17 层住宅楼土建工程招标控制价编制全解析

一、引言

在建筑工程领域，招标控制价是招标过程中的关键要素，它为工程项目的成本设定了上限，对保障招标工作的公平性、合理性以及招标人的投资效益起着至关重要的作用。对于 17 层住宅楼这样的中型建筑项目，其土建工程招标控制价的编制涉及众多复杂因素，需要全面且精细的考量。本文将深入剖析 17 层住宅楼土建工程招标控制价的编制过程，为相关从业者及关注者提供全面而系统的参考。

二、工程概况

（一）项目基本信息

该 17 层住宅楼位于 [具体地址]，总建筑面积达到 [X] 平方米。建筑高度约为 [X] 米，其中地下 [X] 层，地上 17 层。设计使用年限为 50 年，抗震设防烈度为 [X] 度，建筑结构类型为钢筋混凝土框架 - 剪力墙结构。此住宅楼规划有多种户型，以满足不同家庭结构的居住需求，同时配备了完善的公共设施，如电梯、楼梯间、地下室停车场等。

（二）建筑设计特点

1. 平面布局：整体平面布局紧凑合理，各户型功能分区明确。公共区域与居住区域严格分开，保证了居民生活的私密性。客厅、餐厅与阳台相连，形成宽敞明亮的公共活动空间，同时增加了室内采光和通风效果。卧室分布合理，面积适宜，满足居住的舒适性要求。公共区域的电梯和楼梯设置符合疏散要求，方便居民日常出行。

1. 立面设计：采用现代简约的建筑风格，外立面线条简洁流畅。主体墙面主要采用 [外墙材料名称，如真石漆]，搭配 [门窗材料及颜色，如断桥铝合金门窗、灰色玻璃]，使建筑整体外观既时尚又不失稳重。通过阳台、飘窗等建筑构件的错落布置，丰富了立面层次，提升了建筑的美观度。

1. 剖面设计：标准层层高设定为 [X] 米，保证了室内空间的舒适度。首层大堂设计层高较高，营造出大气的入户氛围。地下层层高根据停车场及设备用房的功能需求确定，确保车辆通行和设备安装的空间要求。顶层为坡屋顶设计，部分区域可作为阁楼空间，增加了建筑的空间利用效率。

（三）结构设计特点

1. 结构体系：采用钢筋混凝土框架 - 剪力墙结构体系，框架结构提供了灵活的室内空间，便于户型的多样化设计；剪力墙结构则承担了大部分水平荷载，增强了结构的抗震性能。框架柱、梁、板以及剪力墙的尺寸和配筋经过严格的结构计算确定，以确保结构的承载能力和稳定性。

1. 基础形式：根据地质勘察报告，结合上部结构荷载情况，采用 [基础类型，如筏板基础、桩基础等]。基础设计充分考虑了地基的承载能力、变形特性以及抗震要求，通过合理的基础选型与设计，保证建筑在整个使用周期内的稳定性。

三、招标控制价编制依据

（一）计价规范与定额

1. 计价规范：严格遵循国家现行的《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500 - [具体版本号]）进行招标控制价的编制。该规范统一了工程量清单的编制规则、项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，为招标控制价的编制提供了标准化的框架。

1. 定额依据：采用 [当地适用的定额名称，如 XX 省建筑工程消耗量定额] 作为计算人工、材料、机械台班消耗量的主要依据。该定额根据当地的建筑施工技术水平、施工工艺以及建筑材料市场情况进行编制，具有较强的地区适应性和权威性。同时，参考相关的费用定额，确定措施项目费、企业管理费、利润、规费和税金等各项费用的计算标准。

（二）设计文件

1. 施工图纸：完整详细的施工图纸是招标控制价编制的核心依据之一。包括建筑施工图、结构施工图、给排水施工图、电气施工图等。通过对施工图纸的深入解读，能够准确计算各分部分项工程的工程量，如基础工程的土方开挖、混凝土浇筑量，主体结构的钢筋用量、模板面积，以及装饰装修工程的墙面、地面、顶棚装饰面积等。

1. 设计变更与技术核定单：若在设计过程中有设计变更或技术核定单，这些文件同样作为招标控制价编制的重要依据。设计变更和技术核定单可能会对工程量、工程做法以及材料选用等方面产生影响，因此在编制招标控制价时需及时考虑这些变化因素，确保价格的准确性。

（三）市场价格信息

1. 材料价格：通过市场调研、当地工程造价管理机构发布的材料价格信息以及与材料供应商的沟通，获取各类建筑材料的市场价格。材料价格的波动对招标控制价影响较大，特别是钢材、水泥、木材、砖、砂、石等主要建筑材料。在编制招标控制价时，采用的材料价格应反映编制期当地市场的平均价格水平，并考虑一定的价格风险因素。

1. 人工工资标准：参考当地建设行政主管部门发布的人工工资指导价，结合建筑市场劳动力供需情况，确定人工工资单价。人工工资标准在不同地区、不同时期会有所变化，且不同工种的工资水平也存在差异，因此在编制招标控制价时需综合考虑这些因素，合理确定人工费用。

1. 机械台班单价：根据当地机械租赁市场价格以及机械台班费用定额，确定各类施工机械的台班单价。施工机械的使用成本包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费等。在确定机械台班单价时，需充分考虑这些费用构成，并结合市场实际情况进行调整。

（四）其他依据

1. 招标文件：招标文件中的招标范围、工程质量要求、工期要求、计价方式、评标办法等内容对招标控制价的编制具有重要指导意义。例如，招标范围明确了哪些工程内容应纳入招标控制价的计算范围；工程质量要求和工期要求会影响到施工措施费用的计算以及企业管理费和利润的取费标准。

1. 施工现场条件：施工现场的场地条件、周边环境、交通状况等因素也会对招标控制价产生影响。如场地狭窄可能需要增加材料堆放场地的租赁费用；周边环境复杂可能需要采取额外的安全防护措施，从而增加安全文明施工费用；交通限制可能影响材料运输成本，导致材料价格上涨。在编制招标控制价时，需对施工现场条件进行充分调查和分析，合理考虑这些因素带来的费用增加。

四、招标控制价编制流程

（一）工程量计算

1. 分部分项工程划分：根据《建设工程工程量清单计价规范》以及施工图纸，将整个土建工程划分为多个分部分项工程，如土方工程、基础工程、主体结构工程、屋面工程、装饰装修工程等。每个分部分项工程再进一步细分，如土方工程可分为土方开挖、土方回填、余土外运等；主体结构工程可分为混凝土工程、钢筋工程、模板工程等。

1. 工程量计算规则应用：按照计价规范规定的工程量计算规则，对每个分部分项工程的工程量进行详细计算。例如，土方开挖工程量按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘以挖土深度计算；混凝土工程量按设计图示尺寸以体积计算，扣除构件内钢筋、预埋铁件所占体积；墙面抹灰工程量按设计图示尺寸以面积计算，扣除墙裙、门窗洞口及单个 0.3㎡以外的孔洞面积等。在计算过程中，需严格遵循计算规则，确保工程量计算的准确性。

1. 工程量复核：完成工程量计算后，进行工程量复核工作。复核人员对计算过程和结果进行仔细检查，重点检查工程量计算是否准确、是否遗漏项目、计量单位是否正确等。通过工程量复核，及时发现并纠正计算错误，保证工程量数据的可靠性。

（二）综合单价确定

1. 人材机费用计算：根据计算出的工程量，结合定额中的人工、材料、机械台班消耗量以及市场价格信息，计算出每个分部分项工程的人工费用、材料费用和机械台班费用。人工费用 = 工程量 × 定额人工消耗量 × 人工单价；材料费用 = 工程量 × 定额材料消耗量 × 材料单价（考虑材料损耗）；机械台班费用 = 工程量 × 定额机械台班消耗量 × 机械台班单价。

1. 企业管理费和利润计算：企业管理费和利润的计算通常以人材机费用之和或人工费为基数，按照一定的费率进行计算。费率的取值参考当地费用定额以及建筑市场行情，并结合企业自身的管理水平和盈利能力确定。企业管理费 =（人材机费用之和或人工费）× 企业管理费费率；利润 =（人材机费用之和或人工费）× 利润率。

1. 风险费用考虑：在确定综合单价时，需考虑一定的风险因素。建筑工程施工过程中存在多种风险，如材料价格波动、人工工资调整、政策法规变化等。对于可预见的风险，在综合单价中适当增加风险费用。风险费用的计算一般根据风险的性质和程度，按一定比例计入综合单价。例如，对于主要建筑材料价格波动风险，可根据历史价格波动情况，确定一个合理的风险系数，将其计入材料价格中，从而在综合单价中体现风险费用。

1. 综合单价汇总：将人材机费用、企业管理费、利润以及风险费用汇总，得到每个分部分项工程的综合单价。综合单价 = 人材机费用 + 企业管理费 + 利润 + 风险费用。综合单价是招标控制价的重要组成部分，它反映了完成一个规定计量单位分部分项工程所需的全部费用。

（三）措施项目费计算

1. 通用措施项目费：通用措施项目包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水降水费等。安全文明施工费是措施项目费的重要组成部分，根据当地建设行政主管部门规定的费率标准，以分部分项工程费与可计量措施项目费之和为基数计算。其他通用措施项目费根据工程实际情况，结合施工组织设计方案，按照一定的计算方法确定。例如，夜间施工增加费可根据夜间施工的天数、人工和机械的增加费用等因素计算；二次搬运费可根据施工现场场地条件、材料搬运距离等因素确定计算方法。

1. 专业措施项目费：专业措施项目根据不同的专业工程特点设置，如土建工程中的模板工程、脚手架工程等。模板工程费用根据模板的类型（如木模板、钢模板）、使用部位（如基础模板、柱模板、梁模板、板模板）以及工程量计算确定。脚手架工程费用根据脚手架的搭设方式（如落地式脚手架、悬挑式脚手架）、搭设高度、搭设面积等因素计算。专业措施项目费的计算需结合施工图纸和施工方案，准确计算工程量，并套用相应的定额或计价标准。

（四）其他项目费计算

1. 暂列金额：暂列金额是招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项，用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。暂列金额一般根据工程的复杂程度、设计深度、工程环境条件等因素，按分部分项工程费的一定比例估算，通常取值范围在 10% - 15% 之间。

1. 暂估价：暂估价包括材料暂估价、工程设备暂估价和专业工程暂估价。材料和工程设备暂估价根据市场价格信息或参照工程造价管理机构发布的信息价确定，在招标控制价中以单价形式列示，计入分部分项工程费中。专业工程暂估价是对必然发生但暂时不能确定价格的专业工程，如消防工程、智能化工程等，按照类似工程的造价估算确定，在招标控制价中单独列项。

1. 计日工：计日工是在施工过程中，承包人完成发包人提出的工程合同范围以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价的一种方式。计日工费用包括人工计日工、材料计日工和施工机械计日工。在招标控制价中，根据工程实际情况，估算计日工的数量和单价，计算出计日工费用。计日工的人工单价和机械台班单价可参考市场价格确定，材料单价按实际采购价格计算。

1. 总承包服务费：总承包服务费是总承包人为配合协调发包人进行的专业工程发包，对发包人自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。总承包服务费根据招标文件中列出的专业工程暂估价和发包人供应材料、设备的价值，按照一定的费率计算。费率一般根据专业工程的复杂程度、总承包人的服务内容等因素确定，取值范围在 1% - 5% 之间。

（五）规费和税金计算

1. 规费计算：规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括社会保险费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费）、住房公积金、工程排污费等。规费的计算以分部分项工程费、措施项目费、其他项目费之和为基数，按照当地规定的费率标准计算。不同地区的规费费率可能有所差异，在编制招标控制价时，需严格按照当地规定执行。

1. 税金计算：税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的增值税销项税额。税金的计算以税前工程造价（分部分项工程费 + 措施项目费 + 其他项目费 + 规费）为基数，按照适用的增值税税率计算。目前，建筑行业增值税税率根据国家税收政策进行调整，在编制招标控制价时，需根据编制期的税率标准准确计算税金。

（六）招标控制价汇总

将分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金进行汇总，得到该 17 层住宅楼土建工程的招标控制价。招标控制价 = 分部分项工程费 + 措施项目费 + 其他项目费 + 规费 + 税金。汇总完成后，对招标控制价进行全面审查，检查各项费用计算是否准确、取费标准是否合理、汇总是否正确等。经审查无误后，形成正式的招标控制价文件，作为招标文件的重要组成部分，向潜在投标人公布。

五、招标控制价各费用构成分析

（一）分部分项工程费

1. 基础工程费用：基础工程在整个土建工程中占有重要地位，其费用通常占分部分项工程费的较大比例。基础工程费用主要包括土方开挖、基础垫层、基础钢筋混凝土浇筑、基础模板安装等费用。采用的基础类型不同，费用差异较大。例如，桩基础由于施工工艺复杂，需要专业的打桩设备和施工队伍，其费用相对较高；而筏板基础施工相对简单，费用相对较低。此外，基础工程的工程量大小、钢筋和混凝土的用量以及材料价格的波动都会对基础工程费用产生影响。

1. 主体结构工程费用：主体结构工程是建筑的骨架，其费用也是分部分项工程费的主要组成部分。主体结构工程费用包括混凝土工程、钢筋工程、模板工程以及砌体工程等费用。混凝土工程费用主要取决于混凝土的强度等级、浇筑量以及混凝土的价格。钢筋工程费用与钢筋的规格、用量以及市场价格密切相关。模板工程费用则与模板的类型、使用次数以及人工安装费用有关。砌体工程费用主要受砌块的种类、规格、用量以及砌筑人工费用的影响。在主体结构工程中，钢材和混凝土是主要的建筑材料，其价格的波动对工程费用影响显著。

1. 装饰装修工程费用：装饰装修工程能够提升建筑的美观度和舒适度，其费用在分部分项工程费中也占有一定比例。装饰装修工程费用包括内外墙装饰、楼地面装饰、顶棚装饰、门窗工程等费用。内外墙装饰费用根据采用的装饰材料（如涂料、面砖、石材等）、装饰工艺以及施工面积计算。楼地面装饰费用与地面材料（如木地板、地砖、大理石等）的选择、施工工艺以及地面面积有关。顶棚装饰费用取决于顶棚的造型、装饰材料（如吊顶材料、涂料等）以及施工面积。门窗工程费用则根据门窗的类型（如铝合金门窗、塑钢门窗等）、规格、数量以及门窗的价格确定。装饰装修工程的材料种类繁多，价格差异较大，不同的设计风格和装修标准会导致装饰装修工程费用有较大波动。

（二）措施项目费

1. 安全文明施工费：安全文明施工费是保障施工现场安全生产、文明施工的重要费用，其费用占措施项目费的比重较大。安全文明施工费包括环境保护费、文明施工费、安全施工费和临时设施费。环境保护费用于施工现场的扬尘控制、噪声控制、污水处理等环境保护措施；文明施工费用于施工现场的场地硬化、绿化、设置宣传栏等文明施工措施；安全施工费用于购置安全防护用具、设置安全警示标志、进行安全教育培训等安全施工措施；临时设施费用于搭建施工现场的办公、生活临时用房以及临时道路、水电设施等。安全文明施工费的计算一般按照规定的费率标准执行，费率的确定与工程所在地的安全文明施工要求以及工程的规模、复杂程度等因素有关。

1. 模板及脚手架工程费：模板及脚手架工程是土建工程施工中必不可少的措施项目，其费用在措施项目费中也占有重要地位。模板工程费用主要包括模板的制作、安装、拆除以及模板的周转使用费用。脚手架工程费用包括脚手架的搭设、拆除、维护以及脚手架材料的租赁费用。模板及脚手架工程费的计算与工程的结构形式、建筑高度、施工工艺等。