利息浅谈（六）——我的买房收益率怎么算？LPR转换有何影响？

上一讲我们聊完了投资收益率的事，往期内容请戳：

利息浅谈（五）——我的投资收益率怎么算？

利息浅谈（四）——房贷利率的惊天秘密

利息浅谈（三）——定期存款利息的秘密

利息浅谈（二）——利息到底是怎么算的？

利息浅谈（一）——为啥钱能生息？

今天我们以贷款买房这件事为例，来具体聊聊这个公式的使用，来算算，当我们贷款买房时，房价要要涨多少，我们才算不亏。

贷款买房的你到底赚了多少？

 

假设房屋总价为p0，首付比例为r，贷款利率R，经过时间t个还贷周期以后，房价变为了pt。我们首先理一理在买房以及还贷过程中，我们付出的成本：

 

1. 首付A = rP0；

2. 手续费s，包括中介费，税费等等，这些都相当于投资成本；

3. 每月等额还款额M。

 

获得的收益倒是很简单，一般只有两项，就是卖房所得pt，同时需要偿还所有未还本金Rt，以及图中每个周期内的租金收益RN。

 

于是我们的总收益：

RT = pt + RN * t – (rP0 + s +M * t + Rt)

其中，Rt是剩余未偿还本金的序列，有：

R1 = ((1 – r)P0 * (1 + R) – M),Rt = Rt –1 * (1 + R) – M

 

随着时间的增长，还款会越来越多，因此，显然不能按照简单收益率来计算，不然后期还款的钱相当于都未计入成投入的部分了。我们用TWR来核算：

 

TWR = RT / (rP0 + M(t - 1) / t + M(t - 2) / t + …… + M / t)

= RT / (rP0 + M(t - 1) / 2)

 

这里只记录了(t - 1)期的中间投入，最后一个月的投入等效为0时间，等价在还款额中，没有产生投资收益。

 

当然，如果要考虑为单个周期内的平均收益率，即为内部收益率：

 

IRR = TWR / t

 

这是单利计算的，在复利计算时候会略复杂，需要如前公式列方程解决，这里不展开，但是在长周期，高收益率情况下，需要考虑复利影响的时候，还是有必要去计算的。

另辟蹊径的观察视角

 

单就买房这件事情的投资收益，之所以这么复杂，是因为中间掺和了从银行贷款和等额本息还款的过程，不然和正常买股票的收益计算是一样的。这么计算是按照公式推下来的，但是物理意义不直观。跳出公式内容本身，本质上，我们相当于我们花费一定的利息和交易成本，撬动了更大的房价本金，然后期望其有更好的增值率，覆盖我们的成本，这也是投资买房这项买卖的底层收益逻辑。从这个角度看，我们可以把还款部分分为两块，当期利息和当期本金，即：

 

Mt = Rt + Ct

 

Rt是资金成本，可以看作一种和手续费一样的成本，而Ct则是提前还款的贷款部分，反正要还的，并不算作成本，而是一种延期的投入，好处是能够提前撬动大杠杆，但是也要付出一定的利息支出。因为等额本金和等额本息的区别，规定了要么Ct为定值或者Mt为定值，不过这都是特定还款周期的规定而已，不会脱离这个公式，也不会脱离月度复利计息的本质（前面式子中M * T的写法是因为是M为常量的等额本金的形式，是特殊情况。）。此时，我们有：

Rt + sum(Ct) = P0(1 - r)

于是可以重写公式：

 

RT = pt + RN * t – (rP0 + s + sum(Rt + Ct) + Rt)

= (pt – p0) + RN * t – (s + sum(Rt))

 

不要小看这个改写，这一下表达的物理意义和前面就完全不同了。前面两项为收益部分，是价值增值加上租金/分红等现金收益，减去的是成本部分，为所有的初期交易成本和后期的融资利息。这样拆解开来，哪些是我们投资的收益，哪些是我们付出的成本，关系如何，就一目了然了。这就是是贷款投资的统一收益公式了，在贷款买车，买房都是一样的，它告诉我们，只要你愿意付钱进行融资，收益撬动的杠杆就全归你。

lpr定价原理与转换

 

最后我们来说说去年说的比较热的lpr定价原理与转换的问题。

 

总的来说，原来我们的房贷等利率，是由央行给的贷款基准利率乘以一定的系数决定的。而这个基准利率是个政策利率，很少调整，4.9%的基准利率已经很多年不变了。商业银行根据政策和市场的调节仅仅在系数的变更上决定，这个系数是个恒定值，即你的房贷利率为：

 

R = br * (1 + p)

p即为平常说的上浮或者下浮的比例，上浮为正。

 

但是br作为政策利率，其值往往较长时间落后于市场实际利率需求，因此，央行推出了新工具lpr（loan prime rate），即贷款基础利率，其值由央行给出的MLF（Medium-term Lending Facility），即中期借贷便利，加上由代表市场的各类共18家银行共同报价决定的加点来共同决定，即：

LPR = MLF + q

比如，2019.8第一期LPR值为4.85，就是由这两项加和而来。这使得这一基准不再像以前一样，基准利率和市场利率分别定价，而是统一到一个数值上来。这样，利率的政策和市场的双轨制就消失了。此时买房贷款时候的利率即为：

R = LPR + r0

r0即为商业银行的加点，比如现行深圳的首套房商行加点一般是30个基点的最低标准。

大家可以对比一下两个式子，有两个差别，首先基准值的变化了，LPR每个月都会调整，具体到个人的贷款，每年都会重新定价一次；另外就是调节的方式变了，以前是调节比例，现在是调节绝对数值，不过这一点并没有什么影响，无非是如何去公布最后的市场利率结果而已，目标都是得到希望的R的值，换换说法而已。

 

最后说一下LPR转换调整的事情。即以固定利率方式贷款的用户，如果想调整为LPR，怎么做呢？央行规定，统一锚定2019.12的MLF，为4.80%。什么意思呢？就是以前你用的R，比4.8%高多少，那这个值就作为加点的值，沿用到后面的浮动利率计算中去。假设br不变，那么如果这样锚定，可以理解为，日后LPR的高低将决定是赚是亏。于是，就深圳而言，首套原上浮5%的5.145%的利率，换算过来就是加点34.5个基点。日后就跟随新的LPR进行浮动了。看上去，2019.8的4.85%的LPR，商行上浮30个基点为5.15%，几乎不变，随后2019.11和12就降为了4.8%。因此在11月以后买房的人，就享受了一开始就是5.10%的利率，已经在降息了。而如果你现在同意转换，那么后面比锚定时候的4.8%再降低的部分，你就可以享受了，而第一次降低的LPR的5个基点，因为锚定点的区别，与你无关了。日后，也需要LPR比4.8%低，你才是赚的，r0在签合同那一刻也已经确定了。可见在利率调节时候，国家逐步试点，小心调整的用心。

 

那调整利率以后，每个月的还款额怎么变化呢？有同学直接用新的利率和老的差乘以全部本金来计算每月少还款额，保持原来每月归还本金部分额度不变。这样并不可以，因为本金在一直下降，这样会导致越到后面还款额越来越多，因为本金下降导致能够减少的利息越来越少。其实有个很简单的思路，就是把当前剩余本金，按照新利息重新核算一遍每月等额本息或等额本金的还款计划就可以了，这样绝对不会有错。

至于该不该进行LPR转换，数学上讲，就是赌日后的LPR会不会比4.8%低这么一件事。而经济学上，借鉴发达国家过往的经验，利率下行是大趋势，但是鉴于我国国情，也有不少反对的观点，这个数学魔术师就不下判断了。

阶段总结

利息和以利息模型为基础的收益计算模型到此就全部讲完了，希望你有所收获，有了这些贴近客观本质的数学模型化的理解，相信以后面对任何产品条款，事实性问题的核算都不会再难倒你。

但是，模型只是描述客观世界的工具，有时只是表面化地描述了现象，尤其是利息这玩意，本质上是一种投资的核算工具而已。那更深一步，投资的本质究竟是什么呢？我们下一篇终结这个问题，敬请期待！

我们是谁：

MatheMagician，中文“数学魔术师”，原指用数学设计魔术的魔术师和数学家。既取其用数学来变魔术的本义，也取像魔术一样玩数学的意思。文章内容涵盖互联网，计算机，统计，算法，NLP等前沿的数学及应用领域；也包括魔术思想，流程鉴赏等魔术内容；以及结合二者的数学魔术分享，还有一些思辨性的谈天说地的随笔。希望你能和我一起，既能感性思考又保持理性思维，享受人生乐趣。欢迎扫码关注和在文末或公众号留言与我交流！

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