房地产前期投资阶段及启动阶段目标成本形成过程

目标成本形成过程：

项目前期：项目投资阶段

地产公司发展部去拟发展城市寻找改城市的公开出让的土地信息。并且形成市场研究报告，根据研究报告息，项目总经理组织公司PMO成员召开土地投资阶段前期会议，确定拟取得地块的项目定位。研发部根据项目定位，负责完成《项目预案》，公司发展部提供土地信息及周边配套市政情况。根据项目定位、《项目预案》、土地信息及周边配套情况。由公司造价采购部完成投资阶段的投资测算形成《项目目标成本土地版》（《项目目标成本土地版》需按照集团统一指导模板要求完成也叫成本匡算。为拿地做准备）。《项目目标成本土地版》包括拟售价格及项目成本设定（成本设定：指的是全成本，包括确定开发成本与期间费用）。

根据市场研究报告和投资测算得到的（《项目目标成本土地版》形成可行性研究报告（有多个版本，内容最少包括三部分：投资成本，利润，投资回收期等）。

可行性研究报告形成后，提交公司PMO会审，项目总经理最终审定，如果不能满足拿地的成本要求，总经理确定一个成本限额，造价部和研发部按成本限额去重新规划测算。评审通过后进行土地招投标，如土地中标，《项目目标成本土地版》将作为设计阶段的目标成本的参照依据。若未中标则由造价部存档。

项目启动阶段：

在项目启动前，应确定项目团队成员，至少应该包括项目负责人、项目成本经理、研发经理、营销经理。并召开启动会议，会议由项目负责人组织，会议上应该明