房价上涨的刚性是由强大的利益共同体共同作用的结果（原创首发，深度好文）——何学林房地产大策划之九

原创作者：何学林中国策划一人

自上世纪九十年代初开始，除1993年房地产泡沫破灭之外，房价就没有真正跌过，一直在涨涨涨，尤其是北上广深四大城市的房价全部飙升到了惊人的高位。别提涨到大多数国民一辈子根本买不起房子了，就是再加上几辈子也买不起。可以说，高房价问题已经成为全社会关注的焦点。高房价问题的严重性，不仅关系到千家万户，是民生中最重要的问题，从宏观的角度来看，房价的大起大落，还会把整个国家的经济拉入衰退之中。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索出一种根本的机制。
尽管中央政府在二十多年来始终没有停止对房价的调控，可问题的结果是不仅没有把房价调低，反而越调越高。究竟是什么原因造成的？不得不让我们深思。
毋庸置疑，离谱的房价上涨已经给全国的普通百姓造成了很大压力，远远超过他们所能承受的范围。那么，究竟是什么原因导致中国房价呈现畸高状态且居高不下呢？
答案是房价上涨有“钢性”，这个“钢性”是利益共同体共同作用的结果，这是因为与房地产利益相关的主体都希望房价上涨。

第一个利益主体是中央政府

有人认为，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。纯粹是一派胡言。大米白面蔬菜更是国民生活的必需品，为什么价格没房价涨这样快涨这么高？其实，房价上涨的原因主要是由强大的利益共同体共同作用的结果，利益主体背后有其利益动机，于是就导致了上涨的一个“钢性”。那么，这个利益共同体都是什么呢？首先是中央政府本身。其实中央政府也不是真想把房价打压下去的，为什么呢？往届政府一直把GDP作为考核政绩的指标。
那么，什么是GDP？国内生产总值的英文Gross Domestic Product，简称 GDP，是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富。GDP核算有三种方法，即生产法、收入法和支出法，三种方法从不同的角度反映国民经济生产活动成果。生产法是从生产的角度衡量常住单位在核算期内新创造价值的一种方法，即从国民经济各个部门在核算期内生产的总产品价值中，扣除生产过程中投入的中间产品价值，得到增加值。核算公式为：增加值=总产出-中间投入。收入法是从生产过程创造收入的角度，根据生产要素在生产过程中应得的收入份额反映最终成果的一种核算方法。按照这种核算方法，增加值由劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四部分相加得到。支出法是从最终使用的角度衡量核算期内产品和服务的最终去向，包括最终消费支出、资本形成总额和货物与服务净出口三个部分。
多年以来，一些官员只要一提到发展，就是简单地认为是经济数量的增长，即GDP增长。于是，在很多地方一系列跟经济相关的量化指标，与官员的升迁奖罚紧密结合在了一起。如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差，市委书记升迁的可能性会提高4.76%，市长升迁的可能性提高10%。GDP靠什么增长？投资交通设施、发展房地产的效果最明显。相反，如果市长和市委书记把投资用于水、空气治理、环保等和环境建设相关的地方，在283个城市中，在这方面平均每多投资一个标准差，升迁的概率下降8.5%，市长升迁的可能性下降6.3%。虽然一些城市提出了“环境优先”的原则，但是落实很难，原因就是一些政府官员把大量精力用于环境治理，而不是投资建设，“政绩”不彰，升迁也就不畅。
在这种“面子工程”政绩观引导下，“以经济建设为中心”，在许多地方政府官员中常常变成“以GDP为中心”；把“发展是硬道理”错误地理解为“增长率是硬道理”、“GDP增长是硬道理”。GDP被放在了一个至高无上的地位，以为它能解决一切问题，从而对地方官员的考核，也唯GDP是瞻。任何其他指标，例如教育、文化、卫生、环保等等，统统都要为GDP让路。这样， GDP获得了政策上、体制上、文化上的全面支持，只要经济增长了，其他一切都好说，“一俊遮百丑”。由此也就有了官员对GDP的顶礼膜拜，制造出许多劳民伤财的政绩工程。另一方面，在片面追求GDP的过程中，老百姓的利益却常常被官员们有意无意地所漠视。
这样做出来的GDP是什么？两个经济学家走在路上，经济学家甲指着一肮脏之物对经济学家乙说：“你把它吃了，我就给你100万元。”乙在重金诱惑之下吃了，再向前走，又见一肮脏之物，乙对甲说：“你把它吃了，我也给你100万元。”甲亦不能抗拒诱惑吃下了脏东西。两人继续前行，忽然想到：“咱俩什么也没得到！”再一转念恍然大悟：“咱们为GDP创造了200万元。”这就是政府官员们做出来的GDP。
GDP是要求我们经济增长，而房地产是一个支柱产业，把房价打压了，GDP掉下去怎么办呢？素有“地产大嘴”之称的华远集团董事长任志强表示：“房地产打下去GDP就掉下去了，GDP掉下去，温总理比我们开发商还急。”即使是在政策环境已由宽松逐步收紧、中央亦开始使用“遏制”二字对房地产表态的情况下，任志强仍然强调，“我从来不认为政府要打压房地产。我最多认为政府是要打压部分房价过快增长城市的房价”。他认为，对此的正确理解应该是抑制投资，而并不是打压。

因为房地产与GDP的增长有着千丝万缕的联系，也给许多业内人士对政府仍然继续保护房地产业充满期待。事实上，在2009年的宽松政策下，房价的全面上涨已给开发商带来了史无前例的充裕资金。相关数据显示，在经历了2009年房屋销量大幅上升和适度宽松的货币政策后，房地产开发企业资金充裕，2008年全年资金来源共计约5.7万亿元，比2007年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%。2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58，该比例为2000年以来的最高水平。任志强坚定地表示：“GDP高涨的时候，没有哪个国家的房价是跌的，而且也看不到在GDP高涨的过程中，哪个国家会把房地产打下去。”
因此，如果中央政府把房价打压下去了，GDP也就跟着掉下去了，中央政府要保增长，就保不了了。过去每年中央政府都有一个指标要求，今年要增长多少，而增长是要靠国民经济的增长，房地产与各行各业相关度那么高，我们说它绑架了整个国民经济，一打压，整个经济就要下滑，GDP就掉下来了，所以说中央政府调控房价也是投鼠忌器，不是真正要把房价打压下去。
我们再来看看保增长是怎样保出房价上涨来的。
中国经济GDP要高速增长，靠什么？从经济学上讲，要靠“三驾马车”的拉动——投资、出口和消费。
先来看投资，我们国家长期以来实行的是投资来动型的经济增长方式，而投资是怎么增加的呢？通过采取积极的财政货币政策，什么叫积极的财政货币政策？就是我们经常听到的降低银行利率和存款准备金率，银行利率是指商业银行的存贷款利率，利率降低了，存款就会减少，贷款就会增加，减少的存款和增加的贷款就会转化为投资，而且往往是固定资产投资，流入房地产行业，因为银行的贷款是要抵押的，固定资产才能抵押，房地产是天生的固定资产，所以贷款就主要转化为房地产投资从而刺激了房地产行业的发展，推动了房价上涨；那么商业银行要增加贷款减少存款，钱是从哪来的呢？通过降低商业银行在中央银行的存款准备金的比例（存准率）从中央银行释放出来的，商业银行存在中央银行的存款准备金的比例少了，可用于贷款的钱就多了；那么中央银行的钱又是从哪来的呢？难道它是一架印钞机？你说对了，中央银行的钱就是从印钞厂里印出来的，每当中央政府要加大投资力度而钱又不够多的时候，就会开动印钞机狂印钞票，4万亿投资就是这来的。说白了，积极的货币政策就是多印钞票，而积极的财政政策则是中央政府自己来花钱投资，你企业不投我政府自己投资来推动国民经济发展还不行？或者企业也投政府也投，这就叫完整意义上的积极的财政货币政策，4万亿投资既流入了房地产，推动了房价上涨，同时政府又投资修建了高铁，从而中铁公司出了刘志军、张曙光这样的大贪官，这都是2009年中央政府采取积极的财政货币政策的结果。货币发多了，自然要导致通货膨胀，引起房价上涨。
再来看出口，我们国家长期以来实行的另一项政策是出口导向型经济增长方式，通过出口创汇贸易顺差赚回来的外汇被中央政府收走进了外管局，当然不能白收走，中央政府拿来兑换的是人民币，这人民币又是从印钞厂里印出来的，所以出口创汇越多，印钞厂里印出来流入市场的人民币就越多，从而通货膨胀加剧，房价上涨得越快。
再来看国际热钱的涌入，国际热钱涌入中国也要兑换成人民币，这又会增加人民币的投放，加剧通货膨胀和房价上涨；而另一方面，这些国际热钱兑换成人民币之后又进入了楼市或股市，从而炒高房价或股价，再抛空获利，当国际热钱在楼市或股市赚得盘满钵满之后，就又要兑换成外汇出逃了，当此之时，人民币又升值了，外资从汇率上又在赚了一笔，比如进来的时候1美元兑换8元人民币，出去的时候只需6元人民币就可以兑换1美元，从汇率上又赚了2元人民币。
中央政府要促增长就要加大投资力度，鼓励出口，引进外资，从而增加货币投放，导致通货膨胀和房价上涨。