碧桂园的半年报启示：地产周期下如何转型发展？

“中国房地产这条路还要不要继续走下去？”进入2021年，这道问题正悬浮在每个地产人的头顶。

为避免出现系统性风险，促进行业平稳健康发展，在“房住不炒”主基调下，整个地产开始场面浩荡，同时不留死角的调控浪潮，叠加新冠疫情的影响，地产行业的日子越来越不好过。原本高杠杆+上规模的发展模式走到了尽头，行业总需要吹进一阵革新的浪潮。

该怎么革新？这是个复杂的问题。

有些房企“好像”想通了，打折出货、集体降薪、规模裁员……；有些房企没想通，于是从地产行业消失——要么像厦门国贸（600755.SH）那样，将“逐步退出房地产行业”写进未来五年规划；有些要么宣布破产，成为2020年500家破产地产公司之一。

断臂求存与出清资产，这是两条痛苦的路，就没有其他选择吗？在行业走进迷茫期的时候，普遍要看行业龙头如何抉择，今天我们先拿龙头之一的碧桂园分析，看看他们都在做什么。

上半年，碧桂园仍然坚定走在地产行业的主路上，营收、净利润、合同销售额等核心数据均取得稳定增长；农业与机器人两大业务有了阶段性成果。

综合分析业绩数据，能够看出在转型阶段，碧桂园仍然借到了行业的“东风”。根本原因在于，碧桂园能够理解转型期的“东风”，并在行业混沌期找到未来的“东风”，甚至在现有基础上主动创造“东风”。

因此仍然走在地产的路上，脚下已是日进千里。

这样看来，地产转型期其实也没有那么“疼”，只是众多房企没有找到，属于自己的“东风”在哪里。

信心的力量

既要“去杠杆”，不断降低企业内部风险，又要调节奏，尽快适应外部环境的改变，房企的日子似乎不好过。

回想起来，自从2020年中期监管部门出台“三条红线”规则以来，各地加大房地产调控力度，逐渐形成“一城一策”的局面，不断挤压房企利润空间。

贝克研究院数据显示，2020年100家典型上市房企中有40家成功实现降档；可是更多规模不大中小房企过得并不好，宣布破产的数量已经证明这一点，滋生悲观情绪是正常的事情。

可情况有那么糟糕吗？未必。

按照国家统计局数据，2021年上半年，需求端人均居住消费支出为2649元，同比增长7.5%；供给端全国房地产开发投资达到72179亿元，同比增长15%。市场不缺诉求，也不缺投资热情，缺的是房企理性的观察、稳准的判断，以及稳定健康发展的能力。

让房企具备这些能力，这才是调控的目的。

“今年中央延续‘房住不炒’、‘稳地价、稳房价、稳预期’，（最终目的是）促进房地产市场平稳、健康发展。”

从碧桂园集团总裁莫斌的观点可以看出，在碧桂园的认知体系中，虽然行业进入密集调控期，优胜劣汰必然存在，但真正优质且坚定看好中国经济发展，做好房企的本职工作，才是房企应有的姿态，理性布局与脚踏实地就能获得发展。

冷静判断形势后，实际行动变得更为坚定：上半年，碧桂园实现销售现金回笼2727.9亿元，回款率连续6年保持在90%以上。高效回款不仅提升了抵御风险的能力，还将公司现金余额提升到1862.4亿元，进一步夯实流动性。

在债务端，碧桂园将总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%，债务结构持续优化。期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。

从结果来看，全力降风险并未减缓碧桂园的成长脚步：财报显示，2021年上半年，碧桂园营收达到2349.3亿元，增幅达到27%；毛利润、净利润、股东应占核心净利润分别达到462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

同期碧桂园实现合同销售额3030.9元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%，各项数据仍然处于行业领先水平。

相信中国经济的走势，相信房地产行业的价值，理解政策真正用意，才能在调控阶段完成蜕变。

东风仍犹在

除了悲观，上半年市场的情绪中还有一丝恐慌，主要集中在头部房企中。毕竟局面非常复杂，行业仍有大量不确定因素，恐慌的情绪让房企的举措开始两极分化。

一部分过于紧张，生怕掉队，于是集中投入抗风险能力更强的一线热门地块。一家从未布局北京市场的地产商，硬是一口气拿下了四块地；还有的房企更是在杭州、福州、成都三地花了224亿元，要知道整个2020年，该房企才花掉284亿元。

或许生怕犯错，另一部分选择原地踏步，不与竞争对手一较短长。无论是在热门地块Show Hand，还是选择躺平，都能看出部分房企对市场不确定的恐惧。是恐惧让它们的战略过于粗放，最终忽略了大环境中的机会。

大环境中还有哪些机会？不妨看看市场数据。克而瑞分析认为，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，中国城镇化建设潜力很明显。长期增长的宏观大势仍在，只是被短期风险一叶障目。

“追热点”不是碧桂园的风格，实现不同能级市场全覆盖才是方向。既然城镇化趋势未变，继续规模建设就成为必然选择。从资源储备效果来看，全面布局仍然是碧桂园的主旋律：截至2021年6月底，整体业务覆盖国内296个地级行政区、1408个区县，项目总数达到3127个。

22城首轮“两集中”期间，碧桂园共摘得14幅地块，权益代价171亿元，不过整体溢价率仅7%。

更重要的是，这些热门地块仅在整体219幅地块中占比6.4%，新获取土地82%覆盖了五大都市圈，62%分布于三四线城市；可售货值99%位于常住人口50万以上的区域，93%位于人口流入区域，74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

截至6月底，碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。

均衡布局，在不同市场埋机会的种子，正好贴合国内城镇化建设指导方向，也与高质量发展的策略相符。

有了这些成绩，碧桂园受到评级机构一致看好。目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普亦于2020年上调公司评级展望至“正面”。

“养马”赛未来

让农村人口住进城镇的房子，短期内足够房企发展诉求。不过放眼长远，更具前瞻性的布局必须尽快就位。

2020年4月13日，国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中，指出在促进农业转移人口有序、有效融入城市的同时，还要加快建设现代化城市，建设面向未来的智能、低碳的新型基础设施。

某种意义上，这给传统城镇化建设提出了新的要求：在数字化、信息化、智能化等创新理念，大范围改造各行业发展的时候，也应该借助这些现代化的工具和手段，改造新时代城镇化建设的每个角落。

未来的城镇居民不应只是住在房子里，而是要享受城市升级带来的优质体验。

其实碧桂园已经开始“养马”，重点布局高科技地产生态链，以科技赋能驱动机器人、现代农业等多元化业务，规划用全新的产品与服务，重构未来的人居生活。这些动作的指向就是要搭上新型城镇化的东风，捕捉属于未来的需求。

2018年，碧桂园步入机器人赛道，如今已在地产建造开发与餐饮领域得到广泛应用。主要开发建筑机器人的博智林公司，在研建筑机器人46款，多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工；已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

截至2021年7月，已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份近70个项目；签约累计近500台，交付近300台，累计应用施工超百万平米。

在餐饮市场，千玺机器人已研制超过60种样机，累计提交1000余项专利，能够完成中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等品类单机运营的效果，相关产品已在广州、深圳、佛山等10座城市开业上百家餐厅，另有超过2400台设备广泛布局在全国28个省市的多种场景中。

试想，一旦这些成熟的技术，广泛应用于新型城镇化和城乡融合发展的各类场景中，碧桂园将会构建地产业务以外的全新商业板块。

银河证券分析指出，布局多元化业务的房企，能通过多样化的产品、服务为主业赋能，并且能够突破单一房地产开发行业的估值天花板，享受未来多元化资产价值重估的先机，享受“业绩+估值”双提升。

锁定未来的东风，碧桂园已经迈出了第一步。

结语

经验丰富的地产人会有印象，这已经不是行业第一次传来“活不下去”的论调——2008年全球金融危机与2015年中国股市崩盘的时候，类似的观点同样存在。不过最终结果证明，市场没有走向深渊，乌云背后永远是一个更好的明天。

相比之下，这一次悲观论的不同点，或许只是看空的人多些，悲观的程度深刻些，仅此而已。不过从碧桂园的表现来看，坚信中国经济向好发展、地产调控带来带来正向推动力，仍在全力提升自身竞争力的房企，仍然收获了增长的结果。这不过是一次试炼，优胜劣汰而已。

“在只有强者才可生存的时代，我们要努力变成强者，做好所有应该做的事。”或许正如莫斌所言，东风一直都在，只有强者才能乘在上面。