12年楼市简史：2008-2019

房子成为国民信仰，大概始于2015年的牛市。打那时起，买房保值、货币贬值逐渐深入人心。

 

2015-2018这4年，80后正值当打之年，第一批90后也开始成为社会人。

 

去一线还是去二线？赶快买还是再等等？选择的代价慢慢显现：

 

· 2015-2017：很多一线「漂一族」望房兴叹，错过此轮便是诀别。

 

· 2016-2018：去二线安家立业的人因为房子迅速完成资产积累，一举赚出多年工资。

 

· 2017-2018：三四线城市乃至县城通过「涨价去库存」实现了全国范围的房地产觉醒。

 

至此，房子正式成为老百姓的「关键性资产」。很多时候它是焦虑本身，又是缓解焦虑最有效的手段。

 

买车，是居民部门最大的消费项目；上车，是居民部门最大的投资行为。

 

本文将梳理中国楼市2008-2019年的发展历程，以及隐含其中的3轮宽松周期+3轮调控周期。

 

以史为鉴，可知兴替。

 

尤其是在当下这种政策不断加码的至暗时刻，希望能帮大家厘清思路，止住不合理的买房惯性。

 

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开始前先介绍下房地产调控手段。调控是中性词汇，很多人一看到调控就联想到房价要跌，其实不然。

 

调控手段既可以是打压，也可以是刺激。

 

以下是房地产调控手段不完全汇总，能想到的我都列进去了：

 

 

表格中的词汇会在下文频繁出现。

 

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2008.9-2009.12 宽松

 

2008年美国次贷危机波及全球。我们正式确立以4万亿为首的宽松政策：

• 4次降准+5次降息

• 首套房利率打7折

• 最低2成首付

• 普宅契税下调至1%

• 印花税、增值税优惠

• 支持房企融资

 

政策于2008年四季度推出，2009年显现，金三银四行情启动后房价一路上涨，体感极为强烈。

 

2009年底，看不下去了，「国四条」出台开始遏制房地产，宽松周期宣告结束。

 

2010.1-2011.7 紧缩

 

因为政策传导的滞后性，房价在这期间仍然保持惯性上涨，尤其是二三线城市也迎来了牛市。

 

期间出台的紧缩性调控手段包括：

• 国十一条

• 新国四条

• 多次加准加息

• 定调二三线城市严格限购

 

2011.8-2013.1 宽松

 

因为欧债危机，加上国内GDP增速破8，调控手段谨慎放松。但谈不上刺激，力度也是小打小闹，比如3次降准+2次降息。

 

同样因为政策传导有滞后性，楼市反馈不大，以震荡为主。

所以别一看到降准降息的新闻就喊房价要起飞了好吗？

 

2013.2-2014.3 紧缩

 

到了2013年，又是开春行情启动，一线城市领涨，二三线城市跟随。随后紧缩性调控开始：

• 限购限贷等国五条

• 二手房交易征20%个税

 

楼市骤然降温，房价明显下跌。

 

2014.4-2016.9 宽松

 

2014年中国GDP处于破7边缘，加上通缩压力，刺激政策在这期间陆续出台：

• 6次降准+6次降息

• 限购限贷放松

• 首套房利率打7折

• 公积金贷首套2成首付

• 商贷首套2.5成首付

• 税收放款

• 支持房企融资

 

2014年很多城市陆续放松限购，货币政策同步全面宽松。

 

股票迎来短暂而疯狂的大牛市，楼市也开始止跌。

 

2015年股票从牛市变成过山车。

 

著名的还清贷款算首套政策开始见效，加上一系列宽松政策，依赖置换行情的一线楼市彻底引爆。行情一直延续到2016年的「930新政」出台。

 

一轮恐怖的紧缩周期悄然拉开帷幕。

 

2016.9至今 紧缩

 

依然地，政策具有滞后性。

 

2017年开春，一线楼市经历最后的疯狂，随后因政策加码而熄火，交易量骤降。

 

但楼市开始分化，二三线城市迎来继2011年之后的又一轮牛市，热门二线城市纷纷上涨，有了赚钱效应后又开始自我增强。

 

三四线城市由于「棚改」刺激也在大涨。如前文所说，这一轮全国范围内的房地产大牛市让房子彻底成为国民信仰。

 

轮动上涨直到2019年才彻底熄火。

 

表格里的打压性调控政策，能用的招全用了：

 

限购、限贷、限售、限价、认房又认贷+首套二套首付比例上调彻底锁死一线楼市、贷款利率大比例上浮等等...

 

房住不炒深入人心。

 

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每一轮宽松周期的刺激政策我列得很详细，就是想告诉你们别再预测房价涨跌了。真想让它涨，信号特别明显，不需要猜。

 

再重复一次已经快说吐了的几个建议：

 

一线城市难得下跌，房贷利率上浮比例10%左右可以接受，对首套刚需来说是很难得的上车窗口期；

 

长期看二线城市大有可为。但目前已经完成一轮上涨，加上房贷利率上浮比例很大，普遍超过15%，所以建议再等等。

 

不涨不可怕，等就完了。但上浮比例要会贯穿整个贷款周期，月供方面的不划算才是真压力。

 

三四线等低线城市，我建议解决卖出自住房以外的所有多余房产。趁着二线城市难得的落户窗口期，搞定户口，持币观望，择机上车。为了下一代，置换成二线砖头，搬！

 

小两口的刚需、刚改、娃娃的上学，爹妈的养老，对于普通家庭来说，用来住的房子就是人生的基本盘。

 

杜绝冲动，独立思考，理性判断，严肃对待，人生要选对。

 

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