湖南（市场定位）源点调研 浅谈产品市场进入前期调研

本文由湖南长沙（市场调研）源点咨询编辑发布

市场/产品定位之前的调研极为重要，包括对政府、客户、产业需求以及地块自身情况的调研。这种前期调研不只是市场调研，包括政策的调研、设计和成本以及法务的介入，以控制后期风险，提前做好充分的风险评估也非常关键。

一般来讲，选择进入一个城市开发二级园区，前期的市场调研应该重点考察三个方面，即产业环境、市场环境、政策环境。

首先，人口环境是基础条件，经济环境是决定条件

一个城市本地没有产业基础是很难做产业地产的；而且这个产业基础必须以中小企业为主要支持群体，毕竟只有中小企业才需要购置厂房与办公空间，大企业都是直接和政府谈拿地的。

其次，市场环境决定去化状况。

选址前一定要做非常严密的市场分析，这一点很多转型者和门外汉都忽视掉了，结果是非常致命的。相比传统的房地产，产业地产市场总量小、需求释放缓慢，一个项目三年起步、五年卖完是常态，而且很少有一个产业地产商在同一个城市有三个以上的项目的，这些都说明对产业地产招商去化尤为重要。因此，城市选址一定要警惕那些园区数量多、去化慢的城市，很有可能陷入供给过剩、去化缓慢的泥潭。

最后，政策环境是盈利保障。

相比很多开发商比较关注市场环境、产业环境，其实政府给出的政策条件同等重要，政府确定的自持比例、最小分隔面积、企业入园门槛、是否有扶持政策、是否存在最高限价，这些都决定了招商的难易度和盈利空间的大小，若政府要求的自持比例过高、最小分割面积太大，是很有可能就将项目引至一个恶性循环的地步。

同时，政府对于产业的扶持政策和优惠措施也是产业地产开发商必须仔细考虑的因素。政府的扶持政策和优惠措施可以降低企业的运营成本，提高企业的盈利空间，进而吸引更多的企业入驻。这对于产业地产项目的去化速度和招商效果有着直接的影响。

在进行市场调研时，企业还需注意城市的区域差异和地块特色。不同区域的发展阶段、产业特色、人口结构等因素都会影响到产业地产的需求和去化速度。因此，开发商需要针对不同区域制定不同的市场策略和产品规划，以满足不同区域的市场需求。

此外，对于地块自身的调研也是不可或缺的。地块的位置、交通、配套设施等因素都会直接影响到项目的价值和吸引力。企业需要充分了解地块的特点和优势，以便在后期规划和开发过程中充分发挥这些优势，提高项目的竞争力。

在完成了对产业环境、市场环境、政策环境以及地块自身情况的调研后，产业地产开发商还需要进行风险评估和成本预算。风险评估可以帮助开发商识别潜在的风险点并制定应对措施，成本预算则可以为项目的投资和回报提供重要的参考依据。

综上所述，市场/产品定位之前的调研对于项目的成功至关重要。通过深入的调研和分析，企业可以更加准确地把握待进入市场需求和政策环境，制定更为合理的市场策略和产品规划，为项目的成功打下坚实的基础。