公积金贷款利率下调，房贷政策“三连发”！楼市回暖还是昙花一现

一、政策调整与细节解析

近日，国家统计局公布的数据显示，房地产市场依旧处于波动调整之中，然而，中国人民银行却接连打出“三记重拳”——《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》三项重磅政策接连出台，犹如在平静的水面投下巨石，激起千层浪花。

这三项政策被业内称为“房贷政策三连发”，涉及商业性个人住房贷款利率、个人住房公积金贷款利率以及个人住房贷款最低首付款比例的政策调整。它们犹如三股春风，试图吹散楼市寒冬的阴霾。但问题是，这三股春风能否真正带来楼市的回暖，还是只是昙花一现的短暂回暖？

首先，我们来看看这三项政策的具体内容：

1. 首付比例调整 根据新通知，首套和二套住房商业性个人住房贷款的首付比例均下调5个百分点，分别不低于15%和25%。此次调整是对去年8月末政策的进一步优化，旨在根据城市政府调控要求，因城施策，自主确定最低首付款比例下限。

2. 贷款利率政策变化 央行取消了全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，赋予各地更大的自主权。各省级分行将根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定商业性个人住房贷款利率下限及水平。

3. 公积金贷款利率调整 中国人民银行决定自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，涉及首套和二套住房。这是自2022年9月以来，央行首次同时调整首套和二套个人住房公积金贷款利率，以配合其他稳楼市政策，提升政策效果。

新一轮的支持政策被视为前期政策的延续和扩大，旨在进一步加强金融对房地产市场的支持力度。此次政策调整不仅体现了人民银行对房地产市场平稳健康发展的重视，也体现了政策制定者对市场形势的精准判断和对市场需求的深入了解。通过降低首付比例和贷款利率，有望降低购房成本，刺激市场需求，进而促进房地产市场的平稳健康发展。同时，这些政策也体现了政策制定者对不同城市房地产市场形势的精准施策，有助于实现房地产市场的平稳过渡和健康发展。

二、政策动向与购房观望

随着新政策的出台，对于有意购房的朋友们来说，现在可能是一个需要暂时驻足、深思熟虑的时刻。之前，尽管房贷利率与LPR（贷款市场报价利率）的关联已经减弱，但在没有官方文件明确之前，银行在利率调整上仍显得相对谨慎。然而，如今政策已明确不设利率下限，市场竞争之下，房贷利率预计会进一步下调。

三、银行与公积金利率的新格局

随着银行净息差的收窄和盈利能力的下降，不设利率下限后，部分银行的房贷利率甚至可能低于公积金利率，形成倒挂现象。从国家层面看，这也是合理的，因为当公积金使用率降低时，可以为财政提供额外的资金来源。

四、楼市的真实面目

通过持续降低房贷利率，我们可以看出我国居民的购房能力普遍较弱，很大程度上依赖贷款来实现购房。这间接反映了我国当前房价与居民收入之间存在较大差距。因此，在收入预期不涨的情况下，购房者的购买意愿自然会受到抑制。

这三项政策无疑给楼市带来了极大的利好，但是，它们真的能够带来楼市的全面回暖吗？业内人士指出，虽然政策力度逐渐加大，但楼市的回暖并非一蹴而就。一方面，政策效果的显现需要一定的时间；另一方面，楼市的回暖还需要其他稳楼市政策措施的配合。

中国网友对此也是各执一词。有网友表示：“这次政策调整力度这么大，楼市肯定要回暖了！”但也有网友持不同看法：“政策虽然好，但楼市的问题不仅仅是政策就能解决的，还需要经济、人口等多方面的因素配合。”

那么，楼市究竟能否迎来真正的回暖？这还需要我们拭目以待。但无论如何，这三项政策的出台，无疑为楼市注入了一剂强心针。未来，我们将继续看到商业贷款利率与公积金利率倒挂、土地拍卖数量大幅下降、部分房企面临困境以及新盘在二手市场上价格大跌等现象。然而，政府调控的目标始终是避免房价过快下跌引发系统性风险，因此楼市将经历一个漫长的调整期。在达到这些条件之前，楼市仍处于低谷阶段，远非抄底的时机。此外，即使楼市达到底部，也需要考虑市场资金的流向。如果其他新兴产业更具吸引力，那么即便房价触底，也可能不会得到资金的青睐。因此，对于强刚需的人来说，现在买房不失于较好的选择。而对于还持观望状态或想买房投资的人来说，与其在房价上纠结，不如关注新兴产业中的投资机会。