瓯江物业服务元宇宙 “小物业”牵动“大民生”

　　物业服务涉及千家万户，与人们日常生活息息相关。近年来，随着人民群众对物业管理质量要求的不断提高，物业纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。为满足群众多元解纷需求，优化社会治理方式，强化矛盾纠纷的源头治理，重庆市第五中级人民法院于2022年发布了辖区的第一批物业纠纷示范判决，取得了较好的效果，辖区两级法院物业纠纷一审、二审案件数量同比下降28.04%、45.05%。近日，该院又选取第二批具有代表性的物业纠纷生效判决向社会发布，以期进一步发挥示范判决的引领作用，促进同类纠纷诉源治理工作取得更好的实效。

　　明确物业服务合同效力与合同备案的关系

　　郑某是渝中区一建筑面积为9.68㎡的库房的业主。2010年7月1日，开发商重庆某实业公司与某物业公司签订了前期物业服务合同，委托某物业公司为包括郑某的库房在内的物业提供物业管理服务，物业费的收费标准为写字楼16.5元/月/平方米、商业18元/月/平方米。2020年1月1日，郑某与某物业公司签订补充协议，约定其库房的物业服务费自2020年1月1日起收取，收费标准为6元/月/平方米。合同签订后，某物业公司为涉案物业提供物业管理服务至今。然而，郑某未交纳2018年5月1日至2020年8月31日期间其库房的物业费。某物业公司书面催收未果，遂起诉。郑某以前期物业服务合同其未参与签订、其与某物业公司之间无物业服务合同关系、该合同未经业主大会听证、未在所属住房和城市建设委员会备案登记不具有法律效力等为由，拒绝按照前期物业服务合同约定的收费标准支付物业费。

　　重庆市渝中区人民法院审理后认为，某物业公司依照前期物业服务合同提供了物业服务，在未与郑某签订补充协议之前的时间段内，郑某应当按前期物业合同约定及时交纳物业费。之后的时间段则应按照双方签订的补充协议调整的标准执行，遂判决郑某向某物业公司支付欠付的物业费3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20个月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8个月=3659.04元）。郑某不服一审判决，提起上诉。重庆五中院经依法审理后驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　根据法律规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同，均对业主具有法律约束力。物业服务合同备案，是为了便于政府行政主管部门对物业服务行业进行监管，并不会影响物业服务合同主体的权益，也与物业服务合同的的效力无关。该判决明确了物业服务合同是否备案，不会影响合同本身的效力。

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