7月9日,东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里地块,剔除30%的保障房部分,该地块的土地楼板价高达85513元/平方米,刷新了全国单价地王的纪录。超过了此前全国单价地王记录保持者北京农展馆地块,后者在2013年由融创中国拍出,单价73099元/平方米。
据悉,东方动力为丽丰控股旗下公司,属于港资企业。丽丰控股是丽新集团成员之一,是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的平台,业务主要分布于上海及广州。而丽新集团实际控制人为香港旅游发展局主席林建岳及其家族,旗下拥有多家上市公司。就在此次天价拿地之前,丽新系便多次因为高价拿地引发市场关注,投资者中不乏质疑之声。
面对天价新地王的出现,有业内人士表示了担忧,如此高的楼板单价,这就要求售价一定要突破到10万元以上,对这个项目地段来说,实在勉为其难。而且结合目前楼市渐入低谷,房价下滑风险显现,其未来前景不容乐观。但也有人认为,上海地王的出现说明全国楼市下跌是假摔,未来中心城区楼价大跌的可能性微乎其微。
另据媒体报道,黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块位于城市核心位置的地位,就是这样一幅黄浦江边的稀缺宅地,却并没有吸引众多地产商到场,7月9日的竞拍现场冷冷清清。笔者认为,现在大家都在忙着去库存,而对于这么小的一块地的出让,自然兴趣不高。那么这次丽新系为何要偏偏要在此时争当地王呢?笔者认为原因有三:
其一,丽新系在今年全国楼市处于调整周期之时高价拿地,一方面给全国楼市打气,告诉开发商们,这么高的天价我都敢拿,你们也应该争相效仿,这样可以一举扭转楼市颓势。另一方面随着全国单价地王桂冠的出炉,丽新系肯定被全国媒体所关注,其广告效应将是十分明显,丽新系等于免费替自己做了回活广告。
其二,作为老牌港资企业,丽新系拿地选择目标往往局限于市中心优质地块,他们擅长高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,特别是大型综合体的开发。正是因为丽新系企业对市中心地块开发有着丰富经验,他们对市中心地价前景持有乐观信心。
其三,作为丽新控股的子公司东方动力这样的企业来说,他们想要在上海有个标杆项目,这样更有助东方动力在其他领域的业务开展。所以有些时候就不会用太多精力去考虑利润,更多考虑的是公司的战略。
笔者认为,黄浦五里地块拍出天价,是当前整体低迷的市场中的个案,根本无法改变地土市场底价成交的主流,东方动力因争当今年全国地王很可能要为此付出惨重的代价。据中原地产的监测显示,自2009年以来的地王们大多没有好下场。在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的影响下,昔日的地王们(如中海长风地王、金地青浦地王)的日子都不好过。那么丽新系拍得黄浦五里地块究竟存在着什么问题呢?
首先,根据该地块的预售合同规定,该地块土地用途为普通商品房,建筑限高24米,建筑密度30%,绿地率35%,土地使用年限为70年。另根据土地预让合同,这一地块在正式交付一年内要开工,开工后三年内要竣工。这意味着上述现房的最晚销售时间会在4年后。而目前国内房价已经出现调整期,今年争当地王,4年以后房价究竟如何走,谁也不得而知,所以丽新系所冒的风险是巨大的。
再者,面粉要比面包贵,投资风险不言而喻。与黄浦五里地块一墙之隔的二手房价格在3.8到4万之间,绿地的新房卖到八万,从去年到今年只卖出去四套,有价无市,即使打七折,也是问者廖廖。而目前新地王拍得的地块起码要买到10万元以上,其风险之大不禁让人捏把汗。
最后,五里桥地块偏小,开发商不能通过该项目开发来扭转区域地段的形象。笔者认为,像万科可以通过大规模的土地开发,搞大型居民社区,建设优质的配套设施,以提高居住的品味,提高房产的价值。而五里桥地块只是方寸之地,开发商除了造房,其它配套设施建设必然不足。所以,该地段的区位和基础条件决定了区域的楼市高度,也就是说其无法上升到顶级豪宅圈序列。
丽丰系正是看中了五里桥地块“寸土寸金”的稀缺性,才决定争当定回全国地王的。但是东方动力却没有看到,这么小的一块地回旋余地太小,要走高端住宅路线难度太大,还有周边房价低于其楼板价,这样的土地造出来的房子能否买出去,都很成问题。更要命的是,从现在拍下到最后推向市场,至少3-4年时间,在这几年时间内全国乃至上海楼市价格都会出现较大变化,显然新地王对未来楼市的前景过于乐观了,这也必将为其付出惨重代价埋下伏笔。