是房价最贵的。他认为，“不管怎么说，一定是有某种原因才能吸引大量的人来到一个房价高的城市生活和工作。一个城市的竞争力越来越强，房价就越高，如果城市没有竞争力，这个房子就跌了，大西北的房子6块钱一平方米，你会去买吗？
任志强表示，他不认为中国人为房子把钱都花光了。在国内，居民可支付性的指数已经远远高于美国、英国和所有的发达国家，与这些国家相比，中国的房子根本不贵。任志强先分析了一组数字，他说，在全国所有住房中，真正的商品房只占到了极小的比例，绝大多数都是房改房和公有住房等。国内居民在房子上花掉多少钱，还剩多少钱可以支付，这个在国内叫做住房可支付指数。从二季度国内的住房可支付指数看，这一数字与国际上相比相差并不多，而且我们的可支付指数已经远远高于美国、英国和所有的发达国家，所以他认为“我们的房子还不算贵”。
在义乌城市地标与金融商务区发展高峰论坛上，任志强再次表示“老百姓完全有能力消费200万以上的房子，”他说，“以北京为例，每平米1.8万元到4万元的房价已经成为主导。”说到2014年房价，他的看法是，“今年总体平稳、价格稳中有升。”
作为一家房地产的开发商，你想让房价爆涨的心情，我们都可以理解，但不能这样。老百姓完全有能力消费200万的房子，所以就要把房价一再推高？现在有几个普通百姓买房，家里能拿得出这么多钱的？如果没有银行的贷款，中国老百姓能买200万的房子？所谓消费得起200万的房子，那是一家三代甚至是两家三代的积蓄，外加二、三十年的房奴还贷。
房子是一个温暖的家、一个温馨的港湾，不是LV、B&B等奢侈品，开发商想推高房价，其实是在绑架国民经济，是在破坏国家的前途未来。因为民众挣钱消费的能力是有一定限度的，如果毕生的能力还不能买上一套房子，他们还有什么钱来实现自己的梦想？每天睁眼就得为还贷而努力，还有时间和心情去做自己感兴趣的事吗？房贷大山压在背上，还能让良知和气节占主动地位吗？
大家都觉得现在的房价高得离谱，可就是没有想想房价爆涨的根源是共同利益作用下的结果，物价越来越高，特别是房价高得离谱，而国民收入却是很难增长，守法经营和诚实打工，得到的不是肯定鼓励，而是被无情地鄙视，玩什么都没钱，连买个自己的小窝都买不起。而那些房地产开发商还在大言不惭地代表人民，老百姓有能力消费200万房子。
北京某房地产研究中心认为：25年后北京普通房价就是80万每平，高的都是千万每平。频频说出这样的话，不是在打击民众的生活信心？虽然有压力会有动力之说，但是压力应该在民众能够承受的范围以内才会有效，如果压力大到凭正常的工作将难于上青天时，那必然会走歪门邪道。让人觉得难以理解的是，政府对这类言论性质及后果表现得出奇的宽容，非但没有实施抓捕行动，就是连不点名的评论导向都不做。更让人看不懂的是，在明明我国房地产空置率越来越高鬼城越来越多的情况下，地王却频现。据某媒体不完全统计显示，2013年5月以来，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王，这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。
我们都知道，房价成本里地价是占最大比例的，许多人买不上房，地方政府还卖这么高的地价，房地产开发商他又不是慈善家，能主动把那个房价降下来？政府高价卖地，土地财政思路不改；房地产商鼓吹百姓有钱，能支撑高价，这吹起的肥皂泡一旦破裂，造成的经济大衰退谁来负责？
在“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、恒大等国内著名房地产开发商，还是小型开发商的代表均认为，短期内楼市向好趋势难以撼动，房价很可能继续升高。“就万科而言，7月份的成交量环比有所下降，但同比去年还是增长的。”万科董事会办公室代表说。他同时认为，7月份成交量的下调有多种原因，既可能有二套房贷等政策方面的影响，也与企业推盘供应量下降等因素有关。“如果成交量仍保持目前的高位，不同项目的销售价格就存在上调的可能性。”该代表分析表示，央行可能的微调政策对楼市作用有限，短期内整个楼市向好的趋势不会改变。据其透露，在万科统计观察认为，3、4月份以刚性需求为主，占全部销售量的85%左右，投资性需求占比在15%左右。5、6月份起，投资性需求量明显增多，占比已经达到25%左右，成为助推市场的动力之一。“具体表现是，目前大户型住宅销量增加，一人购买多套住宅的数量也在增加。”万科代表人士直言，上述占比情形与2007年时非常相近。他还进一步表示，如果楼市成交量维持高位，房价自然会维持向上走势。
作为业界很有影响力的万科的判断，代表了参会的保利地产、招商地产、万通地产等老牌房地产企业在内的多数企业的看法。万通地产也表示，虽然下半年商业地产仍存在压力，但就住宅市场而言，仍将高位运行。他还认为，即使是央行收缩信贷，对住宅市场影响也有限。一些小型开发商和专家也持相似看法。“虽然今年楼市的快速反弹让人摸不着头脑，但是预计未来房价下跌的可能性非常小，成交量也不会出现大幅下调。”京投银泰副总裁说。他同时坦言，目前众多地产大鳄疯狂拿地，已经给京投银泰造成很大压力。“如果地块价格高于公司预期，我们肯定不会高价拿的。”
万达集团董事长王健林也认为房价一定是看涨的：核心城市如北京、上海、广州这些城市房价上涨趋势在15年至20年是不会改变的。不管推行任何措施，可能都难以改变这个趋势。
不管是大房地产商还是小房地产商，他们肯定是希望房价天天涨的，所以任志强王健林他们才天天说房价要涨的，特别是任志强。他们说房价要涨，是由其立场决定的，即便等到跌下来的那一天，他们还是说要涨上去的。是呀，他们这么说也没错，从长期趋势看，房价跌下来当然还是要涨上去的，但那是多少年之后，多少企业、家庭破产，个人跳楼自杀，国民经济崩溃之后的事，这是完全是两个概念。所以房地产商一定是说要涨的。