阿丹学理财之房产投资

说起房产这个事，我还是从自己的情况说起吧。我是十年前买的房子，误打误撞在一个最低点买到，到现在也涨了3倍多，然并卵，这只是自住房，所以它并不能给我带来投资收益。·这十年来，有过很多次眼红别人想跟着买，最终还是没有结果。相对的，我有一个同事，这十年来差不多每两年折腾一套房，到现在为止，坐拥6套房，位置地段都不错，总价值多少？反正按照我现在上班的工资算，到死都不一定挣得到。他的家底并不比我好多少，收入也不比我高多少，但是他做成了，简单概括就两点：

“思维和行动”。

他不是盲目的跟风，而是主动去学习，对于房屋的投资形成了一套自己的思维框架，懂得利用杠杆；

他也不是纸上谈兵，而是有目标有计划，实地去各地看盘，比较筛选，最后得到满意的结果。

思维

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俗话说：“思路决定出路”。只有主动学习，主动思考才能有自己的判断力。

1、是否应该买房？

• 跟随趋势

房产作为最大众，也是最大件的投资产品，无疑是具有投资价值的。但是房产有是受到宏观经济政策影响最多的。为什么过去的十多年，一线城市买房的都赚了，多的甚至涨到十倍以上，这是经济趋势，中国城市化建设的加速，使得各地房价飙升。

• 找准标的

即使在过去房价疯涨的十年，仍然有涨2倍和涨10被的差异，而如今，整个房产交易环比下降，甚至有的地区房价下跌，那么就更加不能随便买了。只有综合条件好的房子，未来才能保值增值。

2、如何买房划算？

• 贷款买房无疑最划算。

无论你是否有足够的现钱。贷款实际上就是加杠杆，比如你现金30万，涨个20%也才6万，如果你贷款买个100万的房子，首付30W，那么涨20%就多20万，这个差距就大起来了。

概括起来说贷款买房的价值包含：

• • 可以增加资金的流动性。
  • 房贷利率比其他渠道低很多。
  • 低利率借贷可抵抗通货膨胀。
• 把杠杆加到最大。
  • 按自己贷款额度的上限贷。
  • 贷款期限尽可能的最长。

3、买房的目标？

• 买房最基本的一个区分就是自住还是投资。
  • 如果选择自住房，我们往往是自己喜欢、上班方便就行了。
  • 如果是投资房产，那么更多的需要考虑是要别人喜欢，简单说是越多人喜欢越好。
• 明确自己准备持有多久
  • 投资和投机不同。网上也有很多教程教大家如何快速买卖房屋，甚至倒腾房屋快速套利的方法，表面上看这些方法确实能够快速的利滚利，但是往往非常挑战大家的资产控制能力，比较适合职业炒房者投机。对现金流和风险承受能力要求都很高，大多数人的时间和精力都不能支撑这样的方式。对于普通人来说，寻找一套好房子，然后持有，等待好的出手机会，这个可能才是能实现的投资思路。另外，房屋持有5年之后，税费也会有很大的不同。

行动

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纸上谈兵不如多逛逛，只有多看多选才买到心仪的房子。

这儿只谈投资的住房，选好房分三步走。

第一步：选城市：选择大多数人会去生活的城市

既然是投资，那么就不一定非要在自己生活的城市买房。比如我生活在成都的，我的很多朋友，都有在重庆投资房产的经历，重庆作为新兴的直辖市，也被很多人看好。

如何选城市，主要就两点：

1、有较大的增值空间

其实答案也是很显然的，北上广深等一线城市和各大省会城市，依然是是人们迁移的焦点。如果要定量一点，我们还可以用两个指标来衡量：

• GDP（国内生产总值）总量和增速。GDP总量越大，城市实力或发展潜力越强。
• 新增人口及其结构。一线重点城市依然是最有经济活力与人才吸引力的。

同样的投入，一线城市可能涨3倍，三四线城市可能就只能涨1倍。

2、满足购买条件

由于房产受政策因素很多，特别是现在都倾向于限制炒房，再看好的城市，我们都得先满足条件。每个城市的购房限制，一般就这四种：限价、限购、限贷、限售。这些都会对我们的选择机会和投资成本产生重大的影响。

第二步：选地段：选择有发展潜力的地段

关于如何选房子，李嘉诚曾经说过：

“决定房地产价值的因素有3个，第一个是地段，第二是地段，第三还是地段。”

如何判断这个地段好坏呢？我们可以从三个方面来看：

1、城市规划。

每个城市都会有自己的行政机构、城市建设、和新兴产业基地等。大型的市政建设，比如轨道交通、商业广场、文化产业等规划的落地都能提升区域的价值，带动房价的提升。这些信息很多时候我们在政府网站都是能看到的，比如“2016~2040上海市城市规划”。

• 大城市重点关心大的产业基地或新兴产业基地。
• 小城市可以重点关注行政机构的位置。

2、周边发展

• 关注小区边上是否有足够的土地出让。
• 土地出让金可用于测算未来几年的价格走势。
• 周边未来有住宅地出让，有利于小区价格走势。

3、小区抛盘量

• 小区房源充足就意味着投资客很多，未来出售竞争大
• 同样的人员冗杂，小区人口素质就不能保证，影响房屋价格

第三步：选房子：选择大多数人会喜欢的房子

1、买房时关心什么？

• 满足常见居住需求，即是最大众的刚需需求的。比如90~130m2是最受欢迎。
• 选择好的物业公司。在追求服务体验的现在，好的物业服务在人们在生活中越来越重视的方面。
• 毛坯房往往更好出售，一方面是相对总价更低，另一方面避免不同人对装修标准的不满。
• 一手房优于二手房。一手房能享受更好的首付条件和贷款条件。

2、如何看房？

• 勤奋看房。听起来有点傻，但却最有效的办法。曾经有人感叹，不看上百套房子，你调不到满足的。这虽然有点夸张了，但是多比较才能发现真正的性价比，才可能避免陷入坑里。我开头提到的拥有6套房的同事就是这样的人，他几乎每个月都会抽出时间去看看房。
• 科学的方法。只有多进行比较和分析，才能帮助我们发现一些高性价比的房源。

比如有朋友，看好某产业中心，那他就在距离改中心同等距离下，比较各个方向房源，楼盘的价格，最终选到了满意的房子。

3、如何选户型？

选择户型，我们往往能想到的就是采光、通风、安静。更详细一点呢，我们可以按照下表量化的看：

1	户型方正	20	房子的采光面和它的垂直面比在1.5:1之间，相对兼顾了采光、通风和保湿的平衡
2	通透良好	20	通透指的是户型的通风和采光性能，建筑比较密集的小区，要注意窗户有没有被遮挡
3	动静分区	15	接待客人的动态区（包括客厅、餐厅）和休息学习的静态区（卧室、书房）尽量隔离，卧室门不要对准动态区
4	洁污分离	15	容易产生脏污的区域（包括厨房、厕所）和必须保持整洁的区域（卧室、书房）尽量隔离开
5	动线合理	15	动线是指我们在家活动的路线，分为来客动线、家具动线、家务动线三类。良好的户型设计让这三类日常活动彼此分开。
6	尺寸适中	15	房间面积过小将导致家具摆放拥挤、感觉憋屈。过大又会产生空旷疏离感，一定的空间尺寸维持我们生活的舒适度。

4、如何选择楼层？

• 选择楼层有一个量化的公式可以帮助大家。比如楼总共N层，那么最合适的通常就是（N/2+1）层。通常价格合适，通风采光好，电梯出问题的时候也不会太高。
• 还有一个更直接的选法，就是直接拿下黄金楼层--7层。通常安静、尾气少、不恐高。

5、如何选品牌和物业？

• 当然是大品牌开发上更值得信赖，不论是产权还是建筑质量，都会更有保障。
• 大品牌开发商往往也会有自己的配套物业，更加专业化。

6、如何评判小区环境？

主要我们从容积率、绿化率、分摊面积这三个方面来进行评判。

• 容积率：
  • 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
  • 容积率越小，生活的舒适度就越高。

• 绿化率：
  • 是绿化面积与项目规划建设用地面积之比。
  • 绿化率越高，社区的人居环境也就越健康。

• 公摊面积比例：
  • 公摊面积与房子总面积之比。高层比例应该在24%~30%之间。

学习资料：

• 简七理财