买房大事记

买房大事记

• 北京最中心的两个区：东城、西城。这两个地，六七百万能在这买个小两居应该没问题。

• 其次，所有人都觉得好的海淀，光学区这块儿，没得说，五六百万买个老破小，只为给孩子挣一个上学名额。

  什么人会买这种老破小呢，大部分都是鸡娃的父母。

• 昌平：

  • 大家都知道北京西北方是上风上水的地方，龙脉所在地。清北两大名校在海淀，这也说明西北方向确实好，但是昌平怎么样呢？

  • 首先昌平本身属于北五环外。

    这里介绍一下：

    • 贷款限制：五环内，二手房贷款最高303w左右；五环外，二手房贷款243w左右；
    • 新房是没有限制的。但是国家规定总额375w以内的的房子，是普通住宅；总额高于375w的房子是非普。区别是普通住宅，贷款比例是65%，首付35%；非普贷款比例是60%，首付40%。

  • 我们再来说昌平，靠近5环的房子：

    • 新房：总价在500w左右，首付40%，大概200多万。
    • 二手房：基本上霍营，回龙观那里，由于五环外贷款限制，我们本着凑150w的钱，加上243w的最高贷款，能买的就是400w以内的房子。但是还必须要有电梯。基本上能看的一套都没有。
    • 至于天通苑，也是一样的逻辑，虽然价格比霍营和回龙观便宜了一些，但是考虑到地铁房，价格同样也没便宜多少。地理位置上也没有多少优势。人口密度又高
    • 综上所属：北京是以天安门为中心的，或者说是以东西城为中心的，北边是比南边稍好一点，但是北边属于已经开发好的，我们再去买，就属于高位进场，完全没有必要。其次，昌平的教育可以说是垫底的存在，所以我们想再看看朝阳怎么样

• 朝阳：

  • 从价格地图上看，朝阳的房价也是北边高，南边低

  • 基本上在朝阳以潘家园为中心辐射开来的区域是最便宜的。我们看了朝阳的东南方向3环以内的所有的小区，只有农光里的社区环境是可以的。同样我们也遇到了心动的房子，南北通透，带电梯，小两居，70多平，报价458w左右，成交价440w。

    介绍一下这个农光里社区：

    这个楼很高，24层，楼与楼之间的距离很远，小区面积很大，相对来讲，能感觉到人口密度适中，这是一个加分项。

    其次这个楼，从地图上也能看出来两居室的楼，203号楼和210号楼，都是中间凸出来，两边凹进去的形状。这严重影响采光。两边的边户，虽然有窗户，但是就像是天平失去平衡，要么东边户下午没有阳光，要么西边户上午没有阳光，不对称，价格还高。只有210号楼的房子中间部分，才能达到平衡，由于两边的墙壁，造成气流差，相对于纯边户通风效果更好。唯一的缺点就是光照时间不足，每天只有10点半到13点半有光照，虽然只有3个小时左右的光照时间，但是我觉得还是理想型。但基本上属于一挂牌就卖掉的这种。
    

  • 再说学校：农光里这里的学校是陈经纶学校，小学中学都有。还是挺好的。

  • 位置三环内，就是去地铁稍远，位于劲松和潘家园站的中间，走路15-20分钟。

  • 综上所述，这是朝阳唯一一个能让我们觉得有可能的地方。至于为什么没再等等，买这里呢，后面我会讲到。

  • 至于新房，也提一下吧。两个开发商，都在焦化厂和黄厂那，考虑到污染这块儿，所以我们基本上不考虑那边

• 丰台：

  • 其实我们最开始看的地方就是丰台，考虑丰台的地方也是围绕着丽泽商务区看的，离得商务区近的地方，二手房450w以内的基本行都是一居室，我们也考虑过一改二的情况，但是大部分不好改。
  • 离丽泽商务区稍远一点的地方呢，基本上能看的上的地方就属于宋家庄了。地铁方便，但价格也在430w左右。但是没看到一套完全满意的房子，基本上都不是南北通透的房子。
  • 最终丰台不考虑的原因是，不上不下，即不如朝阳的地段好，又没有房山的积分加分项。

• 简单说一下西边，只有石景山和门头沟，门头沟我住过，那边基本都是山，所以城市发展不可能完这边去的。所以10号线以西，我并打算看。

• 大兴和房山，看的都是新房，毕竟属于城六区之外了，还是想着居住舒适一点，价格也相对来说便宜一点：

  • 合生me悦：属于8号线德茂站，距离地铁站200m，紧邻南海子公园，旁边是亦庄经济开发区。8号线属于中轴线的那种，所以位置上挺好，主要是因为新房，都是期房，470w左右，40%首付，将近190w，交房时间24年底，而且已经没有好的楼层了。

  • 橡树湾：属于19号快速线规划经过点，只是规划，离着现在的4号线2公里，未来好是好，但主要是也是期房，价格也在470w左右，40%的首付，将近190w，而且交房时间晚。

  • 中海环宇视界：交房时间早，23年9月份交房，半年后下房本。准现房是打动人的，优质的小区环境，和居家配置。

    • 属于房山稻田：有房山线、9号线两个地铁线。距离地铁站200m，报价5.8w/平，两居大概价格在420w左右，但是刚好赶上他们特价房，375w两居。差不多便宜了小四五十万，最终算下来在5.1w/平左右。

    • 其次，稻田南有长阳(房山区中心)，北有丰台科技园，最重要的是在建的金融中心丽泽商务区，房山线是直达的。在市的规划中，22-27年，房山线是要联通丽金线，直达2号线的。所以未来可期。

    • 最重要的是，积分落户政策，城六区外，积分每年多加2分，可积6年，这就是12分。

    • 说说长阳：长阳是我能接受的最南的一个地方，再往南，就不会有发展了。所以从价值上讲，那边不会有所增涨。其次，我去看了那边的二手房，三居有一个还算合适，14年建的，360w左右，但是距离地铁15-20分钟，想想每天要多花40分钟在路上，对于工作生活来说幸福感并不强。其次都说长阳的配套好，在我看来，平时有个买菜的地方就够了，真的要逛个商场什么的，从稻田去长阳一站地就到了，所以配不配套的不重要，况且规划上，稻田是会建配套的，这就是不确定的因素了。还有一个重要的点是，长阳没有三甲医院，只有一个社区医院，一般长阳都去良乡医院，而良乡医院是天坛医院的分院。稻田距离最近的三甲医院就是天坛医院，开车20分钟左右。

      最后来说一下价格，360w只是说成交价，算上2.7%的中介费，1%的个税，再一个1000*90的装修费，成交价基本上比我们买的稻田的房子还贵，由于距离导致的幸福感等一系列对比，我觉得还是稻田好。我们的房子在这个社区中买的绝对算价格低的了。拿我那天碰到的另一个买房人来说，他们买了一个上午能遮挡3-4个小时阳光的9楼，都花了365w，首付60%的二套购买，交200多万的人来讲，我们的房子就是绝对的优势，总高14层，我们买的12楼，基本上是最好的位置了。