前面我们谈到了利息的实际意义和具体实操中的数学模型，传送门：
今天这一篇，我们根据前面构建起的利率模型，来理解一下银行是怎么给我们安排购房贷款的，同时也回答一下上一篇留下的一个的问题：等额本金和等额本息还款，哪个更划得来？
购房贷款的五要素利息模型分析
因为是贷款，所以整个和存款的方向反了过来，是银行存钱在我们这里，我们需要定时支取来还给银行。虽然钱的流向反了，但是仍然遵循着，银行通过信用，为顾客提供稳定的资金进出方案。也就是说，银行不会要求像活期一样从你这里取钱走，会给你提供这种稳定性，即按照特定规律，可预期地从你这里取钱走，直到取完为止。这种稳定的现金流模式容易让消费者来适应，也是银行提供的价值。
人们需要贷款的场景往往是，有一笔大的资金需求要通过贷款得到，日后通过小笔资金，多次的方式，慢慢还上，比如每个月的工资里都拿一点，这也符合个人贷款者的资金出入特点，满足了他们的需求。那具体怎么样分散还款，中间的利率怎么计算呢？这个方法就是著名的等额本金和等额本息。
从上一篇我们给出的五要素利息模型来看，这两者抛开利率，到期时间不谈，计息方式都是复利，其计息周期和支取周期是一样的，都是月度，而且每期还多少钱都是个定额（除去提前还款的情况）。而这两个方案，只是恰好凑出了一种还款数额上两个量——本金和本息和的相等。实际上也存在很多其他的还款计划，只是，银行提前给你制定好了，对它而言是资金的稳定，贷款人也是，不过也都丧失了灵活性。
在购房贷款实操中，具体而言，该贷款计划由周期T和周期数m决定。等额本金是指，每次还款以后，剩余还款额度恰好按照等差数列下降到0，那么可看作每期还的就是当期计息利息和固定份额的本金大小。这样每个月的还款额越来越小，因为生息部分的钱越来越小，每个月的还款额也好计算，就是固定的本金还款额加上一期一个月的单利利息。等额本息是指，总金额A，每个周期内都还固定金额B，此金额大小使得此按月计息利率r下的钱恰好在全部周期到之后还完，这成了一个解方程的问题：
A = B((1 + r) ^ - 1 + (1 + r) ^ - 2 +...... + (1 + r) ^ - T)
得B = A * r(1 + r) ^ T / ((1 + r) ^ T - 1)
这就是大家如果买房子，看到银行贷款合同上的那个奇怪的公式了。
后面我们在讨论收益计算公式的内部收益率的时候，还会看到这个形式计算的应用，到时候再说。
银行撒谎了吗？
不妨回顾一下上期给大家总结的各种计息方式下本金的增长曲线图，在购房贷款中，银行给我们用的哪一种呢？
图1 各种计息方式下本金增长图
你看到了吧，银行偷偷地给你记了复利，而且是月度复利，比年度复利的还款额还要高那么一点点。也就是用的上图中第4种曲线的利息增长方式，你的等效年化利率，其实是要略微高于公布给你的年化还款利率的。而在定期超过一年的存款中，你的等效年化利率又是小于公布的年化利率的。总之，在这些细节上，你怎么可能玩得过银行。
这时我们不得不提一个常见的有误解的认识。我们常常提到的每个月，还了多少本金，还了多少利息，其实是一种不太严格的等效。因为资金的增长部分一旦利滚利，计息了，就和本金没有区别了，我们在每个计息周期上，必须都能够还上超过利息的值，这个雪球才不会越滚越大，因此才把有了还款中超过利息部分叫做还了本金的说法。但实际上，就是从这个雪球上切去一块还了而已，内在已经没有利息和本金的区分了。因此看起来我们好像因为还了利息，没有因利滚利的复利计息而多还钱，但实际上就是按月利滚利的。不然你反过来想想，要是真的是单利，你会每个月还的1万元里，8000利息，2000本金吗？当然不会，我会还10000本金，不还利息，因为利息反正不增长啊。所以啊，利息也在下一期计入本金在复利地增长这一点，一看就露馅了。银行在这里绝对是在合理范围内偷换了概念，从来都没有什么前面把利息还了，没有利滚利，其实这时在用复利的增长模型套单利的的还款方式！恰好在计息周期节点上进行还款，抹去了利息看起来的增值。其实从未抹去，还款计划和本金增长是两个本无关的过程，它是复利计息只取决于是否以一个月的计息周期计息了，和你还款的行为无关！
而完全不利滚利的方式，按照上面的说法，可以全部的钱都去还本金，而利息是严格区分开的，不产生利息的钱。但这是不可能的，利滚利是必须的，银行看起来是用月级别的利滚利速度，实锤了。只能说，还没到天级别，还算有良心，不像某宝。
话又说回来，因为房贷利率值只有5%上下，较低，因此这个区别对个人而言并不是很显著，但是对银行总体，并不是小数目。
等额本金和等额本息，到底怎么选？
最后回到那个问题：等额本金和等额本息，到底哪个划得来呢？
那哪种划得来呢？最根本的答案是无法直接比较，上一讲也分析过，一项存贷款有多项指标，不仅仅是利率，还要和你的还款能力，灵活性等等方面综合比较才行。简单来看，等额本息和本金还款哪个好，这取决于你的资金增长水平。假设资金在你手里，能够以超过房贷利率r的，同样按月计息的复利方式的增长，那么越少还，还得越慢越好，那就对应了等额本息这一项；如果不足，那就趁早把钱还了来减少损失吧，对应等额本金，前期还款会稍多些。
但实际上，仅仅给出这两种方案并不足够灵活，也许某个时间段突然有了一笔钱，想多还款，也许某个时间段想少还。要是能够像获取存款的随时支取那样，能够随时还款，才是人性化服务。并且，银行因为资金海量的原因，还真能提供出这种服务，创造用户价值，获取一些利润。
这服务还真有，就叫提前还款，就是按照利率以及计息方式，提前结束贷款，在利息模型里无非就是一个以天为支取周期的任意支取的这么一个支取方案。无限少还是不允许的，相当于规定的等额本息就是还款最慢的下限了，否则银行就有被长期拖欠的坏账风险。但无限快还也是不允许的，相当于用很低的利息只借了很短的时间，而这种短期借款实际成本更高，因此利率不可能给这么低。于是，银行折衷地设置了最低还款年限，比如房贷一般是还款3年以后，可以提前还款，否则就要处以罚息，算作是借钱时间太短的利息率的增加。因为每次的还款额度任意，也相当于是活期还款服务了，月度仍然按照复利计息，余下的日子零头按照单利计息，相当于在计息周期内又以最划算的方式找你要钱了。不过，这都抵不上还钱时候，各种申请耗费几天时间的利息多吧。
虽然学会了银行也不会为你改规则，改利率，但是好歹知道他是怎么套路你的，不至于蒙在鼓里，也能明明白白不是？
另外，光会算利息没用啊，那都是我们房产投资的支出部分。我们得能够综合我们的支出和收益去计算这项投资的总价值，找出指标进行评估才行。从下一篇开始，我们进入投资收益的计算问题，并以贷款买房投资为例讲解。大家会发现，其核心还是这个利率模型，尽请期待。
我们是谁：
MatheMagician，中文“数学魔术师”，原指用数学设计魔术的魔术师和数学家。既取其用数学来变魔术的本义，也取像魔术一样玩数学的意思。文章内容涵盖互联网，计算机，统计，算法，NLP等前沿的数学及应用领域；也包括魔术思想，流程鉴赏等魔术内容；以及结合二者的数学魔术分享，还有一些思辨性的谈天说地的随笔。希望你能和我一起，既能感性思考又保持理性思维，享受人生乐趣。欢迎扫码关注和在文末或公众号留言与我交流！
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