点评上海跌幅最大楼盘 二手房“降”字当头

http://house.online.sh.cn 2009-01-19 10:38:24

 

在2008年下半年以来的楼市降价风中，二手房的降价幅度比一手房大。中原地产、易居臣信、汉宇地产、台庆房产和美联物业搜索出降幅大的一批二手楼盘和板块。

静安最受伤徐汇相对小

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台湾永庆房屋集团上海台庆房产统计，2008年上海11个中心城区二手房成交量环比2007年创下三到四成跌幅。其中，静安跌45.9%，创中心城区最大跌幅；徐汇区跌31%，跌幅相对最小。

副总经理陈史翎表示，从全市范围来看，中心城区住宅交易更倾向于投资需求，尤其是内环以内区域。自2007年下半年二套房贷政策出台以来，投资需求受到压制，市场成交量开始逐渐向下回落。2008年静安区二手房成交量跌幅超过徐汇、长宁、浦东陆家嘴等区域，有两方面原因：

一是静安区历来是传统的中高档住宅区，即使是同样类型的老工房，因为地段原因，静安区也会远高于徐汇、长宁等中心城区，所以区内房屋一直受投资客追捧。一旦投资客退场，对本区域影响较大。二是静安区的住宅环境不太符合自住客的居住需求。一方面高档住宅周边环境不理想；另一方面，商业气氛较为浓厚，影响到居住品质。

同样较受投资者青睐的徐汇区，相对跌幅最小，这与自住型需求的适当支撑有关。徐汇区的田林、龙华、南站长桥等板块老工房分布较广，如南站、长桥板块的汇成新村、长桥新村，梅陇一村至梅陇十一村，供应量大且均已发展成为成熟的成片住宅区，不仅受自住需求购房者的青睐，还可兼顾投资需求。

中远两湾城：个别跌破30％

易居臣信市场研究中心数据显示，2008年2月最高曾达到每平方米2.3万元，5月至12月，该楼盘10-20层成交均价降到1.5695万元。其中，4月成交的一套13层的房源单价1.6114万元，12月，同楼同层的房源成交单价仅为1.3446万元，跌幅达16.6%。个别楼层较低、临近马路的房源更是跌破1.2万元，一年下来，均价下跌幅度超过30%。

2008年上海二手房成交走出L型走势，年初除2月份春节前后市场传统淡季外，二季度后成交量开始萎缩。10月，全市二手房市场成交套数为6602套，较年初3月的1.4739万套下跌55%。这一趋势在中远两湾城个案中显现得尤其明显。该楼盘1-5月平均每个月的成交套数均在11套以上，而进入6月后，成交量大幅萎缩，6、7、8、9四个月成交总套数仅为9套。从成交记录上可以看出，该时段业主心态开始出现松动，四个月的成交均价已下跌至1.58295万元。

大华锦绣华城：跌幅达到35%

该楼盘是2008年最引人注目的楼盘之一。9月被曝出上海断供第一案，后又被某知情人士曝出该盘202套房源被团购的消息，其团购均价仅为8859元/平方米，较往常跌幅超过50%。

易居臣信市场研究中心数据显示，大华锦绣华城2008年上半年成交均价为1.774万元/平方米，而开发商在8月拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价1.3551万元/平方米，其中5套特价房更是只有1.2079万元/平方米，比1.774万元跌去5600多元。随着上海楼市愈发低迷，二手房市场成交量大幅萎缩后，该盘10月的均价已跌至1.154416万元/平方米，跌幅达到35%。

世茂滨江花园：江景房卖点降温

浦东陆家嘴世茂滨江花园房源较为充足，按不同楼层成交价在3万元-5万元/平方米。从全年走势图上看，市场均价在年初3.8081万元/平方米到年末的2.9425万元/平方米，均价相差8656元/平方米。

由于该盘为投资性物业，业主多为有国际产业背景的人士。目前，部分业主资产受国际金融风暴影响，为尽快获取资金，采取低价抛盘。又由于该楼盘看江景的房子多数东西朝向，现项目周边有一空地准备建住宅项目，对于江景房为热卖点的世茂滨江花园来说，部分景观和采光受到遮挡，因此房价也出现较为明显的持续下探。现在二手房市场价为3万元/平方米左右，成交量保持平稳。

东方曼哈顿：价格继续下探

位于徐汇区虹桥路的东方曼哈顿，从2008年全年成交走势图上看，该盘7月曾创历史新高，二手房价格一度达到3.3837万元/平方米，随后一路下滑，自9月份以来保持较为平稳的走势。

目前在实际挂盘中，较多房源市场价在2.6万元-2.7万元/平方米，项目总户数为1600户。在房源充足的情况下，由于受高端物业租金下滑拖累，该物业的放盘量出现明显增加。客户观望氛围浓郁，在成交量并不活跃的背景下，楼盘市场价格也出现下探走势。